房地產(chǎn)行業(yè)回暖離不開(kāi)“新政”的身影。
去年，相關(guān)政策密集出臺(tái)，如嚴(yán)格首套房貸首付比例、利率折扣、降低稅費(fèi)等，側(cè)重點(diǎn)關(guān)注百姓購(gòu)房，促進(jìn)樓市銷(xiāo)售。而今年上半年，資本金比例下調(diào)、通知研究開(kāi)征物業(yè)稅等政策，則顯示出分拆的特點(diǎn)，一方面力圖擠壓樓市回暖中再次出現(xiàn)的泡沫，刺激成交；另一方面則重點(diǎn)關(guān)注開(kāi)發(fā)商的需求，放松資金要求，以有效擴(kuò)大供應(yīng)。
值得注意的是，針對(duì)目前樓市成交量?jī)r(jià)交錯(cuò)上升的行情，有專(zhuān)家稱(chēng)“流動(dòng)性”回暖，已經(jīng)引發(fā)他們的擔(dān)憂。
就在此時(shí)，“空轉(zhuǎn)”六年之后，開(kāi)征物業(yè)稅再次被提上日程。國(guó)務(wù)院在《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見(jiàn)的通知》中，提出了“年內(nèi)研究開(kāi)征物業(yè)稅”。
在博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上，中國(guó)國(guó)際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘指出，流動(dòng)性“水位”在不斷上漲，會(huì)推高資產(chǎn)價(jià)格，但是這種推高的基礎(chǔ)是流動(dòng)性，而不是真正的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的大幅度增長(zhǎng)，所以接下來(lái)會(huì)有價(jià)格上升的周期，但是基礎(chǔ)是不穩(wěn)固的，也要警惕新興市場(chǎng)泡沫的重演。
上海華燕機(jī)構(gòu)分析指出，放寬項(xiàng)目資本金比例、對(duì)第二套房政策的收緊以及研究開(kāi)征物業(yè)稅，表明了政府對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱以及個(gè)人投資、投機(jī)、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等現(xiàn)象的擔(dān)憂。同時(shí)，也能看到目前政策的兩條主線：一是通過(guò)下調(diào)項(xiàng)目資本金比例來(lái)擴(kuò)大投資、增加供應(yīng)；二是對(duì)個(gè)人房貸政策收緊以及擬出臺(tái)物業(yè)稅來(lái)抑制投資（機(jī)）客炒高房?jī)r(jià)。
焦點(diǎn)1：物業(yè)稅開(kāi)征仍需細(xì)節(jié)鋪墊
所謂物業(yè)稅，等同于房地產(chǎn)稅或者不動(dòng)產(chǎn)稅。眾多專(zhuān)家認(rèn)為，開(kāi)征物業(yè)稅主要目的是抑制住宅投資行為，并通過(guò)抑制需求平抑房?jī)r(jià)上漲。但從目前市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，效果并不明顯，仍有眾多投資者準(zhǔn)備手握重金入場(chǎng)，通脹預(yù)期是他們?nèi)胧械闹匾颉?
投資需求大量入市
成交數(shù)據(jù)反映出了投資蹤跡。方方地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，6月第一周，高端別墅成交比重增大至11%，比前一周增加近3個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，別墅成交主要是靠投資保值資金的入市。6月第二周高端公寓占比較上周上升1.7個(gè)百分點(diǎn)，翠湖天地繼5月底赴港推薦取得熱銷(xiāo)后，該周又去化13套。
近一段時(shí)間，來(lái)自溫州、港澳臺(tái)、國(guó)外等一些投資重新殺回上海樓市，并促成了大額成交，這在高端住宅、別墅方面表現(xiàn)得十分明顯。
而對(duì)于此次重提物業(yè)稅，有開(kāi)發(fā)商表示出疑惑：樓市現(xiàn)在在成長(zhǎng)性復(fù)蘇，剛需、改善型需求、投資這三個(gè)方面逐步回來(lái)，促成了樓市回暖，成交量攀升有利于拉動(dòng)內(nèi)需，國(guó)家為什么在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)重提物業(yè)稅呢？
對(duì)此，同策分析報(bào)告指出，政府之所以提出物業(yè)稅，是因?yàn)槭袌?chǎng)出現(xiàn)了價(jià)格攀升、成交過(guò)旺的局面，地產(chǎn)“泡沫”有抬頭趨勢(shì)。為呵護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展，重提物業(yè)稅能給市場(chǎng)帶來(lái)威懾作用。
