今年下半年以來，北京樓市呈現(xiàn)出量價齊跌的窘迫局面，一些原本在入市前被業(yè)界寄予厚望的樓盤甚至出現(xiàn)了單月零成交的景象，使上至政府部門下至百姓均深感樓市低迷，不少中小開發(fā)商更是叫苦不迭。隨著政府一系列救市政策的出臺和金融政策的“松綁”，市場逐漸呈現(xiàn)出回暖跡象。一些購房者捂起腰包等了一年，終于在年底各種利好刺激下忍不住出手……持幣者徘徊在兩種猜測之間，一種是明年量升會帶來價升，購房者購買需求被釋放，房價再走高；另一種是雖然今年年底各種利好出臺，但在大的經(jīng)濟(jì)形勢影響下，明年價格會繼續(xù)一路走低。到底房市在2009年是怎樣的走勢？
土地量價走勢
預(yù)測：土地供應(yīng)充足，樓面價將現(xiàn)回落。
分析：亞豪機構(gòu)副總王英男分析認(rèn)為，2008年6月，北京市國土局等三部門發(fā)布了《北京市2008年度土地供應(yīng)計劃》，該計劃內(nèi)容包括：2008年計劃供應(yīng)住宅用地1700公頃，其中：廉租住房及經(jīng)濟(jì)適用住房類用地400公頃，限價商品房用地300公頃，其他商品房用地1000公頃。但是，10個月過去了，京城共成交的住宅用地僅為709.7公頃，僅占總供應(yīng)計劃的41.7%，而限價房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房用地僅成交了18宗，與公布的供應(yīng)計劃更是差距甚大。2008年由于開發(fā)商資金緊張、對保障性住房建設(shè)熱情不高導(dǎo)致了土地成交量的低迷。未來兩個月，不可能消化大量土地儲備，所以，2009年的土地供應(yīng)將十分充足。
2009年成交土地的樓面價將出現(xiàn)回落。一方面是因為開發(fā)商面對低迷的市場，投資開發(fā)將更加理性，爭奪地王的現(xiàn)象不會再現(xiàn)。另一方面，保障性住房用地的不斷推出，對周邊商品房用地的樓面價格也會產(chǎn)生影響。如果周邊商品房用地的樓面成本過高，面對低迷的市場環(huán)境，周邊保障性住房的競爭壓力，開發(fā)商將無利可圖，因此不會過高競價。在低迷的市場環(huán)境下，高樓面價已經(jīng)喪失了存在的基石。
改善型房貸松綁
預(yù)測：改善性購房二次房貸的限制或可取消。
分析：關(guān)于改善型購房二次房貸的限制能否取消成為目前熱議的話題。在日前舉行的上海市房協(xié)專題會議上，中房協(xié)副會長兼秘書長朱中一透露，包括為“二套房貸”松綁等進(jìn)一步刺激樓市政策已經(jīng)上報政府決策部門，業(yè)內(nèi)預(yù)期該政策將在近期出臺。朱中一明確表示，近日中房協(xié)已將穩(wěn)定樓市、進(jìn)一步鼓勵居民合理購房的相關(guān)研究和建議上報建設(shè)部和發(fā)改委。這些措施包括：呼吁銀行在信貸方面對居民合理的改善型住房(俗稱二套房)需求給予支持。
有消息透露，在年底之前，改善性購房需求的明確定義有望出臺。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥近日表示，隨著房地產(chǎn)市場的變化，無論是中央還是地方，都還會采取更有力的政策調(diào)整來促進(jìn)住房消費，在一定程度上包括第二套住房政策的調(diào)整。種種跡象表明，為刺激樓市消費，也許明年改善型購房二次房貸的限制或可取消(截至記者發(fā)稿時，國務(wù)院再度出臺新政對一部分二次房貸松綁)。
購房交易稅再調(diào)整
預(yù)測：專業(yè)人士認(rèn)為，2009年，購房交易稅有可能再獲減免。
分析：國務(wù)院總理溫家寶17日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費。
對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄�，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策，減輕住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅負(fù)，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過3年(含3年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；對個人購買普通住房不足3年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。我愛我家經(jīng)紀(jì)公司副總胡景暉表示，今年國家已經(jīng)對部分房產(chǎn)稅作了下調(diào)。但從稅率來看，房地產(chǎn)的稅率一共有五種，按照上限累計在一起稅率高達(dá)10.6%，這次合減的部分只減1.6%。調(diào)整力度相對較弱。
