11月25日晚，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)與市地方稅務(wù)局共同出臺(tái)該市享受優(yōu)惠政策普通商品住房的新標(biāo)準(zhǔn)。為何在此時(shí)出臺(tái)新標(biāo)準(zhǔn)？此舉將給購(gòu)房者帶來(lái)哪些影響？會(huì)否影響樓市調(diào)控進(jìn)程？各界十分關(guān)注。
不同區(qū)域，購(gòu)售雙方稅負(fù)減免7萬(wàn)余元至12萬(wàn)余元
北京市上一次調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)是在2008年11月。根據(jù)當(dāng)時(shí)標(biāo)準(zhǔn)，除了“小區(qū)容積率1.0（含）以上、單套建筑面積在140（含）平方米以下”兩固定項(xiàng)外，就價(jià)格而言，實(shí)際成交總價(jià)的上限分別為三環(huán)以內(nèi)258萬(wàn)元，三環(huán)四環(huán)之間210萬(wàn)元，四環(huán)五環(huán)之間198萬(wàn)元，五環(huán)以外120萬(wàn)元。
隨著近3年來(lái)京城房?jī)r(jià)的上漲，維持不變的標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致一些位于四五環(huán)外的中小戶型住房也“被豪宅”，無(wú)法享受普通住房的契稅優(yōu)惠，引起購(gòu)房者不滿。
如市民張先生在五環(huán)外的大興區(qū)某樓盤購(gòu)買了一套面積為88.08平方米、總價(jià)為154萬(wàn)元的兩居室，由于超出120萬(wàn)元的上限，需按3%的稅率交稅。而他一位同事在五環(huán)內(nèi)不遠(yuǎn)處購(gòu)買的面積、價(jià)格相近房產(chǎn)，由于低于198萬(wàn)元的上限，卻可享受1%的契稅優(yōu)惠。
在此背景下，北京市住建委今年以來(lái)會(huì)同相關(guān)部門進(jìn)行大量調(diào)研和多次論證，形成標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整方案。新的標(biāo)準(zhǔn)在價(jià)格方面，不再按成交總價(jià)，而是按成交單價(jià)認(rèn)定。不同區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)由全市住房平均交易價(jià)格結(jié)合區(qū)位調(diào)整系數(shù)確定。調(diào)整系數(shù)除了考慮環(huán)線因素，還考慮了南城、北城區(qū)分。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這符合北京樓市的現(xiàn)實(shí)情況。因?yàn)闅v史發(fā)展原因，南城和北城的房?jī)r(jià)區(qū)別不小。
眾多過(guò)去僅僅因總價(jià)超標(biāo)的房產(chǎn)交易，在新的標(biāo)準(zhǔn)下，購(gòu)房者將可享受1.5%或1%的契稅優(yōu)惠，售房者可免征營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的測(cè)算，不同區(qū)域內(nèi)，購(gòu)售雙方契稅和營(yíng)業(yè)稅的減免幅度在7萬(wàn)余元至12萬(wàn)余元不等。
例如上文提及的張先生，154萬(wàn)元總價(jià)的房產(chǎn)，在過(guò)去應(yīng)繳納3%的契稅即4.62萬(wàn)元，在新標(biāo)準(zhǔn)下則只需繳納1%即1.54萬(wàn)元，稅負(fù)減少3.08萬(wàn)元。如果為超過(guò)5年的二手房，再加上免征營(yíng)業(yè)稅，稅負(fù)總減免將在7萬(wàn)元以上。這樣的購(gòu)房者，在大興、房山等“剛需”人群首次置業(yè)集中區(qū)域，是一個(gè)很大的群體。新標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施，將大大增加他們的購(gòu)房籌碼。
對(duì)于改善性和部分“一步到位”的剛性購(gòu)買需求來(lái)說(shuō)，過(guò)去按老標(biāo)準(zhǔn)，六環(huán)路內(nèi)的購(gòu)房面積一旦超過(guò)90平方米，基本都會(huì)被劃入“非普通住宅”。而根據(jù)新標(biāo)準(zhǔn)，只要不超所在區(qū)域單價(jià)上限，則可選擇90平方米至140平方米的房屋，稅負(fù)減少額度超過(guò)10萬(wàn)元。
但與此同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，由于新標(biāo)準(zhǔn)按成交單價(jià)認(rèn)定，在熱點(diǎn)區(qū)域或稀缺房源的區(qū)域，一些此前按總價(jià)計(jì)算屬“普通住房”的小戶型，由于單價(jià)高，超出新標(biāo)準(zhǔn)，新規(guī)執(zhí)行后將無(wú)法享受契稅優(yōu)惠。
調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，與調(diào)控目標(biāo)沒(méi)有必然聯(lián)系
北京出臺(tái)新標(biāo)準(zhǔn)的通知，開宗明義“為合理引導(dǎo)住房消費(fèi)”。
對(duì)于此次調(diào)整，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，新的方案充分考慮近年來(lái)北京城市發(fā)展和房?jī)r(jià)變化的情況，標(biāo)準(zhǔn)更加合理，符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的覆蓋面將有一定程度提高，更多的購(gòu)房家庭將可享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠，以最大程度支持普通居民家庭自住型購(gòu)房需求。
此前一直未調(diào)整的原因，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為是為了穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。但由于此前三年未調(diào)，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的確存在認(rèn)定過(guò)低、同市場(chǎng)實(shí)情不符等問(wèn)題，增加了部分中低收入人群的置業(yè)壓力，影響了剛性需求，必須要調(diào)整。
目前，北京市房地產(chǎn)調(diào)控已取得一些積極成效，成為普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的契機(jī)。一是，投機(jī)投資購(gòu)房需求基本擠出，居民家庭首次購(gòu)房比重接近90%，較去年4月新政前提高14個(gè)百分點(diǎn)。二是，房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比已連續(xù)4個(gè)月停漲；在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格總體穩(wěn)定；作為房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的新建普通住房，1至10月成交均價(jià)比去年全年的14847元低5.1%.
北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志認(rèn)為，標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整既是落實(shí)調(diào)控政策之舉，也是調(diào)控政策本意。“調(diào)控目標(biāo)就是為了解決中低收入群體的住房問(wèn)題。既要依靠政府保障，也要通過(guò)市場(chǎng)方式。”減少稅負(fù)，就是提高百姓的住房支付能力，縮小房?jī)r(jià)收入比；其次，鼓勵(lì)支持了占購(gòu)房者總數(shù)約90%的首次置業(yè)者。
此舉是否影響北京年初確定的價(jià)格調(diào)控目標(biāo)的執(zhí)行？
陳志認(rèn)為，納稅的標(biāo)準(zhǔn)，在納稅時(shí)體現(xiàn)，與調(diào)控目標(biāo)沒(méi)有必然聯(lián)系。也就是說(shuō)，北京市目前執(zhí)行的嚴(yán)格限購(gòu)政策與此次調(diào)整的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，處于購(gòu)房的不同環(huán)節(jié)，各自在各自的范圍內(nèi)執(zhí)行和認(rèn)定，“橋歸橋，路歸路。”
