過去兩年，關(guān)于征收物業(yè)稅的輿論呼聲十分強(qiáng)烈，國(guó)家建設(shè)部和稅務(wù)總局已在個(gè)別城市進(jìn)行試點(diǎn)。最近建設(shè)部又就“推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革和推行物業(yè)稅”專門致函各地征求意見。在我看來，無論是來自民間的建議，還是出自主管部門的試點(diǎn)推行，他們基本上不了解征收物業(yè)稅的復(fù)雜性和艱巨性，在當(dāng)前的條件下，根本不具備實(shí)施的客觀條件。其理由如下：
一、將征收物業(yè)稅作為調(diào)控房?jī)r(jià)的出發(fā)點(diǎn)，僅是一種主觀幼稚愿望和短視行為。
我們的一些同志以為通過加息、提高稅率、增加稅種就能抑制房?jī)r(jià)的過快上漲，甚至能夠使房?jī)r(jià)下跌。在過去的五年房地產(chǎn)調(diào)控過程中，實(shí)踐已經(jīng)證明在商品住宅需求旺盛，而供給又相對(duì)不足的情況下，任何加息加稅的辦法，都通過賣方到買方的傳導(dǎo)機(jī)制，導(dǎo)致了商品住宅價(jià)格的上漲。打著讓中國(guó)更多老百姓住得上房、租得上房和買得起房旗號(hào)的房地產(chǎn)調(diào)控的政策，在推行過程中，老百姓無論是租房還是買房都更加困難。
二、我國(guó)的房地產(chǎn)稅收由于疊加效應(yīng)已經(jīng)形成重稅，不利于我國(guó)老百姓財(cái)產(chǎn)性收入的增加和存量商品房的市場(chǎng)供應(yīng)。
現(xiàn)在的房地產(chǎn)相關(guān)稅收已經(jīng)有印花稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅和土地增值稅等，這些稅已經(jīng)呈現(xiàn)稅率不斷提高的政策傾向，疊加在一起稅賦已經(jīng)很高了。拿商品住宅流通交易現(xiàn)行稅賦為例，就是放在世界范圍內(nèi)做橫向比較都屬重稅。近年來國(guó)家在房地產(chǎn)稅收總量的增幅上，已經(jīng)大大超過我國(guó)GDP和城鄉(xiāng)勞動(dòng)者收入的增長(zhǎng)幅度。建設(shè)小康社會(huì)，增加我國(guó)老百姓的財(cái)產(chǎn)性收入都是中國(guó)共產(chǎn)黨全國(guó)大會(huì)上形成的基本共識(shí)。而現(xiàn)行房地產(chǎn)稅賦和我國(guó)發(fā)展目標(biāo)并非完全銜接。對(duì)商品住宅流通環(huán)節(jié)不斷加大稅賦，減緩了存量商品住宅的流通量，不利于在增量商品房不足情況下的市場(chǎng)供求關(guān)系的平衡。稅賦過重存在政府與民爭(zhēng)利的問題，容易導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)萎縮，就業(yè)減少。
三、現(xiàn)行房地產(chǎn)各種稅收的合理性是存在疑問和爭(zhēng)議的。
商品住宅契稅是在我國(guó)解放初期限制私人擁有住宅、限制房屋作為商品進(jìn)行流通，實(shí)行資本主義工商業(yè)改造為背景條件下的產(chǎn)物，而目前的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和我國(guó)改革開放環(huán)境，已和當(dāng)初有了根本性的變化。當(dāng)前商品住宅流通環(huán)節(jié)的一些征稅目標(biāo)稅基是相同的，存在著一個(gè)稅基多重征稅的現(xiàn)象。就多數(shù)老百姓購(gòu)買住房而言，主要是基于住房條件的改善為目的，而不是以商業(yè)經(jīng)營(yíng)為目的，向出售自己產(chǎn)權(quán)房屋的老百姓征收營(yíng)業(yè)稅，實(shí)質(zhì)上是向根本不具有登記企業(yè)法人的、也不具有商業(yè)營(yíng)業(yè)性質(zhì)的老百姓征收不當(dāng)稅種。即便是老百姓出租自己的產(chǎn)權(quán)房屋，也是以彌補(bǔ)家庭收入不足，提高家庭生活支付能力和生活水平為主要目標(biāo)。相當(dāng)一部分老百姓出租自己的產(chǎn)權(quán)房屋，是以租賃收入抵付按揭貸款。老百姓現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)房屋市場(chǎng)價(jià)值的提升，既有城市大環(huán)境和市場(chǎng)條件的改變?yōu)闂l件，也有動(dòng)用自己的貨幣資產(chǎn)包括維修基金實(shí)行房屋裝修、維護(hù)和改造的原因，不能一概而論，輕易擴(kuò)大征稅基數(shù)。
