漫畫 劉道偉⊙賈壁
中國房地產(chǎn)協(xié)會最近提出了解決樓市的七點建議，其中第一條就是，建議加速推進(jìn)物業(yè)稅出臺、減少二手房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。而在此前，國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢分析課題組也建議選擇部分問題比較突出的城市作為試點，盡快征收物業(yè)稅。
那么，被人們寄予厚望的物業(yè)稅能否在降低房價方面有所作為呢？
如果根據(jù)房地產(chǎn)協(xié)會的建議來做，即使開征物業(yè)稅也很難對房價產(chǎn)生影響。因為目前推動房價上漲的主要因素就是投機(jī)未受到抑制，倘若這種炒作行為受不到遏制，即使開征物業(yè)稅也難以阻止房價快速上漲。道理很簡單，物業(yè)稅的多少是由房屋在炒房者手中停留的時間決定的，如果炒房者在良好的預(yù)期下，在半年或一年中就轉(zhuǎn)賣成功，物業(yè)稅與其炒房收益相比依然是可以忽略不計的，尤其是像深圳這樣房價5個月漲幅與去年相比超過50%的城市，物業(yè)稅可能不足炒房者收益的一個零頭！
據(jù)媒體報道，深圳現(xiàn)在已經(jīng)由“全民炒股”進(jìn)入“全民炒房”�！渡钲谒{(lán)皮書：中國深圳發(fā)展報告（2007）》驗證了這一點：深圳登記在冊的商品房產(chǎn)權(quán)人總數(shù)為109.5萬人次，領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的30.31%.可見投機(jī)性購房之嚴(yán)重。
根據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會的建議，在開征物業(yè)稅的同時，要減少二手房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅，減少流轉(zhuǎn)成本，相對應(yīng)的，也將減少炒房者的成本，這無異于前面用物業(yè)稅“緊”，而后面用減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅“松”，一“緊”一“松”之間，就把物業(yè)稅原本應(yīng)該具備的抑制房價作用化解了。
顯然，要想降低房價，單純依靠推出物業(yè)稅是不行的，必須有嚴(yán)厲打擊炒房等投機(jī)措施相配套，比如，像新加坡那樣，對于在10年內(nèi)轉(zhuǎn)賣房屋的人征收高達(dá)100％的交易稅，就能有效遏制投機(jī)的泛濫。在這種情況下，物業(yè)稅才能發(fā)揮應(yīng)有的作用。
這還不是最根本的問題。我國對物業(yè)稅的理解和設(shè)計與國外的物業(yè)稅有很大不同。在國外，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)很輕，稅收主要集中在持有（保有）環(huán)節(jié)。由于持有環(huán)節(jié)稅收很重，人們買房不僅要看自己現(xiàn)實的購買能力，還要考慮和衡量未來的居住成本。因此，在國外，大戶型住房并不像我們這里如此受歡迎。因此，物業(yè)稅不僅對抑制房價上漲有用，對防止住房市場比較嚴(yán)重的供應(yīng)性結(jié)構(gòu)失衡問題（即民眾普遍需求量大的中小戶型、中小套住房供應(yīng)不足，而超過一般民眾購買力的大戶型住房供應(yīng)過剩）也大有裨益。
而我國房地產(chǎn)鏈條的稅收主要集中在開發(fā)環(huán)節(jié)，然后被計入房價，給人的感覺是稅收并不重。實際上，我國的房地產(chǎn)稅費并不算低，專家估算，在房價構(gòu)成中稅負(fù)比重至少在35%－40%左右，只是由于集中于開發(fā)投資環(huán)節(jié)而帶有很強(qiáng)的隱蔽性。除了稅收，還有各種收費。據(jù)報道，在我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中，各種收費項目多達(dá)100余種。
因此，衍生出了兩個問題：其一，我國當(dāng)初提出征收物業(yè)稅時，是想把開發(fā)環(huán)節(jié)過高的稅收成本轉(zhuǎn)移到持有環(huán)節(jié)。從而，通過降低開發(fā)成本，降低房價。但是，現(xiàn)在，相關(guān)官員在提到開征不動產(chǎn)稅問題時，只提到我國持有環(huán)節(jié)稅費偏輕的問題，而對開發(fā)環(huán)節(jié)稅費偏重的問題避而不提。這就意味著，開征不動產(chǎn)稅，不再是一個稅費環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移的問題，而是增加新的稅收問題，即在開發(fā)環(huán)節(jié)稅費不變的情況下，增加持有環(huán)節(jié)的稅費。一旦開征物業(yè)稅，公眾的負(fù)擔(dān)將進(jìn)一步加重，房價成本也將提高。在這種情況下，房價不僅不可能降低，甚至有推動房價上漲的可能性。
其二，即使在開征物業(yè)稅的同時，把開發(fā)環(huán)節(jié)的稅減少了，那么，地方政府會不會出于自身利益的考慮，乘虛而入，增加各種費，從而，把開發(fā)環(huán)節(jié)減稅的作用化為烏有？
因此，對于物業(yè)稅的作用應(yīng)該綜合評估，對其設(shè)計也應(yīng)該全方位來考慮，倘若想當(dāng)然地認(rèn)為開征物業(yè)稅就能降低房價，而不提前設(shè)計好相關(guān)配套措施，物業(yè)稅開征對房價的影響最終恐怕會令人失望。