鏈家地產(chǎn)研發(fā)中心認(rèn)為，10月22日，政府相關(guān)部門對稅費進(jìn)行調(diào)整后，咨詢人數(shù)在一周后就顯著增加。但是由于調(diào)整力度有限，消費者仍然還是問得多，買得少。成交量上不見多大起色，但是在信心上有了提高。稅費及利率新政政策給低迷了大半年的二手房市場注入了一劑強心針，這一政策的利好將會逐步展現(xiàn)出來。
本次新政使得北京的部分購房者也對本市的后續(xù)細(xì)則產(chǎn)生期待，從而暫緩購房或過戶。因此，預(yù)計2009年，為刺激消費，擴大內(nèi)需，一系列減免交易稅的政策將會陸續(xù)出臺。
限價房路通向何方
預(yù)測：在完成抑制高房價的歷史使命之后,限價房將面臨被取消或與經(jīng)濟(jì)適用房合并的可能。
分析：限價房政策旨在解決“夾心層”住房問題，但政策在實施兩年之后面臨著多重尷尬的處境——限價地流拍、購房者棄購、模糊的定位又難以發(fā)揮其應(yīng)有的功效。10月21日和22日，北京土地整理儲備中心推出兩塊限價地，均因未收到報價而流標(biāo)。另外,據(jù)北京市住房保障辦公室的消息,今年北京市第二批保障性住房的搖號已全部完成,首批1.4萬余戶限價房配售家庭的選房簽約過程中,有2794戶選房家庭放棄了選房,棄選率達(dá)20%。
針對目前出現(xiàn)的這些情況，北京市國土局副局長曾贊榮在10月24日召開的2008年北京市土地市場供應(yīng)情況座談會上表示，在保證今年限價房供地的前提下，將適當(dāng)調(diào)整限價房的供應(yīng)方式及結(jié)構(gòu)，適當(dāng)控制供地節(jié)奏，穩(wěn)定土地市場。11月5日，國務(wù)院召開常務(wù)會議，研究部署進(jìn)一步擴大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的措施。在會議確定的十項措施中,第一條就是加快建設(shè)保障性安居工程。隨后，建設(shè)部副部長齊驥明確表示，今后3年，全國將新建200萬套廉租房和400萬套經(jīng)濟(jì)適用房，同時完成約220萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造，總投資將超過9000億元，平均每年3000億元，這其中并沒有提到限價房。
王英男表示，取消限價房完全是可能的，畢竟《限價房管理辦法》還沒有出臺，目前也僅有幾個城市在進(jìn)行限價房建設(shè)。經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)法律法規(guī)已比較成熟，經(jīng)濟(jì)適用房肯定不會取消。目前存在的是如何更好地使用經(jīng)濟(jì)適用房政策的問題，包括功能、職能、路徑和管理方面的調(diào)整和改善。從住房保障的概念上來說，限價房和經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)都相差不多，比如都是政府進(jìn)行土地補貼、限定購買人群、限定銷售價格。如果要進(jìn)行調(diào)整，將會是各取所長，采取撤銷限價房，改良經(jīng)濟(jì)適用房的辦法。相對來說，限價房的操作比較透明，而經(jīng)濟(jì)適用房的政策保障力度大一些。
房地產(chǎn)開發(fā)投資如何
預(yù)測： 2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將下滑到10%以下，房地產(chǎn)投資增量從2008年的6800億元減少為2009年的3200億元，這將導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資明顯減速。
分析：據(jù)國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析課題組分析，2008年1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資21278億元，增長26.5%，占固定資產(chǎn)投資總額的21%。但房地產(chǎn)成交量大幅萎縮，房價調(diào)整跡象明顯。
全國70個大中城市房屋銷售價格一季度上漲11.0%，二季度上漲9.2%，三季度上漲5.3%，部分城市房價開始回調(diào)。
