2007博鰲房地產(chǎn)論壇之地產(chǎn)精英博鰲論劍主題：尋找中國房地產(chǎn)共同的未來
主辦機構(gòu)：觀點地產(chǎn)機構(gòu) 第一財經(jīng)日報 搜狐網(wǎng) 焦點房地產(chǎn)網(wǎng) 全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會
時間：2007年8月17日下午
地點：中國海南博鰲。索菲特酒店
【主持人】接下來是房地產(chǎn)精英對話專場。
2007博鰲房地產(chǎn)論壇“精英對話”，我們知道，國際社會對中國未來的比較有著良好的預(yù)期，許多人認(rèn)為中國未來十年將進入高速發(fā)展的時期，被稱作是“黃金十年”。其實在過去的七年歷，中國房地產(chǎn)已經(jīng)感受到市場化改革為我們帶來的種種好處，我們相信未來的十年一定是中國規(guī)范市場經(jīng)濟，平衡區(qū)域發(fā)展的十年，這樣的十年將會為中國房地產(chǎn)行業(yè)帶來那些期待呢？在思考高速發(fā)展的過程當(dāng)中中國經(jīng)濟是否面臨著風(fēng)險，而這些風(fēng)險對房地產(chǎn)行業(yè)又會又怎樣的影響呢？
我們今天精英對話主題就是：未來的黃金十年與中國房地產(chǎn)企業(yè)的未來風(fēng)險首先有請對話主持：
第一財經(jīng)日報總編輯秦朔（先生）
搜狐、焦點房地產(chǎn)網(wǎng)新聞中心主任莫春（莫春博客，莫春新聞，莫春說吧）（女士）
下面我們請出倪健達(dá)先生、任志強（任志強博客，任志強新聞，任志強說吧）先生、潘石屹（潘石屹博客，潘石屹新聞，潘石屹說吧）先生。
好，下面我們就把時間交給我們主持和對話的嘉賓。
【莫春】大家晚上好，所以我看他們一會上來領(lǐng)獎，一會上來頒獎，所以建議我們的話題輕松一些，大家有什么樣的問題都可以問我們。我想，因為我們今天臺上在座四位，都應(yīng)該說勞累了一天，而且他們也是在房地產(chǎn)市場當(dāng)中，整個市場發(fā)展的十多年的時間，所以我想，就是現(xiàn)在我們房地產(chǎn)市場的話題。
【任志強】我今天比較感興趣是三位中國房地產(chǎn)精英，這些人物的生活方式，那么他們自己的生活，比如他們看中的是一個什么樣的事情。
我住的都是我自己蓋的房子，大部分發(fā)展商另外找一個隱蔽的地方，或者買別人的房子，讓別人找不著，我覺得住在自己建設(shè)的場地里最安全。而且我住在建設(shè)場地里也覺得非常安全，一定給誰都會最滿意�？赡苡懈魇礁鳂拥膶哟危蛘吣銚�(dān)心一些麻煩，那么我想我開發(fā)商對自己的產(chǎn)品應(yīng)該有信心，我的業(yè)余活動有高爾夫、橋牌，我是全國橋牌協(xié)會的副主席，已經(jīng)帶著民間代表團去參加了遠(yuǎn)東和臺灣地區(qū)的橋牌比賽，這個鮮為人知吧？我想我的橋牌起碼可以達(dá)到大師級以上水平。
【莫春】您自我表揚，你開個這么好的頭，一講就是一場，應(yīng)留點時間讓別人講一下。剛才說到潘總的一些意思，而且還有潘總的感情生活。
【潘總】今天快后半夜了，說是住的房子，我是奉行住宿最好的房子，開最破的車，這個觀念會讓你的資產(chǎn)升值，所以我住的房子要好一點，也是我自己建的房子，車開的挺破，開的是吉普車，不象任總奔馳、奧迪等等一些好車。
任總有幾個不太好的習(xí)慣，這是我跟他接觸十幾年的時間看出來的，第一個，他自己公司自己辦的食堂，在食堂做的飯極其難吃。但是他對所有員工規(guī)定，這飯必須要吃完，不能省。結(jié)果我坐下，他們部門經(jīng)理給我來一大盤，我死活也吃不完，因為他們的飯?zhí)y吃了，所以我覺得這樣吃下去對人的身體不利。
