中國(guó)人民大學(xué)房地產(chǎn)研究中心一位人士透露，國(guó)家稅務(wù)總局正在與中國(guó)人民大學(xué)合作開展一項(xiàng)房地產(chǎn)稅制改革的研究課題，目前此項(xiàng)研究已經(jīng)接近尾聲，預(yù)計(jì)今年下半年一些房地產(chǎn)稅收方面的政策將密集出臺(tái)。
華稅律師事務(wù)所劉天永告訴記者，開征物業(yè)稅或其他房地產(chǎn)稅以改革現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制是必然趨勢(shì)，結(jié)合國(guó)家稅務(wù)總局日前下發(fā)的《關(guān)于應(yīng)用評(píng)稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱“意見(jiàn)”），可以看出，房地產(chǎn)稅收體制改革的步伐正在加快。
評(píng)估體系成為瓶頸
北京市地稅局局長(zhǎng)王紀(jì)平接受記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前房地產(chǎn)稅制改革的難點(diǎn)仍然是物業(yè)價(jià)格評(píng)估問(wèn)題。
在北京等7個(gè)物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”城市向國(guó)家稅務(wù)總局提出物業(yè)稅“實(shí)轉(zhuǎn)”請(qǐng)求后，國(guó)家稅務(wù)總局根據(jù)各地反饋的意見(jiàn)，進(jìn)行了綜合收集、評(píng)議工作。
在王紀(jì)平看來(lái)，物業(yè)稅“實(shí)轉(zhuǎn)”已不存在技術(shù)障礙，但是第一批參與試點(diǎn)的城市稅務(wù)部門對(duì)“實(shí)轉(zhuǎn)”擴(kuò)大范圍仍存有爭(zhēng)議。以上海為主的幾個(gè)南方地區(qū)城市建議對(duì)普通住宅一并征收物業(yè)稅，而北京等幾個(gè)城市則認(rèn)為應(yīng)該暫時(shí)不對(duì)普通住宅征收。
目前，北京市物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”實(shí)行0.8%-1.4%的征收稅率，僅商業(yè)住宅和公房面積就在4萬(wàn)平方米以上，對(duì)這個(gè)物業(yè)群體進(jìn)行征收物業(yè)稅，就可以每年增收50億元。
而北京等城市不愿意對(duì)民用普通住宅開征物業(yè)稅有兩個(gè)原因：一是目前房地產(chǎn)稅收體制呈現(xiàn)稅種多、征收復(fù)雜情況，在沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)稅收進(jìn)行徹底一體化改革以前，開征物業(yè)稅會(huì)加重居民負(fù)擔(dān)；二是評(píng)估技術(shù)手段還遠(yuǎn)不能覆蓋到所有住宅。
關(guān)于物業(yè)稅推向“實(shí)轉(zhuǎn)”的爭(zhēng)論從年初一直持續(xù)至今而未有結(jié)果。中國(guó)稅網(wǎng)專家于蕾介紹說(shuō)，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，開征物業(yè)稅恐對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，因此今年年內(nèi)推出物業(yè)稅的可能性不大。
但是，今年不推出物業(yè)稅并不意味著房地產(chǎn)稅收不會(huì)再出新政策。
中國(guó)人民大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任袁開紅6月13日在“中國(guó)特色商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資峰會(huì)暨山海關(guān)古城項(xiàng)目推介會(huì)”上透露，今年房地產(chǎn)稅收方面不僅會(huì)有物業(yè)稅改革的動(dòng)作，還有包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)等稅收的新政策。
之前，國(guó)家發(fā)改委已經(jīng)出臺(tái)政策調(diào)整了房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中介收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。但是在實(shí)際執(zhí)行中，中介公司多數(shù)采取“陰陽(yáng)合同”的方式來(lái)幫助客戶逃避房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量低迷的情況下，這一現(xiàn)象更甚。
劉天永認(rèn)為，“意見(jiàn)”首先解決了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中偷逃稅的問(wèn)題，北京、江蘇、浙江等7個(gè)試點(diǎn)先行開始以地區(qū)最低交易價(jià)作為指導(dǎo)價(jià)格，當(dāng)房屋交易方申報(bào)的價(jià)格低于地區(qū)最低價(jià)格時(shí)，采取執(zhí)行最高價(jià)格的辦法，來(lái)避免房屋交易雙方偷逃營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等稅收。
但是“意見(jiàn)”的意義還遠(yuǎn)不止于此。劉天永認(rèn)為，物業(yè)稅改革中最難的問(wèn)題就是征收物業(yè)的評(píng)估價(jià)格問(wèn)題，而二手房交易中的評(píng)估體系和平臺(tái)完全可以待到物業(yè)稅推出時(shí)，轉(zhuǎn)接過(guò)來(lái)。
如果各地具備了物業(yè)評(píng)估的法律、制度、機(jī)構(gòu)，則物業(yè)稅推出的最后一道障礙將被掃除。
長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)投資公司董事郭子威在“譽(yù)天下”項(xiàng)目案名發(fā)布和體驗(yàn)會(huì)上與記者交流時(shí)表示，物業(yè)稅推出將首先影響別墅等高檔住宅市場(chǎng)需求。