易居中國(guó)分析師薛建雄表示，物業(yè)稅在2003和2007年時(shí)都曾提過(guò)，當(dāng)時(shí)就是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，現(xiàn)在實(shí)際上也出現(xiàn)了樓市成交過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的局面，所以此次重提。“樓市高成交拉動(dòng)內(nèi)需是必要的，但是過(guò)熱就會(huì)導(dǎo)致過(guò)快消退，不可持續(xù)發(fā)展是國(guó)家不愿看到的。”
預(yù)期通脹買(mǎi)房保值
當(dāng)前對(duì)通脹的擔(dān)憂，讓不動(dòng)產(chǎn)投資成為人們的首選。
目前我國(guó)物業(yè)稅稅率等還沒(méi)有明確，而據(jù)國(guó)外物業(yè)稅征收經(jīng)驗(yàn)，一般是每年交房?jī)r(jià)（房屋估值）的1%左右。如果以一套房?jī)r(jià)100萬(wàn)元的房產(chǎn)為例，一年就要繳納1萬(wàn)元，70年就是70萬(wàn)元。專(zhuān)家預(yù)計(jì)，國(guó)內(nèi)可能要低一些。
據(jù)了解，目前不少私營(yíng)企業(yè)主為了防止實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑，停止了低端制造型企業(yè)的生產(chǎn)，有的甚至直接停廠關(guān)門(mén)，將手頭的資金直接投入了樓市，購(gòu)置了眾多房產(chǎn)，用來(lái)防止自己資金縮水。
有研究報(bào)告指出，目前通脹的風(fēng)險(xiǎn)不斷增強(qiáng)，大量有閑置資金的高購(gòu)買(mǎi)人群為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將投資較穩(wěn)妥的高端住宅市場(chǎng)。以保值增值為目標(biāo)的購(gòu)房者通常選擇高品質(zhì)項(xiàng)目或者稀缺的市中心項(xiàng)目。
薛建雄告訴記者，2007年高通脹的時(shí)候，當(dāng)時(shí)物業(yè)稅也曾在幾個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)，但是同樣并沒(méi)有控制住房地產(chǎn)的投資和房?jī)r(jià)的上漲。
新聚仁機(jī)構(gòu)總裁李嘉政在接受媒體采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，在巨大的通脹預(yù)期面前，如今的產(chǎn)業(yè)困局之下，沒(méi)有什么好的投資工具，不動(dòng)產(chǎn)必然也將是絕大多數(shù)國(guó)人的首要選擇，這不僅是博弈，更是無(wú)奈的選擇。
李嘉政還表示，全國(guó)房?jī)r(jià)漲聲一片讓國(guó)家宏觀調(diào)控陷入尷尬，房?jī)r(jià)的上漲抑制了老百姓其他領(lǐng)域的消費(fèi)需求，內(nèi)需無(wú)力將持續(xù)；而通脹預(yù)期下，大量產(chǎn)業(yè)資本重新進(jìn)入股市、樓市，通過(guò)國(guó)家大額投入拉動(dòng)內(nèi)需的愿望有被架空的危險(xiǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控政策的突襲可能會(huì)隨時(shí)觸發(fā)。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，物業(yè)稅開(kāi)征時(shí)機(jī)，當(dāng)然是在房地產(chǎn)上升期時(shí)候更容易推進(jìn)，這有利于抑制投資需求，可以明顯增加持有成本。目前的環(huán)境相對(duì)來(lái)說(shuō)還是較為適合推出物業(yè)稅。
仍需細(xì)節(jié)鋪墊
還未開(kāi)征，一股腦的問(wèn)題便已經(jīng)拋向了“未見(jiàn)其人先聞其聲”的物業(yè)稅。專(zhuān)家的疑惑是：物業(yè)稅按什么標(biāo)準(zhǔn)征收？無(wú)論是以面積、套數(shù)、交易頻率當(dāng)中的任何一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)征收，都面臨缺少真實(shí)材料去界定；如何界定自住型和改善型與投資型需求，各個(gè)分別該如何征收？物業(yè)稅與之前購(gòu)房者所需繳納的各種稅費(fèi)如何對(duì)接？物業(yè)稅和一次性繳納的70年土地出讓金是否會(huì)重復(fù)？……
購(gòu)房者擔(dān)憂的是：一個(gè)家庭的首套住房是否要征收物業(yè)稅？豪宅、普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房及限價(jià)房等的物業(yè)稅如何征收？全國(guó)所有的住房信息是否已經(jīng)互相連通并全部登記可查？一個(gè)人在各地有多處房產(chǎn)，各地房地產(chǎn)交易系統(tǒng)不聯(lián)網(wǎng)怎么查，如何確保公平公正？……
開(kāi)征物業(yè)稅提法前后經(jīng)歷了六年的時(shí)間，但公眾關(guān)于物業(yè)稅的各種一系列問(wèn)題卻有增無(wú)減，并且問(wèn)題越來(lái)越細(xì)致，有待開(kāi)征的物業(yè)稅，還需細(xì)節(jié)鋪路。