第二點，任總看起來挺粗的，實際上他不是。
還有，一個毛病就是，1983年還是1985年他丟了一次錢，丟了錢以后，從此每天晚上都不回去，一直住在辦公里直到現(xiàn)在，從此以后就住在保險柜旁邊，他說沒辦法，我說你老婆怎么辦？他說她愿意來就來，不來就拉倒。所以我覺得夫妻兩個人，結(jié)果他老婆在家里住著，他在辦公室里看保險柜。
【倪健達(dá)】任總說住自己的房子，才是對自己的客戶最大的負(fù)責(zé)。潘總是說住最好的房子，開最破的車。我和潘總不一樣，我是開最好的車住最破的房子，因為住房子得我自己掏錢。
【莫春】好，剛才應(yīng)該說是娛樂環(huán)節(jié)�，F(xiàn)在我們要進行一些嚴(yán)肅的問題，你們?nèi)划吘故切袠I(yè)中的領(lǐng)先人物，我們關(guān)注一些熱點的話題，先想問一下任總，今天大會當(dāng)中，有人提出來，說政策的建議，比如說盡快出來按揭等等這樣一些問題，不知道能對這些有什么說法？您覺得物業(yè)稅能出臺嗎？會在什么時候？
【任志強】我個人覺得中國的物業(yè)稅不高，國外的物業(yè)稅更高。物業(yè)稅是治安環(huán)境維護條件，讓物業(yè)生存的一種稅。房價低了，那么它的稅收就會減少，房價高了它的稅收就會增加，政府收這個稅干什么？主要是雇警察維護社會治安，如果房子升值他就沒有辦法讓警察的工資提高。你知道香港人民為什么不怕警察嗎？因為香港人民知道，我養(yǎng)活你。地方政府希望房價越高稅收越高，房價越低，物業(yè)稅越低。還有人說住大房子要高收稅，小房子要少收稅，為什么呢？因為有錢人才住大房子。中國物業(yè)稅要改變土地出讓金的制度，把它緩和以后變成物業(yè)稅。全世界沒有物業(yè)稅超過20個國家，而我們現(xiàn)在物業(yè)稅遠(yuǎn)遠(yuǎn)比我們?nèi)澜缍惵识家叩枚�，而且物業(yè)稅要實現(xiàn)的話，會比現(xiàn)在房產(chǎn)稅少繳很多錢。只有不知道的人才說收了物業(yè)稅，才會使房價降低。
【莫春】還有一些建議提高按揭的利率。
【任志強】各個國家通常零售戶開始，大部分調(diào)到10%甚至15%，剩下的居民住房有一個基本的目標(biāo)，政府的目的是讓更多的人能買房，能改善住房條件，所以它不會任意市場，讓大家買不起房。這與政府基本觀點主張是被動的，所以沒有人為了房價讓大家都買房子，還解決不了大家的居住問題。美國的新增住房量下降下跌的一種情況，可是美國房價到目前位置仍然沒有提高。那么也就是說最發(fā)達(dá)的國家，根本不用這種愚蠢的辦法，讓政策和促進政策的導(dǎo)向相悖。我不知道會不會提高首付，但總體上來說，我認(rèn)為這種提高首付的辦法并不是很好的辦法。
【莫春】潘總，您在演講當(dāng)中，有關(guān)土地方面，你也提出了疑問，關(guān)于閑置的土地，我們也是看到最近在土地招牌掛著很多案例當(dāng)中，都是大型企業(yè)在拿地，都是規(guī)模很大，實力很強的企業(yè)在拿地，我想請問你一個問題，我們房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，很多中型公司還有小型公司來說，今后應(yīng)該怎么做？
【潘石屹】大家把今天定成了從90年代以來最大的一次黑色星期五，所以未來的中國金融市場，股票市場房地產(chǎn)市場到底要怎么發(fā)展？不確定因素我覺得非常多，大家一定要小心翼翼。尤其在我們經(jīng)濟總量規(guī)模較大的時候充滿風(fēng)險，至于土地問題呢，我首先要說把政策公開化，可是在各個地方政府實施公開化案例的時候，本身就不多，實施的時候沒有起到一個好的作用，一個不好的榜樣開頭會使很多房地產(chǎn)開發(fā)商失去信心。我想借助任總給我們配合市長匯報的時候的一段話。去年我在北京一共參加十幾次招牌掛，光招牌掛利息損失了7千多萬，它出價格最高也中不了標(biāo)，除了價格在哪里都中不了標(biāo)。所以我覺得土地公開化的好的政策還要操作公開透明，有些召開化不一定說腐敗，最關(guān)鍵的是規(guī)范。