四、物業(yè)稅征收需要有明晰而復(fù)雜的客觀標(biāo)準(zhǔn)，而這種標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)和制定現(xiàn)在都缺失。
征收物業(yè)稅，就必須有稅基標(biāo)準(zhǔn)，它包括城市（區(qū)域）的基準(zhǔn)地價(jià)和建筑物重置價(jià)格。而這種稅基標(biāo)準(zhǔn)又必須以稅基評(píng)估為前提、為依據(jù)。國(guó)際通行慣例是國(guó)家定規(guī)則，社會(huì)和市場(chǎng)評(píng)估機(jī)構(gòu)具體實(shí)施，行政部門進(jìn)行監(jiān)管；其標(biāo)準(zhǔn)是以房屋重置價(jià)格為基礎(chǔ)，一般低于市場(chǎng)價(jià)格的15％－30%；評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)又必須是動(dòng)態(tài)的，幾年做一次調(diào)整；評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)是公開、透明、規(guī)范、易操作；總體上是降低綜合稅率，突出單一稅種的功效。
我國(guó)現(xiàn)行情況是評(píng)估隊(duì)伍素質(zhì)不高，評(píng)估機(jī)構(gòu)很少，評(píng)估機(jī)構(gòu)權(quán)威性較低，評(píng)估依據(jù)隨意性較大，評(píng)估結(jié)果存在認(rèn)定分歧。無論是國(guó)家還是地方，現(xiàn)在都還沒有建立完整的權(quán)威的房地產(chǎn)稅基評(píng)估體制機(jī)制。誰(shuí)都知道所有商品房屋都是非均質(zhì)性的，都是一房一價(jià)的，因此如果以商品房屋的市場(chǎng)均價(jià)作為稅基標(biāo)準(zhǔn)，合理公平嗎？我國(guó)現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)房屋稅基標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估、房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估和銀行商品住宅抵押的評(píng)估都還處在探索初建的過程中，在這種背景下貿(mào)然出臺(tái)物業(yè)稅至少是不嚴(yán)肅的，也是力不從心的。
五、物業(yè)稅試點(diǎn)和推行都必須有一個(gè)好的工作流程，而這種流程現(xiàn)在是缺失的。
在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過程中，我們看到了單一國(guó)務(wù)院部委的政策文件，也看到了多部委聯(lián)合頒布的政策文件，唯獨(dú)沒有看到國(guó)務(wù)院法制辦的身影和聲音。按照我國(guó)現(xiàn)行政府法規(guī)頒布的工作流程，無論是國(guó)務(wù)院的法制辦還是地方政府的法制辦都應(yīng)該發(fā)揮十分積極和重要的作用，從法規(guī)的總體規(guī)劃、輕重緩急時(shí)序、調(diào)查研究、起草立案、論證聽證到頒布實(shí)施，本身都有一個(gè)嚴(yán)格規(guī)范的流程，都納入政府和人大的法制部門的工作流程，期間充滿著上下左右的反復(fù)協(xié)調(diào)、嚴(yán)密論證和認(rèn)真修訂。
