在經(jīng)歷了近四個(gè)月的萌發(fā)和釋放后，前期中央和地方陸續(xù)出臺(tái)的“救市新政”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激效應(yīng)正在逐步遞減。春節(jié)前后，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)又漸漸回歸冷清。就在此時(shí)，重慶和天津分別推出了“購(gòu)房退個(gè)稅”和“購(gòu)房降低入戶(hù)門(mén)檻”兩項(xiàng)“重磅”刺激政策，從而在業(yè)內(nèi)掀起波瀾。
如果說(shuō)，前一階段各地以“契稅、營(yíng)業(yè)稅減免，首次購(gòu)房利率7折”等為主的救市政策，主要意圖是為首次置業(yè)需求松綁；那么，近期包括北京“取消外資購(gòu)房限制”在內(nèi)的諸多樓市新政，刺激的對(duì)象明顯是整體購(gòu)房需求。
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，隨著前期的政策效應(yīng)逐步釋放殆盡，各地方政府制定出臺(tái)“購(gòu)房退個(gè)稅”和“購(gòu)房入戶(hù)”等政策的可能性正在加大，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)“救市”挺進(jìn)新一階段的遐想也與日俱增。那么，這些政策重拳是否會(huì)被“復(fù)制和放大”？政府是否在為高房?jī)r(jià)“托市”？政策的效果又是否會(huì)助推“地產(chǎn)泡沫”？
個(gè)案推出是否可行
“就刺激需求的效果而言，購(gòu)房退稅和購(gòu)房入戶(hù)兩大措施，可以說(shuō)是除直接大幅降價(jià)之外的最佳手段之一，但這兩項(xiàng)措施由于沖擊力甚大也備受爭(zhēng)議。”一位房地產(chǎn)業(yè)的資深人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者如是說(shuō)。
目前，“購(gòu)房退個(gè)稅”在重慶率先醞釀，而天津則大手筆開(kāi)啟了“購(gòu)房放寬申請(qǐng)藍(lán)印戶(hù)口審批”的大門(mén)。業(yè)內(nèi)分析，重慶出臺(tái)“購(gòu)房抵扣個(gè)人所得稅”政策細(xì)則的可能性很大；而天津則已公布了具體的政策措施，實(shí)際執(zhí)行已經(jīng)不存在障礙。
處于輿論風(fēng)口浪尖的重慶版購(gòu)房退稅政策，不久前遭遇了來(lái)自財(cái)政部的質(zhì)詢(xún)，但重慶市財(cái)政局一位官員在接受采訪時(shí)表示，“中央并沒(méi)有要求停，現(xiàn)在之所以還沒(méi)有兌現(xiàn)，是因?yàn)橹貞c在制定具體的操作方案，整個(gè)操作方案的細(xì)化比較復(fù)雜。”而重慶市委宣傳部副部長(zhǎng)周波也表示，購(gòu)房退稅政策會(huì)繼續(xù)按照既定程序執(zhí)行，目前正在制定政策細(xì)則。
今年1月20日，重慶市國(guó)土房管局發(fā)布了《重慶市人民政府關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，出臺(tái)17條相關(guān)政策，其中便包括“首次（含改善型）購(gòu)買(mǎi)住房并以按揭方式支付的，其按揭貸款本息可抵扣產(chǎn)權(quán)人繳納的個(gè)人所得稅地方留成部分。”這意味著，購(gòu)房后，每個(gè)月可抵扣個(gè)人所得稅地方留成部分即40%。
那么，重慶的政策是否屬于住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部所制止的“地方政府越權(quán)救市”？法律專(zhuān)家給予了否定的回答，因?yàn)檫@一做法并沒(méi)有違反《個(gè)人所得稅法》和《預(yù)算法》的相關(guān)規(guī)定，不屬于越權(quán)。知情人士介紹，1998年，上海為應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)，曾推行過(guò)購(gòu)房退個(gè)稅的政策，退稅期為五年。
在天津，記者從公安機(jī)關(guān)了解到，申辦天津市藍(lán)印戶(hù)口的購(gòu)房款標(biāo)準(zhǔn)由原來(lái)統(tǒng)一的100萬(wàn)元調(diào)低為市內(nèi)六區(qū)、塘沽區(qū)（含開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅區(qū)）80萬(wàn)元，環(huán)城四區(qū)和漢沽區(qū)、大港區(qū)為60萬(wàn)元；寶坻區(qū)、武清區(qū)和三縣為40萬(wàn)元。
藍(lán)印戶(hù)口是由當(dāng)?shù)卣雠_(tái)，對(duì)投資者、購(gòu)房者或者“引進(jìn)人才”等外地人給予的優(yōu)惠待遇，藍(lán)印戶(hù)口持有者經(jīng)過(guò)一定時(shí)期后，可以轉(zhuǎn)變?yōu)槌Ｗ?hù)口。業(yè)內(nèi)分析，1月份，天津樓市再度出現(xiàn)低迷，春節(jié)期間全市新房?jī)H成交九套，成交均價(jià)下降明顯，受此影響，天津進(jìn)一步拋出了放寬藍(lán)印戶(hù)口的樓市刺激政策。
各地仿效能否推開(kāi)
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇指出，自中央政府明確各地方政府可以“因地制宜制定各自的房地產(chǎn)政策”之后，地方救市政策層出不窮，特點(diǎn)是“相互仿效，并逐步得到中央的認(rèn)可并推廣”，其中以交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)減免和刺激首次置業(yè)需求為核心。而近期，北京、重慶、天津出臺(tái)的樓市新政除了力度更大以外，還帶有明顯的刺激中高端需求的傾向。如果推開(kāi)對(duì)樓市的影響不可小覷。