房地產(chǎn)市場成交量的調(diào)整幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房價調(diào)整幅度。1-9月份，全國商品房銷售面積4.0億平方米，下降14.9%，降幅比上半年擴大7.7個百分點，比去年同期增幅下降48.8個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈緊張，前三季度房地產(chǎn)投資資金到位增長10.7%，比上年同期回落27.2個百分點，落后于施工量增長進(jìn)度15.8個百分點，房地產(chǎn)市場可能由前一階段“量跌價滯”進(jìn)一步發(fā)展為“量價齊跌”。
由于房地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)鏈較長的支柱產(chǎn)業(yè)，也是這一輪經(jīng)濟(jì)擴張的龍頭產(chǎn)業(yè)，它的周期性調(diào)整將拖累一連串行業(yè)景氣度下降，鋼鐵、建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資可能隨之減速。地方政府基礎(chǔ)設(shè)施投資資金來源主要來自土地出讓金收入，今年以來各地土地出讓金收入增幅明顯下降將影響明年的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模。
1-9月份，固定資產(chǎn)投資新開工項目計劃總投資61310億元，同比增長1.7%，考慮到投資價格上漲因素，實際增速為負(fù)。2009年固定資產(chǎn)投資形勢不容樂觀。
建設(shè)成本影響房價
預(yù)測：建設(shè)成本不會直接作用到房價上，但開發(fā)商還有很多高價鋼材沒有消化掉，所以建設(shè)成本直接增加了開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險，而“建設(shè)成本降低會使得房價降低”的說法并不十分準(zhǔn)確。
分析：華高萊斯副總公衍奎表示，三大建筑材料之一的鋼材，由于鐵礦石價格高，生產(chǎn)量少，從源頭上壓縮市場，很多開發(fā)商囤下的鋼材還沒有消化掉，現(xiàn)在最大的問題是材料價格高，產(chǎn)品賣價低。鋼材企業(yè)難受是一定的，因為生產(chǎn)線運轉(zhuǎn)不能停，生產(chǎn)能力大，但開發(fā)商開發(fā)面積小了，對鋼材的需求也小，所以也存在生產(chǎn)過剩的問題。
從這個角度上來講，建設(shè)成本高，賣價低，這也在一定程度上增加了開發(fā)商的風(fēng)險，考驗了開發(fā)商的資金流動能力。
雖然建設(shè)成本沒有直接作用于房價，但其增加了開發(fā)商的開發(fā)風(fēng)險，給如履薄冰的開發(fā)商們腳下的冰又削掉了幾厘米。
拿地明年暢不暢
預(yù)測：拿地不暢在今年已經(jīng)顯出苗頭，明年開發(fā)商們在市場預(yù)期降低的前提下，信心下降，資金鏈也愈發(fā)緊張，拿地?zé)崆榻档汀?
分析：專家認(rèn)為，拿地是要看市場預(yù)期和對市場有沒有信心，明年最主要的新開發(fā)內(nèi)容就是大規(guī)模城中村改造和保障房的建設(shè)，另外一些已經(jīng)拍下土地的開發(fā)商，在這么大壓力之下，這個環(huán)節(jié)本身也有可能出現(xiàn)問題，比如開發(fā)商資金斷流，地不要了，把包袱丟給政府等，這些可能性都是存在的。
保障性住房沖擊房價
預(yù)測：保障性住房明年大規(guī)模上市供應(yīng)，如果順利推出的話勢必要對商品房有影響。
分析：中原華北區(qū)總經(jīng)理李文杰表示，明年保障性住房的供應(yīng)量是非常大的，加上今年沒有賣掉留到明年的房和明年推的35萬-40萬套，總共約50萬套左右，而北京市場每年消化在10萬套，所以供大于求是肯定的。
有這么大的體量沖擊商品房，從這個角度上來說，價格不會上漲。
新盤降價慣性滑到明年
預(yù)測：明年價格不會上漲，而且會出現(xiàn)一手房與二手房倒掛的現(xiàn)象，因為一手房不單是價格沒有優(yōu)勢，而且也存在各種風(fēng)險，二手房相對穩(wěn)定。
分析：下半年來，很多新盤均價在下降，從萬科在全國打響第一槍，北京眾多樓盤緊隨其后，記者近日每天都會接到一些樓盤降價的廣告短信，各樓盤降幾千元不等，東四環(huán)的某項目以12900-13900元/平方米的價格入市。以國家統(tǒng)計局公布的四環(huán)期房均價14744元/平方米來看，也是區(qū)域超低價。
位于東二環(huán)的冠城名敦道11月25日報價23000元/平方米，11月28日更新為22000元/平方米；北京inn項目，網(wǎng)上標(biāo)明均價26000元/平方米，銷售報價25000元/平方米。