物業(yè)稅作為一個(gè)事關(guān)全國(guó)的新稅種，必須進(jìn)入全國(guó)人大常委會(huì)和法工委的工作程序。在沒有看到相關(guān)政府部門將物業(yè)稅條例送審國(guó)家最高立法機(jī)構(gòu)并通過的情況下，就在全國(guó)各地進(jìn)行試點(diǎn)乃至要推行強(qiáng)征，這符合我國(guó)法律法規(guī)流轉(zhuǎn)程序么？
六、物業(yè)稅的試點(diǎn)和推行都必須有一個(gè)好的工作方法，而這種工作方法還沒有統(tǒng)一。
干什么事，推行什么樣的政策，征收什么樣的稅種，都必須有標(biāo)準(zhǔn)、有流程、有方法，否則就是亂來胡搞。即便將來進(jìn)行物業(yè)稅征收的試點(diǎn)和推行，也應(yīng)該有下列的方法：
講究時(shí)序。先做房地產(chǎn)稅制改革，再推行物業(yè)稅；先探討標(biāo)準(zhǔn)，再送人大審批；先立法，再試點(diǎn)；先試點(diǎn)，再逐步推行；先征高檔房屋，再征普通房屋；先征多套房屋，再征一套房屋；具備條件了再全面鋪開。
講究差異和區(qū)別。征稅基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)要合理，不能眉毛胡子都征稅，要剔除不合理、不科學(xué)的稅基。
產(chǎn)權(quán)房屋都要征。住宅、商鋪、辦公樓、廠房等征收物業(yè)稅，可有先后，但原則上都要征收�，F(xiàn)在的商鋪、辦公樓、廠房等產(chǎn)權(quán)房屋基本上是以企業(yè)投資為主，但也不乏個(gè)人投資。既然個(gè)人投資住宅也要征，個(gè)人投資其它品種的產(chǎn)權(quán)房屋也要征。既然對(duì)個(gè)人實(shí)施產(chǎn)權(quán)房屋的物業(yè)稅征收，也要對(duì)企業(yè)法人包括國(guó)有企業(yè)實(shí)施產(chǎn)權(quán)房屋的物業(yè)稅征收。
由少到多，由點(diǎn)到面。包括經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、重大工程配套用房和房改房，只要是產(chǎn)權(quán)商品住宅都得征。
低稅率，寬稅基。不宜造成房地產(chǎn)市場(chǎng)和價(jià)格的大幅波動(dòng)。
法定物業(yè)稅稅基評(píng)估每隔若干年，動(dòng)態(tài)評(píng)估確定一次。
七、物業(yè)稅征收標(biāo)的并未剔除土地價(jià)格。
我國(guó)土地是公有制，是國(guó)家所有，而世界上征收物業(yè)稅的國(guó)家基本上都是土地私有制的。物業(yè)稅是一種外來引入的稅種，不考慮土地所有權(quán)的各國(guó)差異，強(qiáng)征物業(yè)稅缺乏合理的基本條件。老百姓擁有的產(chǎn)權(quán)住宅，在購(gòu)買時(shí)已經(jīng)向國(guó)家繳納了70年的土地批租費(fèi)用（先由開發(fā)商繳納，后轉(zhuǎn)移分?jǐn)偟矫恳粋�(gè)出售的商品房屋中），只有房屋土地的使用權(quán)，并不具備土地的所有權(quán)。而在我國(guó)擬推行的物業(yè)稅的稅基中是包括了土地的市場(chǎng)價(jià)格，憑什么國(guó)家產(chǎn)權(quán)的土地，國(guó)家已經(jīng)征收了土地批租費(fèi)用，還要再向老百姓征收包含土地價(jià)格的物業(yè)稅？國(guó)家向自己擁有所有權(quán)的土地征稅，在法理上講不通，轉(zhuǎn)向僅僅擁有一定年限土地使用權(quán)的老百姓征收物業(yè)稅，在法理上更是亂來，因?yàn)橹袊?guó)老百姓并不像外國(guó)那樣擁有土地私有產(chǎn)權(quán)。
八、征收物業(yè)稅缺乏對(duì)我國(guó)老百姓擁有產(chǎn)權(quán)房屋現(xiàn)象的總體評(píng)價(jià)