接受中國(guó)證券報(bào)采訪的多數(shù)專(zhuān)家認(rèn)為，購(gòu)房入戶(hù)政策推行較為容易，反對(duì)聲音也較小，因此在戶(hù)口指標(biāo)不太緊張的城市“復(fù)制”可能性較大；但退稅政策受各地財(cái)政收入結(jié)構(gòu)差異的影響，推開(kāi)的難度較大，同時(shí)，由于該政策尚存爭(zhēng)議，獲得中央認(rèn)可的可能性也很小。
據(jù)了解，在天津高調(diào)降低藍(lán)印戶(hù)口門(mén)檻之前，已有二三線(xiàn)城市開(kāi)始放寬購(gòu)房落戶(hù)政策。
去年10月，杭州市將購(gòu)房入戶(hù)政策實(shí)施范圍由經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新開(kāi)發(fā)區(qū)（濱江）、錢(qián)江新城區(qū)域擴(kuò)大到主城區(qū)，落戶(hù)主城區(qū)的購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)最低為80萬(wàn)。成都和武漢則分別于去年12月和今年1月正式開(kāi)辦“購(gòu)房落戶(hù)”新政。
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家建議，“購(gòu)房落戶(hù)”政策各地可靈活制定，但主要應(yīng)在處于城市化前沿的中小城市放開(kāi)。北京大學(xué)首都發(fā)展研究院常務(wù)副院長(zhǎng)楊開(kāi)忠認(rèn)為，“準(zhǔn)入制”來(lái)代替目前戶(hù)籍人口控制指標(biāo)制，不僅能夠刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，有效拉動(dòng)住房市場(chǎng)消費(fèi)，而且可以加快戶(hù)籍體制改革。
目前，北京、上海等特大城市依然實(shí)行人口指標(biāo)控制的戶(hù)籍管理政策。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這些城市人口已接近極限，如果規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，則會(huì)影響城市聚集效應(yīng)的發(fā)揮，因此，落戶(hù)政策在北京、上海等城市推出非常困難，即使考慮制定該政策，設(shè)定的門(mén)檻也必定非常高。
對(duì)于購(gòu)房退稅政策的推行，財(cái)政部財(cái)科所一位專(zhuān)家認(rèn)為，“如果全國(guó)實(shí)施購(gòu)房退稅政策，一些財(cái)政實(shí)力較弱的地方顯然會(huì)面臨預(yù)算緊張，且這一政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激力度也過(guò)大。目前還沒(méi)有到需要出臺(tái)此類(lèi)刺激方案的時(shí)候。”
長(zhǎng)江證券的分析師也表示，上海當(dāng)時(shí)出臺(tái)購(gòu)房退稅政策時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尚未完全進(jìn)入市場(chǎng)化，和現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況大不相同。“若該政策在當(dāng)前推行，財(cái)政成本過(guò)高，涉及的流程亦相當(dāng)復(fù)雜。”
“救量救價(jià)”效果存疑
1月份，全國(guó)重點(diǎn)城市成交量再度普降，而同比則漲跌互現(xiàn)。第一創(chuàng)業(yè)公布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上海、北京、深圳三地新房成交量環(huán)比下跌均超過(guò)40%，南京、武漢、杭州、天津等城市新房成交量降幅也在30%至40%之間。
顯然，地方政府最近啟動(dòng)的新一輪救市政策，主要目的是“救量”。
“去年11月頒布的第一輪樓市新政已經(jīng)釋放了一批積累已久的購(gòu)買(mǎi)力，但上一波反彈的勢(shì)頭在今年1月已經(jīng)式微，因此北京等地出臺(tái)了第二輪新政，但其實(shí)際效果還有待觀察。”中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰指出。
市場(chǎng)人士分析，自住型需求在經(jīng)過(guò)近四個(gè)月的消化后，目前已經(jīng)減弱；而有效需求的進(jìn)一步釋放，需要購(gòu)房成本的繼續(xù)降低。在房?jī)r(jià)處于僵持的情況下，地方政府只能再度“出手”。
不過(guò)，新一輪政策尤其是購(gòu)房退稅，很可能刺激包括投資性需求在內(nèi)的中高端需求的膨脹。有專(zhuān)家指出，購(gòu)房退稅、放寬二套房貸、取消外資購(gòu)房限制等政策顯然更有利于刺激高收入人群的投資欲望，這部分人群主要是二次置業(yè)或多次置業(yè)。
從1998年開(kāi)始，上海推行五年的購(gòu)房退稅政策便助長(zhǎng)高收入群體為避稅購(gòu)買(mǎi)多套住房，從而成為推高房?jī)r(jià)的一個(gè)潛在原因，而中低收入人群從中獲益并不大。
在各地新政頻推的同時(shí)，國(guó)內(nèi)多個(gè)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市的官員陸續(xù)表態(tài)“不托市”。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一接受采訪時(shí)指出，救市政策應(yīng)通過(guò)解決中低收入人群的住房問(wèn)題來(lái)提振成交量，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，而不是維持高房?jī)r(jià)、助推泡沫化。
