“有將近60%的客戶(hù)交納定金后延遲了過(guò)戶(hù)時(shí)間”，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上周三表明將暫定一年減免營(yíng)業(yè)稅，但北京納稅細(xì)則卻尚未出臺(tái)。鏈家地產(chǎn)知春路店王店長(zhǎng)告訴本報(bào)記者，不少精打細(xì)算的購(gòu)房人順延了繳稅過(guò)戶(hù)時(shí)間，等待細(xì)則落地。
新規(guī)北京暫未實(shí)施
上周五，北京海淀區(qū)地稅局辦理購(gòu)房契稅和營(yíng)業(yè)稅的柜臺(tái)前，好幾位手拿過(guò)戶(hù)材料的購(gòu)房人不停地向玻璃窗后的工作人員拋出各種疑問(wèn)：國(guó)務(wù)院都出規(guī)定要減免營(yíng)業(yè)稅了，北京現(xiàn)在怎么征收？新的標(biāo)準(zhǔn)什么時(shí)候開(kāi)始執(zhí)行？北京怎么界定普通住房和非普通住房？
“現(xiàn)在還是按照原來(lái)的標(biāo)準(zhǔn)征收”，指著墻上貼著的2006年出臺(tái)的營(yíng)業(yè)稅繳納標(biāo)準(zhǔn)，地稅局的工作人員解釋?zhuān)壳吧形唇拥奖本I(yíng)業(yè)稅征收細(xì)則，也不知道什么時(shí)候開(kāi)始執(zhí)行新的繳納營(yíng)業(yè)稅標(biāo)準(zhǔn)，“如果你們不著急過(guò)戶(hù)，我建議你們過(guò)幾天再來(lái)吧”。
日前召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策，將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)5年(含5年)改為超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。
對(duì)此，我愛(ài)我家提供的數(shù)據(jù)顯示，以個(gè)人購(gòu)買(mǎi)一套100萬(wàn)元的普通住宅剛好超過(guò)2年不到5年為例，按照此前稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按照售房收入全額征收5.5%營(yíng)業(yè)稅，即100萬(wàn)元×5.5%=5.5萬(wàn)元；而按照新標(biāo)準(zhǔn)則無(wú)需交稅，購(gòu)房人可節(jié)省5.5萬(wàn)元。如果個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住宅未滿(mǎn)2年出售，假設(shè)房主以80萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)住房，以100萬(wàn)元出售的，那么，目前需要繳納的營(yíng)業(yè)稅為(100萬(wàn)元-80萬(wàn)元)×5.5%=1.1萬(wàn)元，比此前全額征收100萬(wàn)元×5.5%=5.5萬(wàn)元，節(jié)省了5.5萬(wàn)元-1.1萬(wàn)元=4.4萬(wàn)元。
毫無(wú)疑問(wèn)，樓市新政將極大減輕購(gòu)買(mǎi)二手房人群的稅負(fù)，而我愛(ài)我家副總經(jīng)理胡景暉估計(jì)，因上述政策受益的二手房大概占到目前市場(chǎng)總流通量的20%左右。
但是由于北京政策尚未落地，不少正準(zhǔn)備購(gòu)房人都開(kāi)始“坐等”納稅細(xì)則出臺(tái)，業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，由于北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)存在時(shí)滯，如果政策短期內(nèi)不出臺(tái)，“過(guò)幾天官方公布的存量房成交量將明顯下滑”。
細(xì)節(jié)仍待界定
不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，之所以北京納稅新政尚未出臺(tái)，是因?yàn)樯婕盃I(yíng)業(yè)稅的細(xì)節(jié)仍待界定。
“什么是普通住房，什么是非普通住房？國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議沒(méi)給出界定標(biāo)準(zhǔn)”，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)區(qū)域經(jīng)理彭亞年表示，由于兩者的界定關(guān)乎納稅額的高低，而國(guó)家又沒(méi)有給出界定標(biāo)準(zhǔn)，不少購(gòu)買(mǎi)大戶(hù)型的購(gòu)房人心里都沒(méi)譜。
按照不久前北京市建委的規(guī)定，北京享受優(yōu)惠政策普通商品房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足以下三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上；單套建筑面積在140(含)平方米以下；實(shí)際成交價(jià)低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格為：三環(huán)以?xún)?nèi)總價(jià)人民幣215萬(wàn)元/套、三環(huán)至四環(huán)之間175萬(wàn)元/套、四環(huán)至五環(huán)之間165萬(wàn)元/套、五環(huán)以外100萬(wàn)元/套。達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)的普通商品房將享受契稅減半和相應(yīng)的貸款優(yōu)惠。但是該標(biāo)準(zhǔn)是否會(huì)繼續(xù)執(zhí)行尚不可知。
此外，彭亞年介紹，新規(guī)規(guī)定“對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策”，并僅僅減免營(yíng)業(yè)稅，并未涉及購(gòu)房過(guò)程中的個(gè)人所得稅。“不少購(gòu)房人都預(yù)期政府或許會(huì)再次降稅，這也是不少購(gòu)房人觀望的原因之一”。
盡管二手房購(gòu)房人暫時(shí)“按兵不動(dòng)”，但多家經(jīng)紀(jì)代理公司負(fù)責(zé)人告訴記者，幾天來(lái)購(gòu)房人網(wǎng)絡(luò)和電話咨詢(xún)量大幅上升，“剛性需求特別是購(gòu)買(mǎi)中小戶(hù)型的需求都被激發(fā)出來(lái)了”。