【莫春】潘總你說的都是任總的利潤，那您自己的利潤呢？
【潘石屹】我也是一樣，但是可能這幾年有一些限制的條件，不讓別人進來的時候，我何必拿幾個億的資金在那放很長時間，利息損失一大堆。
【莫春】又快到一年一次的8.31，這個日子對很多房地產(chǎn)企業(yè)來說，因為從三年前8.13開始實行招牌掛制度到現(xiàn)在接近三年時間，真的快到了解決這個制度的時候，今天下午鐘偉演講的時候，說到如果一個土地制度不改變房價怎么能講呢？對于這個我想聽一下任總的看法。
【任志強】招拍掛是2006年6月1號開始實行的，地方政府供應(yīng)投標(biāo)之后，那么這個制度的本身，好象量變就會引起質(zhì)變，所以假定民營企業(yè)，它一定要把產(chǎn)品做得更好，每一塊土地單位的利用價值越高，創(chuàng)造價值越高，就會使房子收益提高一點兒。
【莫春】好，謝謝任總。
【秦朔】我覺得怎么看一個人或者一個產(chǎn)業(yè)，或者對一個單位的價值，我覺得物與物的之間差別，有你這個人和沒有你這個人是有區(qū)別，而且區(qū)別很大的。他么你們這種存在的價值，所以我很希望，我們這三位尤其我們的任總、潘總，你們更早貢獻(xiàn)更多，你們談一下這二十年發(fā)展有你們和沒你們對這個行業(yè)有什么變化？你們認(rèn)為你們對這個行業(yè)最大的價值究竟是什么？
【任志強】我的最大價值就是做了房地產(chǎn)。我在北京更多地和國家各式各樣的機關(guān)有著密切的聯(lián)系。我在十幾年以前就贊助了一個基金，那個基金我是最大的投資者，除了這些以外，我們和部委機關(guān)有一些密切的聯(lián)系，所以更多的機會參與到提意見的過程中，包括國務(wù)院18號通知全部制定，其中很多內(nèi)容我們參與過建設(shè)部或者國家發(fā)改委組織的各式各樣的討論。對此建設(shè)部也是以開座談會的方式讓我們地產(chǎn)商人提供各式各樣的資料，我們提供了66個國家各種各樣的參考，而且有各種各樣的發(fā)言，代表了商會，代表了企業(yè)。在開會的過程中，我們還提出我們的不同意見，最后獲得了認(rèn)可。
【莫春】我覺得任總剛才的講話沒有回答我的問題。任總?cè)绻蛔龇康禺a(chǎn)，房地產(chǎn)市場會是什么樣？潘總要說一下這個問題嗎？
【潘石屹】任總他列舉他那些偉大成績的時候，有很多都是我跟他一起參加的，我覺得有一次，建設(shè)部有個是不是要取消商品房的座談會。看到商業(yè)銀行、各種銀行單位都去了，所以開會10分鐘我就考慮過去參加這個會，我一看所有人都去了，就我們兩個沒去，一大堆各個部委的都在開會。過了一兩個小時，任總過來，一發(fā)言就把國家工商銀行那個女的給說哭了，可是我覺得這個每一個個人，在這個行業(yè)大規(guī)模發(fā)展中的作用總是非常保險，包括任總，任總所有的會場那找做房地產(chǎn)，他要沒有人做，我就不會做房地產(chǎn)。當(dāng)然房地產(chǎn)的推廣，跟今天比遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如今天。簽合同的時候我也是剛接觸房地產(chǎn)，所有的事情都是以學(xué)習(xí)的態(tài)度。結(jié)果人家說：“你還做房地產(chǎn)呢，連四通一平都不知道。”
