國(guó)家發(fā)改委日前發(fā)布的《關(guān)于2012年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》提出，今年適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。社會(huì)普遍關(guān)注，房產(chǎn)稅試點(diǎn)在上海、重慶推行一年，對(duì)于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展，究竟有多少成效？在直接稅負(fù)增加之后，兩地市民購(gòu)房心態(tài)發(fā)生了哪些細(xì)微的變化？在試點(diǎn)范圍擴(kuò)大的前夜，這兩個(gè)城市又能提供怎樣的經(jīng)驗(yàn)，以供后來(lái)者借鑒？
“原來(lái)不計(jì)房?jī)r(jià)高低，見房就買的現(xiàn)象可能一去不復(fù)返了。”上海德佑地產(chǎn)的一位中介這樣向記者描述他對(duì)房產(chǎn)稅征收影響的感受。在這位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房產(chǎn)稅對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的貢獻(xiàn)是與限購(gòu)令一道控制了非居住購(gòu)買。
不過(guò)，與這位房產(chǎn)中介的感受不同，對(duì)于上海、重慶的房產(chǎn)稅改革，社會(huì)上也有另外的評(píng)價(jià)——試點(diǎn)“動(dòng)靜不大”。持這種觀點(diǎn)的人理由有二：一是稅收收入很少；再者，沒(méi)有看到兩個(gè)城市房?jī)r(jià)的急速下跌。
房產(chǎn)稅總額并不多
專家認(rèn)為，未來(lái)房產(chǎn)稅的財(cái)源支柱屬性將會(huì)逐漸顯現(xiàn)
去年1月28日，個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)在重慶啟動(dòng)。年底，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)出來(lái)了：重慶應(yīng)稅住房為8791套，建筑面積達(dá)215.1萬(wàn)平方米，征收率達(dá)90%以上，已征收的總額約1億元。重慶市表示，房產(chǎn)稅稅款將全部用于保障房建設(shè)。
去年重慶的財(cái)政收入超過(guò)2900億元。1億元這樣的數(shù)額，對(duì)重慶財(cái)政收入的貢獻(xiàn)，顯然十分微弱。不過(guò)，重慶市財(cái)政局副局長(zhǎng)何志明認(rèn)為，不能據(jù)此評(píng)價(jià)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的成績(jī)。在重慶，房產(chǎn)稅試點(diǎn)后，高檔住房的開發(fā)供應(yīng)受到約束，也使得商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。部分開發(fā)企業(yè)開始將大戶型住房比例降低，轉(zhuǎn)而主攻中小戶型，增大了中端市場(chǎng)供應(yīng)，在一定程度上使得普通商品住房?jī)r(jià)格趨于平穩(wěn)。
去年一年間，上海的個(gè)人住房房產(chǎn)稅總額多少，官方并無(wú)數(shù)據(jù)公布。上海財(cái)政局、地稅局及房產(chǎn)局告訴記者，房產(chǎn)稅推出后，投資、投機(jī)客面對(duì)房產(chǎn)稅所產(chǎn)生的投資成本提高，對(duì)樓市的需求量開始減少，拋出的房源隨之增多。
財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，對(duì)房產(chǎn)稅試點(diǎn)效果的評(píng)判，不能基于表面化。因?yàn)椋谏虾�、重慶這樣的地區(qū)搞房產(chǎn)稅試點(diǎn)，最重要的任務(wù)還不是籌集收入，而是意在調(diào)節(jié)市場(chǎng)，影響人們的住房消費(fèi)，并為省以下財(cái)稅體制改革提供配套。房產(chǎn)稅是按年可持續(xù)征收的，不要急于根據(jù)目前按少數(shù)地方試點(diǎn)情況判斷它一年可以征收多少稅上來(lái)，而是要看到未來(lái)房產(chǎn)稅的財(cái)源支柱屬性將會(huì)逐漸顯現(xiàn)。
對(duì)購(gòu)房行為影響不小
房產(chǎn)稅試點(diǎn)后，重慶主城高檔商品房訪客量下降30%-50%
投機(jī)獲得一定程度的控制，高檔住房開發(fā)受到約束。官方的觀點(diǎn)也得到了統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的支持。
去年4月，重慶主城高檔商品住房建筑面積占批準(zhǔn)上市商品住房比例為10.38%，這一數(shù)據(jù)后來(lái)逐月下降至去年底的6.65%.
