推進“稅費”改革已成為明年我國財政體制改革的重要內容。
針對房地產越來越成為地方政府“避險天堂”和“第二財政”的狀況，已有信號表明將進行改革，將規(guī)范土地出讓金，讓其產生的收益更多傾向用于失地農民補償、農業(yè)土地開發(fā)、廉租房建設等公共事業(yè)等。
我國房地產價格偏高的一個重要原因在于成本，而成本偏高的原因在于各種“硬性”稅費的過高、過多。
一位來自江蘇省財稅部門的官員向本報記者表示，“改革房地產行業(yè)的各種稅費，是最合理科學的，但卻是最難的。”
倘若改革房地產領域稅費政策，空間在哪里？本報輾轉于江蘇南京、揚州、宿遷等地區(qū)，初步求解房地產費稅負擔的情況和出路。
土地出讓金之重
從1998年住房制度改革開始以來，房地產發(fā)展的主要數據可謂“突飛猛進。”
南京大學不動產研究中心主任高波教授向本報記者表示，從2000年-2007年，我國房地產投資額增長速度平均每年為20%-30%，銷售面積以每年11%-45%的速度遞增，銷售額以16%-69%的速度增長，而全國房地產銷售價格，2004年為17.8%，2007年為16.25%。
“這是驚人的，也是可怕的。” 高波強調，“年平均增長率超過居民可支配收入增長率，這是相當快的，更是危險的”。
房地產成為諸多城市的支柱產業(yè)，它的發(fā)展牽涉到50多個行業(yè)。其低迷狀態(tài)必定讓政府頭疼——房地產貢獻的稅收占到地方政府稅收的1/3。而在構成房價的成本當中，土地成本已越來越高，逐漸成為最大的一塊。這體現在了“土地出讓金”上。
以南京為例。2007年，南京市地塊成交138塊，總出讓面積966.4萬平方米，同比分別增長81.6%、70.3%。其出讓土地總成交金額約331.39億元。以此計算，2007年南京出讓土地平均每平方米3219元。
2005-2007年，南京土地出讓成本每平方米的價格平均漲幅為45.15%、39.89%，也就是土地成本以每年四成的速度增長。
1994年我國實行分稅制后，土地出讓金作為地方財政的固定收入全部劃歸地方所有，并在此后逐漸成為了地方政府的“第二財政”。
南京今年計劃推地850萬平方米，其中商品住宅用地為700萬平方米。但累計到目前，南京成交的用地面積約330萬平方米，年底前還有400萬平方米左右的住宅類用地計劃。
而進入11月之后，南京市國土部門推出的土地大多以底價成交，并且舉牌的開放商數量也大為減少。
在土地出讓金形成如此規(guī)模的情況下，想降低已不太可能，但想突破也不太可能，南京市國土資源局的一位人士向本報表示“只有通過其他途徑尋求突破”，也即是提高出讓土地的“容積率”。
行政收費詳細清單
2008年3月8日，全國政協委員、河南省工商聯副主席王超斌與十名全國政協委員聯名提案《關于減少政府收費環(huán)節(jié)，遏制住房價格上漲的建議》中提到，房地產開發(fā)商需要繳納50余項的費用，涉及到約25個政府部門，總體費用占到開發(fā)成本的15%-20%。
“就我所知道的，各種規(guī)費繳得最全的一個房地產開發(fā)商，一共交了57項。”余先生透露。
本報記者就此拜訪南京、揚州、宿遷等城市的房地產開發(fā)商，統計發(fā)現，按照區(qū)域經濟發(fā)展水平的差異，雖收費額度多少略有不等，但房地產開發(fā)中所涉及的規(guī)費與收取部門幾乎雷同。
在獲得的一份揚州某房地產開發(fā)企業(yè)行政性繳費不完全統計表(具體見圖表)顯示，在用途不同的多個項目中，僅就房地產項目在“開發(fā)建設過程”中涉及到的行政性收費，就得向10個左右的部門上交近30個種類。揚州屬江蘇經濟發(fā)展中等水平城市，其數據代表了江蘇平均水準。