還有新樓盤以區(qū)域超低價入市，如位于西五環(huán)的雍景四季以10500元/平方米均價開盤，而周邊樓盤價格已達(dá)14000元/平方米以上；位于清華大學(xué)附近一新盤起價21000元/平方米，其中包含1000多元/平方米的裝修費，一次性付款9.9折，這比中關(guān)村核心區(qū)其他公寓價格低了1000多元。
中原華北區(qū)總經(jīng)理李文杰表示，從降價慣性上來說，明年價格不會上漲，而且會出現(xiàn)一手房與二手房倒掛的現(xiàn)象，因為一手房不單是價格沒有優(yōu)勢，而且也存在爛尾等各種風(fēng)險，二手房相對穩(wěn)定很多。從區(qū)域上來講，北京周邊的供應(yīng)量大，城內(nèi)供應(yīng)量小，一手房降價速度會高于二手房。
小戶型大規(guī)模上市
預(yù)測：戶型大小已經(jīng)不重要，大量保障房解決了小戶型需求，商品房小戶型集中推的可能性不大，現(xiàn)在購買者更看重的是價格，而不是戶型大小。
分析：華高萊斯副總公衍奎認(rèn)為，現(xiàn)在雖然有小戶型的呼聲，有人認(rèn)為明年會有大量小戶型上市，但保障性住房已經(jīng)解決了小戶型需求，商品房應(yīng)該不會再大量推小戶型。
保障性住房明年同樣存在風(fēng)險，大規(guī)模城中村改造計劃出來，建設(shè)成本高，量又大，雖然有助于拆遷戶的信心上升，但對消費市場信心沒有提升作用。而開發(fā)商現(xiàn)在主要追求的就是現(xiàn)金流和規(guī)避風(fēng)險，現(xiàn)在很多項目都處于停工狀態(tài)，很多項目都選擇了延后開盤，到底誰能夠承擔(dān)這么大體量的工程建設(shè)和風(fēng)險，還是個未知數(shù)。
綜述
綜合以上各種信息進(jìn)行大膽預(yù)測，今年選擇推后開盤的項目和明年打算新開盤的項目將受到拿地風(fēng)險，建設(shè)成本增加風(fēng)險、保障性住房沖擊房價、資金斷流風(fēng)險等幾方面作用，開發(fā)商將承受很大的價格壓力，將導(dǎo)致明年的房價繼續(xù)走低。建議購房者謹(jǐn)慎出手。
置業(yè)建議
四招規(guī)避風(fēng)險
選擇品牌開發(fā)商
在明年的經(jīng)濟(jì)形勢下，開發(fā)商本著現(xiàn)金為王的策略，一些中小開發(fā)商資金鏈薄弱，甚至一些已經(jīng)拿地的樓王地王對市場的預(yù)期改變，也會有“其他”應(yīng)對做法，建設(shè)中的樓今年停工和延期的比較多，不排除明年也會出現(xiàn)破產(chǎn)爛尾等狀況，從這個角度講，明年房市中選擇大品牌、實力雄厚的開發(fā)商相對來說能夠降低風(fēng)險。
選擇現(xiàn)房
期房的不確定性在明年被進(jìn)一步加強。在房市不穩(wěn)的狀態(tài)下，保障房的推出和政策的變化都有可能導(dǎo)致房市進(jìn)一步變化，在難以準(zhǔn)確預(yù)期的情況下，選擇二手房或者現(xiàn)房是相對有保障的做法。
客戶在購買期房之前，售樓小姐都會說一番“甜言蜜語”，極力鼓吹房子的地段好、環(huán)境美、價格低，總之一切都完美，令客戶不得不動心。因為一系列的規(guī)范使開發(fā)商盡管如今在操作方面已大有改觀，但期房變現(xiàn)時仍不免有“不可抗拒”的風(fēng)險：如面積誤差、建筑材料的變換、規(guī)劃設(shè)計的改變等。當(dāng)然，由于期房價格上的優(yōu)勢，它一時并不會在市場上消失。不過，客戶可把握一個原則：期房并不都是完美的，不要怪售樓小姐的信口開河。所以，要么在合同中寫入各種預(yù)防期房風(fēng)險的條款，要么干脆選擇購買現(xiàn)房。
選擇城中房
最近新開發(fā)的樓盤，郊區(qū)房的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于城中房，如果降價的話，郊區(qū)房的風(fēng)險也要大于城中房，對于普通購房者來說，購買郊區(qū)房可能當(dāng)時價格相對便宜，但其抗風(fēng)險能力不如城中房。中原華北區(qū)總經(jīng)理李文杰表示，在北京，東部開發(fā)的新房供應(yīng)量要大于西邊，所以東邊降價速度可能也會大于西邊。
選擇小戶型房
在經(jīng)濟(jì)形勢不穩(wěn)的時候，小戶型永遠(yuǎn)比大戶型要來得保險，對于投資需求的購房者來說尤其適合。中原華北區(qū)總經(jīng)理李文杰表示，明年租金水平有可能進(jìn)一步下滑，因為很多租房者受經(jīng)濟(jì)影響退租或者減租，一些已經(jīng)購房的人不敢輕易出手賣房，就以出租為主，這樣的話，租賃市場的供應(yīng)也會增加。在這種形勢下，購買小戶型房不管從出租投資還是購買總價上，相對風(fēng)險都小一些。
