2008年初，全國(guó)各大城市房價(jià)出現(xiàn)了一定程度的波動(dòng)，“拐點(diǎn)聲”四起。面對(duì)業(yè)界和媒體關(guān)心的價(jià)格拐點(diǎn)，網(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)副主任李智表示，2008年南京樓市不會(huì)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，但市場(chǎng)出現(xiàn)橫盤或調(diào)整已成定局。在今天（1月21日）“2008中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策新年論壇暨2007南京地產(chǎn)‘龍虎榜’頒獎(jiǎng)盛典”上，網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)對(duì)08年的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策走勢(shì)進(jìn)行了預(yù)測(cè)，并對(duì)08年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了展望。
房?jī)r(jià)將成08年宏觀調(diào)控三大主題之一
“在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)將是宏觀調(diào)控的主戰(zhàn)場(chǎng)之一”，面對(duì)形勢(shì)不太明朗的2008年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，李智首先拋出這樣的觀點(diǎn)。在他看來(lái)，宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn)后，房地產(chǎn)業(yè)的供應(yīng)與需求規(guī)模將得到嚴(yán)格控制，價(jià)格也將最終穩(wěn)定在合理的水平范圍內(nèi)。
過(guò)去的2007年，通貨膨脹的跡象明顯。2008年，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)處于資產(chǎn)價(jià)格與物價(jià)雙膨脹。在這樣的背景下，抑制資產(chǎn)價(jià)格如房?jī)r(jià)、防范金融風(fēng)險(xiǎn)和保障民生將成為08年宏觀調(diào)控的三大主題。“針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控將保持常態(tài)，周期較長(zhǎng)”，李智認(rèn)為，只有延長(zhǎng)房地產(chǎn)景氣周期，才能避免房地產(chǎn)也快速衰退。
物業(yè)稅今年不會(huì)出臺(tái)
下一步，中央政府將采取哪些政策對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控？這是很多開發(fā)商及業(yè)內(nèi)人士較為關(guān)心的問(wèn)題。在新年論壇上，李智表示，國(guó)家宏觀調(diào)控的手段主要集中為產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、土地政策和稅費(fèi)政策，這四大政策的調(diào)整主要是為了改變房地產(chǎn)業(yè)的供應(yīng)體系及供應(yīng)結(jié)構(gòu)，在一定程度上穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
產(chǎn)業(yè)政策上，住宅供應(yīng)體系將從重市場(chǎng)向重保障方向回?cái)[；房地產(chǎn)資金監(jiān)管將進(jìn)一步加強(qiáng)，年內(nèi)有望出臺(tái)資金監(jiān)管辦法；供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整繼續(xù)推進(jìn)，9070仍將貫徹執(zhí)行。
土地政策上，08年將細(xì)化和強(qiáng)化對(duì)閑置土地的重新配置，以及土地出讓金使用結(jié)構(gòu)的調(diào)整 ；從增量時(shí)代轉(zhuǎn)向存量配置時(shí)代 ，而且這將是一個(gè)長(zhǎng)期趨勢(shì)。
金融政策上，利率政策前緊后松，上半年還有1-2次不對(duì)稱加息，下半年可能見頂或逐步轉(zhuǎn)入降息周期；人民幣升值速度將加快 ，控制外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的行政命令將得到進(jìn)一步細(xì)化；開發(fā)企業(yè)貸款規(guī)模將受到重點(diǎn)控制，而個(gè)人住房消費(fèi)貸款則區(qū)別對(duì)待
稅收政策上，完善房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅將是08年房地產(chǎn)稅收改革的重點(diǎn) ，但物業(yè)稅今年不會(huì)出臺(tái)；進(jìn)一步在流通環(huán)節(jié)加稅的可能性不大 ，國(guó)六條已2年變5年。
08年南京樓市需求可能略低于07年
在今天的新年論壇上，網(wǎng)上房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)副主任李智還展望了2008年的南京樓市。根據(jù)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，08年住宅的上市量將增長(zhǎng)近20%.同時(shí)，樓市供不應(yīng)求狀況將得到改變，房?jī)r(jià)階段性趨于穩(wěn)定，存在小幅上漲可能，但漲幅不會(huì)高于07年。
在對(duì)08年南京樓市做出預(yù)測(cè)之前，李智對(duì)07年的南京房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一些總結(jié)。07年，南京商品房市場(chǎng)供求活躍，市場(chǎng)總體供不應(yīng)求；南京二手房交易同比增長(zhǎng)2.7%，12月份二手房成交均價(jià)有所下降；07年土地實(shí)際出讓面積同比增長(zhǎng)70%，市場(chǎng)總體較為“瘋狂”，其中仙林、城北土地增幅較大，超過(guò)3倍。
通過(guò)對(duì)全市八大板塊近300個(gè)在售項(xiàng)目、40個(gè)新開發(fā)樓盤以及150余幅地塊進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研后，網(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2008年南京市新建商品住宅上市量為1061.7萬(wàn)㎡，比07年實(shí)際上市量將增長(zhǎng)近20%.其中，江南八區(qū)中河西、城南、城北為主要供應(yīng)區(qū)域。
雖然供應(yīng)量比07年有所增長(zhǎng)，但08年的需求可能沒(méi)有一起增長(zhǎng)。根據(jù)南京在售典型樓盤需求及銷售狀況調(diào)研，結(jié)合08年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策基本判斷，以及全國(guó)同類型城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，綜合分析測(cè)算后，網(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為：08年新建商品住宅市場(chǎng)需求可能將略低于07年水平。預(yù)計(jì)08年住宅市場(chǎng)銷售將在900-1000萬(wàn)平方米左右，比07年減少4.5%-14%左右，銷售保持穩(wěn)中略降的態(tài)勢(shì)。
07年高價(jià)拿地的開發(fā)商，08年樓盤上市或?qū)⒚媾R壓力
在媒體較為關(guān)注的南京房?jī)r(jià)方面，網(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)綜合房?jī)r(jià)上漲和下跌的因素做出判斷，認(rèn)為2008年的南京房?jī)r(jià)基本保持穩(wěn)定。供不應(yīng)求狀況將得到改變，房?jī)r(jià)階段性趨于穩(wěn)定，存在小幅上漲可能，但漲幅不會(huì)高于07年。
2008年的南京樓市到底怎么走？李智也給出了答案，對(duì)08年的南京房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)做出了如下的總體判斷：08年宏觀調(diào)控力度將強(qiáng)于05年，但對(duì)市場(chǎng)影響弱于05年概率較大；業(yè)界和媒體關(guān)心的價(jià)格拐點(diǎn)南京2008年不會(huì)出現(xiàn)，但市場(chǎng)出現(xiàn)橫盤或調(diào)整已成定局；市場(chǎng)上半年以“緊”為主，銷售壓力偏大，下半年有所緩解，以“穩(wěn)”為主；供不應(yīng)求狀況得到改變，房?jī)r(jià)階段性趨于穩(wěn)定，存在小幅上漲可能，漲幅不會(huì)高于07年。
面對(duì)即將出現(xiàn)調(diào)整的08年南京樓市，網(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)也提出了一系列對(duì)策建議，其中一條引來(lái)了眾多開發(fā)商的關(guān)注，即07年高價(jià)拿地的開發(fā)商，如果08年樓盤上市，希望回籠資金的話，壓力會(huì)非常大。這對(duì)07年高價(jià)拿地的部分開發(fā)商或?qū)⑹且粋�(gè)提醒。
