開發(fā)商暴利的“利潤中心”模式不可持續(xù)，昨日，復旦大學房產研究中心主任華偉在2008年中國房地產市場預測高峰論壇上表示：中國內地房地產以開發(fā)環(huán)節(jié)為利潤中心，土地是整個房地產界絕對的“利潤中心”。
本報記者昨日獲得的復旦大學房地產研究中心一份名為 《財政分權體制下我國的房地產業(yè)發(fā)展研究》（以下簡稱《報告》）的報告，《報告》稱，今后需加大監(jiān)管，堵住現(xiàn)有的房地產資金鏈的漏洞。嚴格限制開發(fā)商的預售活動，并重點整治開發(fā)企業(yè)人為跨期結轉稅收，拖欠稅款行為。
應杜絕預售、拖欠稅款
《報告》稱，“解決房地產開發(fā)成本過高和房價過高問題的根本出路，在于加快城市建設方面稅費改革的步伐。消除過多、過重的不合理收費，降低過高的稅率，才能切實達到降低房價的目的�！�
同時，嚴格規(guī)范營造商的墊資行為，尤其是嚴格監(jiān)察并控制開發(fā)商的開發(fā)資質，杜絕開發(fā)商向承包商墊資、向社會預售和拖欠稅款來轉移緩解資金缺口問題。
土地是“利潤中心”
華偉認為，房地產開發(fā)是暴利行業(yè)�！秷蟾妗氛J為，在“8·31大限”之前，開發(fā)商的暴利來自于灰色收入，來自于通過尋租獲取低成本土地批租。再者，中國內地的城市化進程不斷深入發(fā)展，政府不斷投入基礎設施建設擴大城市規(guī)模，形成了土地的級差地租，這部分級差地租就轉化成為開發(fā)商的超額利潤。當前解決這一難題的主要思路，是提出征收物業(yè)稅方案，以此來實現(xiàn)稅收調節(jié)中國內地社會收入差距不斷擴大的問題。
中國內地的房地產企業(yè)收益與風險嚴重不匹配，房地產行業(yè)普遍收益過高，開發(fā)商依然以房地產開發(fā)為主要業(yè)務。華偉表示，今后很長一段時間，土地仍是房地產業(yè)的核心生產要素，是整個房地產界絕對的“利潤中心”。
隨著“8·31大限”土地出讓政策調整和“121號文件”的相繼出臺，要求開發(fā)商必須滿足35%自有資金率和四證齊全融資要求。一系列金融新政，讓諸多房地產企業(yè)面臨嚴重的資金壓力。但華偉認為，突然的資金缺口并未危及開發(fā)企業(yè)的生存。在采取房屋預售的同時，開發(fā)商還普遍采取承建商墊資的形式，以降低流動資金需求。再者，開發(fā)商通常還會采取跨期結轉稅款項推遲納稅，也給其資金周轉提供了時間。