王紀(jì)平表示，北京已經(jīng)收到了國(guó)家稅務(wù)總局轉(zhuǎn)來(lái)的“意見(jiàn)”�！耙庖�(jiàn)”中對(duì)建立二手房交易評(píng)估價(jià)格工作了具體部署，其中包括各地如何建立房屋交易價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)、機(jī)構(gòu)，以及如何對(duì)申報(bào)稅價(jià)格與地區(qū)最低價(jià)格出現(xiàn)爭(zhēng)議時(shí)如何仲裁解決等問(wèn)題。
由于二手房交易本身就有房屋價(jià)值評(píng)估的環(huán)節(jié)，政府介入后，可利用社會(huì)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)地區(qū)性最低價(jià)格作出公允評(píng)估，并上升成為地方稅務(wù)部門執(zhí)法的依據(jù)。
北京等城市遞交的物業(yè)稅“實(shí)轉(zhuǎn)”申請(qǐng)計(jì)劃當(dāng)中，就將成熟的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為主要征收對(duì)象，而商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，本身就是“二手房”交易。
地方尋求新稅源
雖然今年年內(nèi)出臺(tái)物業(yè)稅的可能性不大，但是國(guó)稅總局仍然在積極推動(dòng)房地產(chǎn)稅體制改革工作。
于蕾認(rèn)為，國(guó)家稅務(wù)總局推進(jìn)的房地產(chǎn)稅收體制改革不僅包括物業(yè)稅政策，還包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的系列稅收整合。房地產(chǎn)稅收體制改革的整體思路是，在不增加行業(yè)稅負(fù)的情況下，簡(jiǎn)化征稅品種，推進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化改革。
北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，房地產(chǎn)稅收法規(guī)改革最大的難題是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不清，這也是制約房地產(chǎn)稅收體制改革的主要阻力。
目前房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)要涉及土地增值稅、房地產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅等多達(dá)幾十個(gè)稅種，加上地方政府配套的行政事業(yè)收費(fèi)，實(shí)際稅收負(fù)擔(dān)成本較高。
而復(fù)雜的稅收體系不僅加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，也為政府監(jiān)管制造了很大的麻煩。劉天永說(shuō)，僅土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅就讓納稅企業(yè)和個(gè)人很難吃透，而多年來(lái)政府在房地產(chǎn)方面的稅收改革工作，多是在以前房地產(chǎn)稅種基礎(chǔ)上“打補(bǔ)丁”。
例如，土地增值稅曾在2002年時(shí)要被取消，但是隨后出現(xiàn)房?jī)r(jià)快速上漲現(xiàn)象，政府不但沒(méi)有取消土地增值稅，還進(jìn)行了土地增值稅清算政策。
也正因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅收體制存在稅種復(fù)雜等問(wèn)題，很多房地產(chǎn)公司采取“納稅統(tǒng)籌”的方式來(lái)規(guī)避、逃避稅收。
例如，有的企業(yè)會(huì)做大房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本來(lái)減少土地增值稅清算額度。2007年，全國(guó)房?jī)r(jià)整體上漲幅度超過(guò)50%，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)凈利潤(rùn)平均水平在50%以上，而根據(jù)房地產(chǎn)上市公司2007年年報(bào)計(jì)算，行業(yè)公布的平均利潤(rùn)只有20%左右。
如果說(shuō)推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革是中央進(jìn)行物業(yè)稅等房地產(chǎn)稅種改革的主要?jiǎng)恿�，那么尋求新主稅種，則是各個(gè)地方積極申請(qǐng)物業(yè)稅的主要原因。
有“地方二財(cái)政”之稱的土地出讓金收入，又實(shí)行了新的中央與地方分成方法，并且規(guī)定地方土地出讓金收入主要用于土地整理和農(nóng)田復(fù)墾。
在此情況下，各地迫切想尋求一個(gè)新的地方主稅種。物業(yè)稅由于征稅對(duì)象為不動(dòng)產(chǎn)，地方屬性強(qiáng)，因此成為各地政府積極爭(zhēng)取的稅種之一。
王紀(jì)平日前在北京部分區(qū)縣地稅局工作會(huì)上表示，北京市家庭裝修年花費(fèi)400億元，按說(shuō)應(yīng)該能征收20億-30億元的稅收，但實(shí)際征收只有幾億元。類似不動(dòng)產(chǎn)稅主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)上，至今北京仍按照房屋原值的70%計(jì)算征稅額，而這幾年北京市房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲了幾倍，這種征稅方法也早已不適應(yīng)需要。
于蕾等專家介紹，在國(guó)家稅收體制整體從流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)時(shí)，抓住一兩個(gè)給地方的不動(dòng)產(chǎn)稅，是分稅制改革背景下，地方政府一個(gè)利益訴求。而對(duì)于積極爭(zhēng)取試點(diǎn)、先“實(shí)轉(zhuǎn)”的城市來(lái)說(shuō)，“先到就意味著先得”。