【莫春】任總的演繹到攀總那兒整個都被推翻了。我們還有一個問題要問一下倪總。
【任志強】主要是他都漏出來了，這個不能泄漏給大家。
【莫春】今天我們聽鐘偉的演講，我覺得鐘偉說了半天，他預(yù)測2018年到2025年中國會有過萬億的企業(yè)出現(xiàn)。但是下午那場對話的時候，我不知道它是哪家公司，我就想問一下倪總，在這樣狀況下我們一些中型公司、小型公司如何差異化的生存？
【倪健達(dá)】我們上海企業(yè)可能以后找潘總，每一回政府中間很多改善完善的情況，我們享受就可以了。剛才莫春的提問我覺得，如果說展望未來的話，我認(rèn)為我們今天參加的很多同行會在未來的一段時間里面慢慢成長；我覺得成功的地產(chǎn)商你和我會在未來一段時間里成為主人；隨著中國經(jīng)濟總量的發(fā)展，還有世界經(jīng)濟的影響會越來越大。以后我們會換一種方式去思考這個問題，我想再十年的話，品牌和品牌的比例，肯定和現(xiàn)在大不一樣了。所以我想成功的房地產(chǎn)商人都會成為房地產(chǎn)的主人。那么我們房地產(chǎn)由誰來做，我相信隨著中國資本二元化改革，肯定會有很多新的房地產(chǎn)企業(yè)家出現(xiàn)，特別是土地供應(yīng)的一些改革，我認(rèn)為以后的房地產(chǎn)發(fā)展商會越來越向一些發(fā)展滯后的地方發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展中間可能不是一種障礙，如果說企業(yè)的未來有一些發(fā)展，相信我們的這個群體還是非常努力的，我覺得中、小型企業(yè)招牌掛的政策，對不對，好不好老潘都已做非常精確的闡述。中小企業(yè)房地產(chǎn)商方面挑戰(zhàn)還是非常大的，所以可能以后象今天我們秘書長主持的一個信托資金，這樣一個思路基金會越來越多，我們中小的產(chǎn)業(yè)發(fā)展商會由小成大，也會越來越走向聯(lián)合，所以我認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可能會高，成功的投資人不再那么辛苦，那么賺委屈的錢了。
【莫春】謝謝倪總，我們和臺下進行互動一下。
【秦朔】因為時間關(guān)系，我們精英對話就要結(jié)束了，陳詩濤他們講話太精彩，所以最后再問一個問題就結(jié)束了，這個問題是請我們?nèi)慰偤团丝偦ハ嗾雇幌滤麄儗橹袊康禺a(chǎn)業(yè)做出什么樣的貢獻(xiàn)？
過去已經(jīng)講過了，我認(rèn)為他們兩個購房潛力里面，不僅把房地產(chǎn)變成一個大眾化，這樣一個行業(yè)，我很衷心希望，他們倆能夠每一年在春節(jié)聯(lián)歡晚上表演一下，最后一個問題展望一下我們就可以結(jié)束了。
【任志強】未來房地產(chǎn)的匯報，如果我們上市以后，未來的十年二十年我們就發(fā)展得更好。
【潘石屹】很明顯一說就低了一倍。剛才屏幕上放的是《二十年之后再相會》，再過二十年，沒有人理我，我就自己打打高爾夫球吧。二十年一下子就過去了，所以這二十年確實一晃就過去，我可以向在座的每一位說的是，在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中一定要居安思危，現(xiàn)在我們過去十年二十年也好增長的速度較快，所以今天任總想要做國際化公司了，市值要突破一萬億。
【莫春】好，時間已經(jīng)非常晚，現(xiàn)在已經(jīng)10點多了，我想今天我們對話是摻雜一些環(huán)節(jié)在里面，但是三位的很多觀點，在我的心理產(chǎn)生很多思考，可能這一個小時時間太短了，我想每位嘉賓在自己以后的路中都會找到答案。好，我們精英對話到此結(jié)束，感謝大家的陪伴。