在各項收費中，按“建筑面積”收取的費用就達10多項，致使每平方米建筑面積所需負擔的行政性收費合計超250元，若加上按“工程造價及定額”收取的費用，房地產成本中行政性收費的金額就達到400元以上，占房價的比重為20%左右。
博弈“土地增值稅”
在稅務部門征收的9大稅費中，有關土地增值稅一直頗有爭議。
土地增值稅是國家為了進行房地產市場宏觀調控而出臺的稅種，其主要目的是調節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)的土地增值收益和利潤。
但在當時，由于土地增值稅按照四級累進稅率，涉及復雜的計算公式并需要大量的人力，“帶有眾多的不確定性”，從事財稅工作近20年的余先生表示，“引起了稅務部門的消極抵觸，不斷向中央反映提出取消。”
“實施一年后的1995年，整個江蘇省的土地增值稅只有52萬左右，平均到各市則更少。”上述財稅官員表示。
但江蘇省并未放棄對土地增值稅的“利用”，這一稅種在地方稅中所占的比例逐年提高。
1998-2007年，江蘇省土地增值稅分別為752萬、955萬、1.47億、2.8億、5.43億、26.54億、124億、227.33億、329億和513.89億元，所占地方稅總收入分別占比也一路提高，從0.05%直提升到2007年的2.3%，在地方11大稅種中，排名第八。
因此，當2007年1月國稅總局出臺新政，江蘇地稅局則早有準備。
土地增值稅于2007年新政之后，房地產股票出現了大面積跌停的罕有現象，近30只房地產股票以跌停板報收。開發(fā)商認為，這一政策是在“革自己的命”。巨大成本壓力之下的各地開發(fā)商“上書”要求取消土地增值稅一直未停。
“我們算過了，按照老政策要交200萬，而新政策則是1500萬，這是7.5倍的壓力。”上述揚州某開放商向本報反映。
“按構成房地產成本以及應由開發(fā)企業(yè)負擔的各項稅收粗略估算，商品房在開發(fā)銷售交易環(huán)節(jié)的稅收負擔至少在20%以上。”上述財稅官員表示。
土地增值稅屬于直接稅，本應由開發(fā)商直接負擔，不能轉嫁。但現實問題是，“最終都轉到了消費者的頭上。”一名財政部科研所研究員認為，隨著房地產市場逐步規(guī)范，房地產用地均進入市場競價，大部分土地增值稅已為政府所有，“因此在現今用地形勢下，繼續(xù)向房地產開發(fā)商征收土地增值稅已失去意義。”
稅費改革從哪突破
按照上述全國政協委員提案中的案例分析，政府是商品房開發(fā)中最大的受益者——其稅費收入占全部銷售額的42%。
“土地出讓的數量、質量以及價格由政府主導，其價格本質上掌握在政府手中，尤其是掛牌拍賣增加市場因素之后，價格更是飆升”，有房地產專家告訴本報，土地國有的性質以及土地出讓所帶來的財政收入決定著，想要從根本上逆轉出讓價格是不可能的。
“土地增值稅不僅沒有起到調控房地產市場的政策目的，相反會提高房價，增加購房人經濟負擔”，余先生建議說，土地增值稅宏觀調控的意義盡失，應盡快予以取消。
對于稅費體制的改革，有專家建言，房地產稅收的政策取向應是：先清后輕——要清理房地產市場政府性收費，切實解決“規(guī)費越位、稅收缺位”問題。同時，國家應對現行房地產稅收政策進行必要的簡化和調整，減輕房地產行業(yè)稅收負擔，促進房地產市場的健康發(fā)展。
同時，當前我國房地產保有環(huán)節(jié)偏低的稅負水平(房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、資金印花稅三種稅負不到1%)，也刺激了居民投資房地產的欲望，以投資為目的購房者越來越多，可適當提高。
上述財稅官員經仔細測算后告訴記者，如對房地產領域進行有效的稅費清理改革，至少可使得房地產價格降低10%。
