內(nèi)容摘要：記者近日獲悉，國(guó)家稅務(wù)總局將再出重拳，要求加強(qiáng)土地稅收繳納清查工作，其中包括嚴(yán)格清算土地增值稅。據(jù)了解，2010年1-2月，全國(guó)土地增值稅實(shí)現(xiàn)收入189.4億元，同比增長(zhǎng)162.3%，比去年同期增速提高190%。有專(zhuān)家稱，嚴(yán)格征收以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象的土地增值稅，有利于遏制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的拿地沖動(dòng)。
記者近日獲悉，國(guó)家稅務(wù)總局將再出重拳，要求加強(qiáng)土地稅收繳納清查工作，其中包括嚴(yán)格清算土地增值稅。
據(jù)了解，2010年1-2月，全國(guó)土地增值稅實(shí)現(xiàn)收入189.4億元，同比增長(zhǎng)162.3%，比去年同期增速提高190%。有專(zhuān)家稱，嚴(yán)格征收以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象的土地增值稅，有利于遏制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的拿地沖動(dòng)。
地方先行
近期房?jī)r(jià)的瘋漲之勢(shì)再次卷土重來(lái)。2月，70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.7%，而北京一季度新盤(pán)均價(jià)21880元/平方米，同比上漲90%。
為遏制新一輪樓市瘋狂，多個(gè)地方選擇從嚴(yán)征收土地增值稅，通過(guò)調(diào)整土地增值稅來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。
近日廣西地稅局下發(fā)的通知稱，從2010年3月1日起，對(duì)廣西土地增值稅預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。該通知稱，對(duì)房企開(kāi)發(fā)非普通住宅的土地增值稅預(yù)征率提高一倍，商鋪和其他房產(chǎn)的預(yù)征稅率下限從1.5%提高到3%。
在廣西上調(diào)土地增值稅預(yù)征率以后，其他省市也緊隨其后，包括廈門(mén)、海南、上海、臨汾、青島等省市。
相比此前，許多地方為強(qiáng)化對(duì)土地增值稅的管理，對(duì)土地增值稅實(shí)行了項(xiàng)目登記和預(yù)征、年度結(jié)算、竣工結(jié)算管理辦法。北京市萬(wàn)商天勤律師事務(wù)所合伙人李季先認(rèn)為，強(qiáng)化土地增值稅的清收是調(diào)控市場(chǎng)有效的辦法。“增值稅的清算考驗(yàn)的是企業(yè)的資金實(shí)力，對(duì)消費(fèi)者是一件好事。”
從嚴(yán)清算
面對(duì)近期掀起的土地增值稅清算潮，一些開(kāi)發(fā)商坦言，如果各地再次從嚴(yán)清算土地增值稅，將使得資金壓力加大。“開(kāi)發(fā)商將面臨空前壓力。”廣州粵沛地產(chǎn)副總經(jīng)理黃春表示。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重。按國(guó)家稅收有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)達(dá)到20%以上，要繳納土地增值稅。而今年1-2月，全國(guó)土地增值稅實(shí)現(xiàn)收入189.4億元，同比增長(zhǎng)162.3%，比去年同期增速提高190%。
土地增值稅條例規(guī)定，土地增值稅按照4級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。此前，土地增值稅的征收一直“有名無(wú)實(shí)”。2006年以前，我國(guó)每年征收的土地增值稅占房地產(chǎn)銷(xiāo)售額的比例一直在0.5%左右，2009年也僅為1.64%。加之金融危機(jī)，土地增值稅一度不了了之。
時(shí)至今日，重新祭出土地增值稅清算政策，可謂正當(dāng)其時(shí)。
影響凈利潤(rùn)率17.4%
土地增值稅是房地產(chǎn)項(xiàng)目已銷(xiāo)售完畢(或者至少銷(xiāo)售85%以上)才清算的，是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的超額利潤(rùn)征收的。趙曉稱，這種事后征收的稅，跟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅不一樣，稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者的可能性不大。
長(zhǎng)城證券的研究報(bào)告也稱：“毛利率為40%的項(xiàng)目被嚴(yán)格征收土地增值稅后對(duì)凈利潤(rùn)的影響是17.4%，毛利率越高的項(xiàng)目，征稅對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的影響越大。”也就是說(shuō)，從嚴(yán)征收土地增值稅，可以減少房企拿地沖動(dòng)。
“一旦執(zhí)行土地增值稅清算辦法，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可能遭遇較大的稅負(fù)壓力。”萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)肖莉坦言，土地增值稅清算后的成本壓力不小。“因囤地或捂盤(pán)而獲得的額外收益，最高可征收60%的土地增值稅。”4月7日，一位稅務(wù)專(zhuān)家告訴記者。
不過(guò)，北京一位開(kāi)發(fā)商則告訴記者，目前各地土地增值稅征收多采用預(yù)征收制。據(jù)這位開(kāi)發(fā)商介紹，預(yù)征收制的一般做法是，在商品房銷(xiāo)售時(shí)，先根據(jù)銷(xiāo)售額預(yù)征一定比例(1%-3%)的土地增值稅。
“這會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金造成一定的壓力，但影響不會(huì)大。”上述北京開(kāi)發(fā)商說(shuō)。
在一定程度上，從嚴(yán)征收土地增值稅，可抑制房企的暴利。然而，在不少地方，土地轉(zhuǎn)讓金等占財(cái)政收入比重相當(dāng)高。“要讓房?jī)r(jià)掉下來(lái)，首先不干的肯定是地方政府。”一位接受采訪的專(zhuān)家這樣表示。