我國(guó)老百姓總體上擁有產(chǎn)權(quán)房屋的時(shí)間并不長(zhǎng)，就大多數(shù)老百姓而言，現(xiàn)在買房賣房，究竟主體上是為了改善自己的住房條件，還是主體上是為了進(jìn)行商品房屋的投資乃至投機(jī)，這是一個(gè)必須講清楚、弄明白的總體背景基礎(chǔ)，這是一個(gè)大是大非的問題。過去的二十年，是我國(guó)老百姓改善居住條件是華夏歷史上又好有快的黃金二十年，還是一個(gè)存在巨大社會(huì)住房不公平，存在土地和住房制度改革嚴(yán)重失敗和重大缺陷的歷史時(shí)期，這也是一個(gè)大是大非的基本評(píng)價(jià)。我國(guó)各個(gè)城市是舊貌變新顏，越來越多的老百姓擁有了自己的產(chǎn)權(quán)住房，基本上都有了與自己的工作年限和收入水平相適應(yīng)的房屋居�。ú还苁琴�(gòu)住、租住還是借�。�，還是舊房、危房、簡(jiǎn)屋和棚戶到處充斥，各個(gè)階層的老百姓都缺少房屋居住，大多數(shù)人都沒有買過房，都買不起房，將來也沒有能力買房（不管是房改房、經(jīng)濟(jì)適用房還是商品房），這也是一個(gè)大是大非的基本評(píng)價(jià)。如果用這種基本評(píng)價(jià)來看我們現(xiàn)行的房地產(chǎn)各種調(diào)控政策，我想多數(shù)人都會(huì)有一個(gè)全新的不同于現(xiàn)在社會(huì)思潮的結(jié)論。
九、作為財(cái)產(chǎn)持有的房屋物業(yè)稅和商品房屋流通過程中的稅收，兩者征收難度和成本是非常不一樣的。
在流通環(huán)節(jié)中向商品房屋征稅，相對(duì)容易的多，簡(jiǎn)便的多。這是因?yàn)榉彩琴?gòu)買房屋的人都需要切實(shí)保障自己的產(chǎn)權(quán)財(cái)產(chǎn)的利益，而這種保障只有在房地產(chǎn)交易過程中通過繳納相應(yīng)稅費(fèi)才能獲得國(guó)家通過政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書，獲得國(guó)家意志的認(rèn)可和法律文書的憑證。而物業(yè)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅，征收起來的難度和成本則非同小可，這里有一個(gè)法定房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)全國(guó)城市老百姓所有房屋的價(jià)格評(píng)估，有一個(gè)物業(yè)稅征稅基數(shù)的一家一戶的送達(dá)和一家一戶的認(rèn)同。而沒有這種認(rèn)同是根本無法執(zhí)行的。為了這種房屋財(cái)產(chǎn)的認(rèn)同，可以設(shè)想產(chǎn)權(quán)房屋的擁有人，法定的社會(huì)評(píng)估機(jī)構(gòu)，政府的征稅機(jī)構(gòu)將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)多么復(fù)雜、長(zhǎng)期和艱巨的博弈過程�，F(xiàn)在我國(guó)公務(wù)員的財(cái)產(chǎn)公示都那么的困難，現(xiàn)在我國(guó)勞動(dòng)者的收入征稅主動(dòng)申報(bào)都那么的困難，要對(duì)全國(guó)擁有產(chǎn)權(quán)房屋的家庭實(shí)行物業(yè)稅征收，可以設(shè)想又會(huì)是一種什么樣的景象。好的理念如果沒有好的路徑辦法，好的理念只能是停留在書本上、報(bào)紙上、網(wǎng)絡(luò)上和口碑中，永遠(yuǎn)是難以落地的空想。
十、高度重視物業(yè)稅征收的難度和影響。
征收物業(yè)稅將會(huì)對(duì)我國(guó)的憲法、物權(quán)法和稅法帶來重大影響。一些法律法規(guī)都要進(jìn)行調(diào)整修改，完善補(bǔ)充。
征收物業(yè)稅難度非常大，風(fēng)險(xiǎn)也非常大，不能簡(jiǎn)單草率從事。否則會(huì)影響到社會(huì)的穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，影響到政府的執(zhí)政能力和政策的權(quán)威性。