“房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)兩城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)和人們消費(fèi)行為還是有不小的影響。上海和重慶高端的不動(dòng)產(chǎn)，都明顯出現(xiàn)了成交量下降，價(jià)格趨穩(wěn)，這是很明顯的正面效應(yīng)。”賈康評(píng)價(jià)道。
重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)將限制高端市場(chǎng)作為政策調(diào)整方向，記者了解到，如今，重慶市部分購(gòu)房者已經(jīng)改變了買大房、買貴房的消費(fèi)傾向。房產(chǎn)稅實(shí)施之后，重慶主城高檔商品住房項(xiàng)目訪客量出現(xiàn)明顯下降，比之前下降了30%—50%；去年1月28日到12月31日，高檔住房成交建筑面積也出現(xiàn)下降，為75萬(wàn)平方米，同比下降48.5%.
房產(chǎn)稅的實(shí)施，對(duì)于剛需住房家庭并沒(méi)有太多的影響。按照上海的試點(diǎn)方案，居民如果購(gòu)買第二套住房，新增面積和已有面積總和如果超出人均60平方米，超出部分就要交房產(chǎn)稅。如果人均不達(dá)60平方米，真正的需求者會(huì)接著購(gòu)買第二套。上海一外企員工告訴記者，“早前購(gòu)買的住房只有80多平方米，兩室兩廳，還是嫌小，家里來(lái)個(gè)老人就沒(méi)地方住。所以打算再買一套稍微大一點(diǎn)的房子。就是繳房產(chǎn)稅也要買。”
房?jī)r(jià)上漲有所抑制
專家分析，單靠一個(gè)稅制不可能改變價(jià)格上揚(yáng)曲線
“房產(chǎn)稅從一定程度上也抑制了房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)。”德佑地產(chǎn)中介說(shuō)道。
記者調(diào)查了解到，限購(gòu)令和房產(chǎn)稅改革政策出臺(tái)前，上海房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的調(diào)控雖有所抑制，但是，對(duì)于一些資本充裕的人，為了保值增值，房?jī)r(jià)雖貴，還是選擇購(gòu)買住房等不動(dòng)產(chǎn)，即使不住。個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)之后，希望大面積購(gòu)買的人也開始計(jì)算成本，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅不是一次繳納，而是每年都要繳納。有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，如果這個(gè)稅大到一定數(shù)額，購(gòu)房者就會(huì)選擇放棄購(gòu)買。而放棄的人多了，房產(chǎn)需求減少了，房?jī)r(jià)下降也就成為可能。
房產(chǎn)稅實(shí)施前，去年1月1日至1月27日，重慶主城高檔房屋成交建面均價(jià)為14678元/平方米；房產(chǎn)稅實(shí)施后，去年1月28日至12月30日，同類住房交易價(jià)格降至13656元/平方米，下降了6.9個(gè)百分點(diǎn)。何志明說(shuō)：“以前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在高檔住房定價(jià)上沒(méi)有約束，有的一味攀高，而如今由于高檔住房消費(fèi)需求下降，他們對(duì)高檔住房的定價(jià)也更趨理性。”
“有一點(diǎn)要搞清楚，就是開征房產(chǎn)稅房?jī)r(jià)并不會(huì)應(yīng)聲而落，不是那么簡(jiǎn)單的事情。”賈康強(qiáng)調(diào)。
在重慶藍(lán)湖郡小區(qū)旁的一家置業(yè)店鋪內(nèi)，房產(chǎn)中介王毅告訴記者，目前該小區(qū)入住率大致在80%以上，大部分業(yè)主買房是用于自住，而非投資，小區(qū)待售的獨(dú)棟住宅僅4套，“房產(chǎn)稅政策并沒(méi)有給藍(lán)湖郡的房?jī)r(jià)帶來(lái)顯著影響，如果有人購(gòu)買價(jià)值六七百萬(wàn)元的二手別墅，也不會(huì)在乎繳納每年兩萬(wàn)元左右的房產(chǎn)稅。”
賈康分析說(shuō)，目前我國(guó)城鎮(zhèn)化水平實(shí)際才40%多，以后要一路走高到70%—80%才能相對(duì)穩(wěn)定。單靠一個(gè)稅制不可能改變中國(guó)今后城鎮(zhèn)化幾十年歷史進(jìn)程中城市不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)曲線的基本模樣。但是有了這個(gè)施加于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅以后，它會(huì)使這個(gè)上揚(yáng)曲線的斜率降低，發(fā)展的過(guò)程更平穩(wěn)，擠掉泡沫和減小波動(dòng)幅度，減輕對(duì)社會(huì)生活的負(fù)面沖擊。