有知情人士指出，物業(yè)稅開(kāi)征不是簡(jiǎn)單的稅費(fèi)改革，涉及土地使用制度、市場(chǎng)調(diào)控手段、住宅建設(shè)方式等多方面，“目前暫未看到較成型的草案”。社科院研究員易憲容表示，征收房地產(chǎn)物業(yè)稅好處眾多，但目前中國(guó)還沒(méi)有征收房地產(chǎn)物業(yè)稅的條件。如缺乏詳實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料、缺乏對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行低成本估價(jià)的科學(xué)方法、政府的稅收征管能力欠缺、缺乏嚴(yán)格細(xì)化科學(xué)的征收規(guī)則等。
一位不愿透露姓名的房產(chǎn)投資者向早報(bào)記者坦言：“開(kāi)征物業(yè)稅的消息出來(lái)之后，我一直在關(guān)注，綜合各方面報(bào)道分析之后，我覺(jué)得這次仍然是雷聲滾滾但難成暴雨，短期內(nèi)物業(yè)稅很難出臺(tái)，估計(jì)還得等上很長(zhǎng)一段時(shí)間。對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有什么特別可怕的。”
焦點(diǎn)2：改善型需求調(diào)節(jié)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)
樓市政策調(diào)控將讓步于市場(chǎng)調(diào)節(jié)。由于改善型需求的爆發(fā)，“90/70”政策或?qū)⑶娜坏錾虾鞘�。�?zhí)行3年時(shí)間，“90/70”政策最終將功成身退？
近日在上海土地交易市場(chǎng)舉行的寶山土地專(zhuān)場(chǎng)推介會(huì)上，“90/70”政策開(kāi)始淡化，此前在出讓文件中強(qiáng)制規(guī)定的90平方米以下小戶型比例的要求已經(jīng)不再出現(xiàn)。有關(guān)人士透露，上海有關(guān)部門(mén)近期召集了各區(qū)縣規(guī)土局負(fù)責(zé)人開(kāi)會(huì)，明確了小戶型比例的規(guī)定將有所放松。
而今年樓市改善型需求的迅速爆發(fā)，是“90/70”政策逐漸淡出市場(chǎng)的一個(gè)重要原因。
從今年前五個(gè)月樓市成交行情來(lái)看，樓市呈現(xiàn)出成長(zhǎng)性恢復(fù)回暖的特點(diǎn)。2-3月份剛性需求得到極大釋放推動(dòng)成交井噴，到了3-4月份，改善型需求尾隨進(jìn)場(chǎng)，進(jìn)一步促進(jìn)成交攀升，等到了5月份，投資客又異軍突起，他們瞄準(zhǔn)的正是大面積的豪宅和別墅。
此外，改善型需求增強(qiáng)在二手房市場(chǎng)同樣表現(xiàn)明顯。據(jù)了解，雖然目前小戶型成交占到了70%~80%，但是大戶型成交比例日益增加，日前已經(jīng)有了5%~10%的增長(zhǎng)幅度。
易居中國(guó)分析師薛建雄指出，在剛性需求帶動(dòng)成交快速回升，房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)跌為漲的情況下，大量的改善和投資需求入市并發(fā)揮了非常重要的作用。
不再刻意強(qiáng)調(diào)“90/70”政策，商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例將更多地由市場(chǎng)決定。開(kāi)發(fā)商可以自己決定產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品也將更加貼近市場(chǎng)的需求�？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)大戶型供應(yīng)也將增多，尤其是內(nèi)環(huán)內(nèi)大戶型比例將上升。
“現(xiàn)在最主要考慮的應(yīng)該是市場(chǎng)的接受度，可以引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商建造什么樣的戶型，不需要政策的調(diào)控了。”佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟強(qiáng)調(diào)。
陸騎麟還指出，“90/70”政策淡出，政府的出發(fā)點(diǎn)應(yīng)該是鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建房，保持經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。目前市場(chǎng)上熱銷(xiāo)房源仍以90平方米左右小戶型為主，因此政策淡出之后，對(duì)于市場(chǎng)影響有限，開(kāi)發(fā)商不一定會(huì)為了一味追求大戶型而與市場(chǎng)脫節(jié)，從而影響其銷(xiāo)售。
2006年5月29日國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，首次明確提出新建住房結(jié)構(gòu)比例。政策出臺(tái)的背景是樓市高速發(fā)展、資產(chǎn)增值迅速，目的是平抑房?jī)r(jià)，讓老百姓獲得好的產(chǎn)品。
在三年時(shí)間中，“90/70”發(fā)揮了重要作用。尤其是去年樓市調(diào)整時(shí)期，萬(wàn)科、金地便憑借小戶型低總價(jià)的特點(diǎn)，取得了非常不錯(cuò)的銷(xiāo)售成績(jī)。
