真正的物業(yè)稅、不折不扣的物業(yè)稅對房價影響極大。這從日本的歷史教訓(xùn)可以看出來。
從1985年起，日本的一些品牌化城市，如東京、大阪、名古屋等，房地產(chǎn)價格開始飆升。日本當時房地產(chǎn)泡沫開始顯現(xiàn)、房價漲得令人心跳的都是著名城市。日本當年的情況對中國有很多啟發(fā)。當年日本一些主要城市房地產(chǎn)價格，用“沒有最高，只有更高”來形容一點都不夸張。與1985年相比，1990年日本東京、大阪、名古屋等品牌化城市的地價指數(shù)上漲了約90％，僅一個東京都的地價，居然相當于整個美國土地價格的總和，漲得實在太離譜。1990年東京的房價與收入比達到10倍到20倍。
最后逼得日本政府不得不采取措施刺破房地產(chǎn)市場的泡沫。
貨幣政策固然是刺破日本房地產(chǎn)泡沫的重要因素，但物業(yè)稅政策的調(diào)整，尤其是地價稅的出臺，是導(dǎo)致日本房地產(chǎn)市場崩盤的最主要的因素。盡管從1989年開始東京圈的地價開始下跌，進而波及到大阪等城市，但日本全國性的房價下跌是從1992年開始，這一年地價稅開始實施。自地價稅實施后，日本房地產(chǎn)價格加速下跌。
有人認為，地價稅出臺之前日本的房價就已經(jīng)下跌了，所以日本房地產(chǎn)市場的崩盤與物業(yè)稅關(guān)系不大。而實際上，雖然日本的地價稅自1992年開始實行，但在1990年日本的稅制調(diào)查會向內(nèi)閣提交了土地稅制改革大綱，其中包括征收地價稅，使人們預(yù)期到房價會因此下跌。而正是從地價稅實施起，日本房價進入了加速下跌階段，致使日本在1998年不得不宣布暫時停征地價稅。日本物業(yè)稅性質(zhì)的稅種包括固定資產(chǎn)稅、城市計劃稅、特別土地保持稅、地價稅。地價稅的性質(zhì)為個別財產(chǎn)稅，它以法人及個人持有的土地等作為征稅對象。
令日本沒想到的是，這次刺破房地產(chǎn)市場泡沫，導(dǎo)致自己陷入了長達20年的經(jīng)濟衰退。吸取日本歷史教訓(xùn)的重要一條就是調(diào)控房地產(chǎn)市場不能操之過急，不能“下猛藥”，推行物業(yè)稅要“溫柔”點，尤其是對普通居民住房消費需求不能造成沖擊，否則可能引發(fā)經(jīng)濟衰退或嚴重衰退。
從理論上看，物業(yè)稅是累退的，因此，為了避免因征收物業(yè)稅帶來居民收入差距的進一步擴大，在物業(yè)稅設(shè)計上應(yīng)給予普通居民住房減免稅，盡量使普通居民住房不負擔物業(yè)稅或少負擔物業(yè)稅。
有觀點認為，應(yīng)將土地出讓金并入物業(yè)稅，后來又有人提出應(yīng)簡化物業(yè)稅征收，將現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種合并成物業(yè)稅。這兩種觀點都忽視了一個重要問題，征稅的前提是產(chǎn)權(quán)的存在，并且是完整產(chǎn)權(quán)的存在。在中國，居民對土地只具有使用權(quán)，因而對土地收取出讓金是符合土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的，而不應(yīng)去征土地稅。土地出讓金與物業(yè)稅是兩回事。
一段時期以來，人們熱衷于“費改稅”，盡量將政府收取的各種費改為稅，殊不知，在國外，特別是在一些發(fā)達國家，不僅很少“費改稅”，而且有時會把一些稅改為費。“費改稅”的目的是使財政預(yù)算更加透明，但這樣做卻可能損失效率。從效率角度看，收費可以按市場原則定價，反映的是付費者與受益人完全對應(yīng)關(guān)系，而稅收的支付者與從稅收使用中獲益的人常常不是一一對應(yīng)關(guān)系。至于費的非剛性財政約束問題，可以通過公共預(yù)算制度改革解決。土地出讓金是政府將土地的使用權(quán)出讓，是一種對土地使用付出的租金或使用費，是對土地使用權(quán)的一種市場定價，改為征物業(yè)稅，反而不利正確反映土地使用權(quán)的價值或價格。所以，從中國的土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及土地使用定價的效率原則出發(fā)，土地出讓金的收取應(yīng)保留，而不是并入物業(yè)稅。而且，如果自開征物業(yè)稅起，對新房的土地出讓金改為征物業(yè)稅，則以前已經(jīng)交過土地出讓金的怎么處理又是個問題，這使新房、舊房征稅制度不統(tǒng)一了。