焦點(diǎn)3：資本金比例下調(diào)力保供應(yīng)
地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需自有資金的壓力小了許多。
近期，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》，對(duì)各行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的最低資本金比例進(jìn)行調(diào)整。其中，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例從原先的35%下調(diào)至20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例從35%下調(diào)至30%。
值得注意的是，這是自1996年建立房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例制度后，13年來(lái)的首次下調(diào)該比例，并且一次性下調(diào)了15個(gè)百分點(diǎn)。而項(xiàng)目資本金比例實(shí)際上為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商松綁，意味著開(kāi)發(fā)商貸款門(mén)檻變得更低，可以用更少的資金貸到更多的款。
上海一位開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人向記者表示：“原先35%項(xiàng)目資本金比例是不低的，這曾給我們到銀行申請(qǐng)貸款，順利保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有一定難度。尤其是在去年資金鏈緊張的時(shí)候，我們的日子更加難過(guò)，房子銷(xiāo)售不出去，更別說(shuō)新開(kāi)工項(xiàng)目了，只能停滯拖延。”
值得注意的是，即便今年前五個(gè)月，樓市成交節(jié)節(jié)攀升至歷史最高點(diǎn)，但開(kāi)發(fā)商在先行指標(biāo)方面，仍然暴露出信心和底氣不足的現(xiàn)狀。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅僅5月份上海全市新建商品住宅成交面積達(dá)到204萬(wàn)平方米，創(chuàng)下2007年10月以來(lái)20個(gè)月的新高，甚至近80個(gè)項(xiàng)目的成交均價(jià)創(chuàng)出了2008年以來(lái)的新高。
相比于成交回暖，商品住宅新開(kāi)工則明顯減弱。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前五個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資10165億元，增長(zhǎng)6.8%，比去年同期回落25.1個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開(kāi)工面積3.57億平方米，同比下降16.2%；全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積9875萬(wàn)平方米，同比下降28.6%；完成土地開(kāi)發(fā)面積8845萬(wàn)平方米，同比下降13.3%。
同策研究報(bào)告指出，項(xiàng)目資本金下調(diào)降低了房地產(chǎn)企業(yè)自有資金占有率，原先需要35%的資金才能撬動(dòng)100%的投資項(xiàng)目，現(xiàn)在僅需20%的資金便可撬動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生一定的吸引力。
“資本金比例下調(diào)意味著，既定資金量下主體投資能力的增強(qiáng)，提高了資金的利用效率，更增加了開(kāi)發(fā)商拿地、開(kāi)工、建設(shè)的意愿。”上述開(kāi)發(fā)商還強(qiáng)調(diào)。
另外，此前出臺(tái)的各種地產(chǎn)新政，如降低首付比例、利率折扣、各種稅費(fèi)等，政策主要針對(duì)買(mǎi)房者；而此次項(xiàng)目資本金下調(diào)則是針對(duì)開(kāi)發(fā)商，是為保證房地產(chǎn)行業(yè)鏈條的通暢，保證樓市未來(lái)供應(yīng)量。
資本金下調(diào)也引發(fā)房?jī)r(jià)上漲的擔(dān)憂。有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，兩者并沒(méi)有直接關(guān)系，開(kāi)發(fā)商資金鏈雖然得到緩解，但卻更多地用于加大開(kāi)工量，對(duì)于保證樓市未來(lái)供應(yīng)量、改變樓市供求關(guān)系有積極作用。
此外，資本金下調(diào)對(duì)土地市場(chǎng)繁榮起到一定程度促進(jìn)作用。同策報(bào)告指出，這給地產(chǎn)商吃下定心丸，使其有多余資金投入土地市場(chǎng)，增加拿地?zé)崆�，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)。
