近日，圍繞湖南、湖北新版房產(chǎn)稅征收細則的傳聞甚囂塵上。
傳聞始于國土資源部官方網(wǎng)站發(fā)布的一則信息，其披露了湖南、湖北新版房產(chǎn)稅的征收細則正在制定中，新版本規(guī)定已購存量二套房也將被征稅，不過稅率不會太高。
盡管該傳聞最終被各方予以否認，但還是牽動了各地購房者和開發(fā)商的神經(jīng)。有關(guān)房產(chǎn)稅擴圍的爭議也在擴大。
“房產(chǎn)稅全面開征在技術(shù)上已經(jīng)不是問題，最大的難點在于征信體系的完善，確定房子是誰的第幾套房，信息的收集整理工作量大。”百丞稅務(wù)咨詢公司總經(jīng)理朱自永23日接受經(jīng)濟導(dǎo)報記者采訪時說。
“申購與限貸的樓市調(diào)控政策如果繼續(xù)保持，房價出現(xiàn)爆炸性反彈的可能性基本不存在。這種情況下，房產(chǎn)稅全面推開的必要性不是太大。”山東中原地產(chǎn)投資顧問部總監(jiān)薄夫利向?qū)笥浾弑硎尽?/p>
滬渝試點效果暫有限
當(dāng)前中央三令五申嚴控房價，但房價止跌回升的苗頭仍被悄悄點燃。在房價反彈的預(yù)期中，如何控制房價過快上漲？房產(chǎn)稅試點擴容成為呼聲最高，也是最有可能實施的政策。
“房產(chǎn)稅的作用有兩個，一是抑制房價上漲，另外，作為地方稅可以增加地方財政收入。”朱自永說。
百丞稅務(wù)業(yè)務(wù)經(jīng)理張立靜分析說，根據(jù)我國現(xiàn)行的稅收政策對個人非經(jīng)營類房產(chǎn)是免收房產(chǎn)稅的，只有房屋用于出租等經(jīng)營性用途，才會征收房產(chǎn)稅。但是，對存量房開征房產(chǎn)稅后，就不會管這套房子是閑置還是出租了。人們的房屋持有成本增加，購房行為就會更加謹慎。
開征房產(chǎn)稅后，會使房屋持有者的出租意愿增強，以彌補繳稅帶來的成本增加，租賃市場就會更加活躍，房源增加，租價降低，就會帶動房價下降。如此，就起到了調(diào)控樓市的目的。
“盤活了存量房，就是增加了供給。”張立靜說。
“上海、重慶試點房產(chǎn)稅的效果并不明顯，對房價的抑制作用有限，對增加當(dāng)?shù)刎斦杖氲淖饔靡彩俏⒉蛔愕赖摹?rdquo;朱自永分析說，這主要是因為房產(chǎn)稅的稅率定得較低。
張立靜也表示，房產(chǎn)稅推出對樓市的影響程度，要看制定的稅率的高低，如果稅率很低，對購房者影響就有限，反之，購房成本增加很多，對房價的抑制作用也就更加明顯。
對于房產(chǎn)稅擴圍的時機，薄夫利分析說：“近期由于受降息等政策影響，需求釋放，住宅成交量相對于今年上半年有所回升，但總體來看，樓市在一段時間內(nèi)仍將保持一個平穩(wěn)態(tài)勢，不會出現(xiàn)大幅回升。”
薄夫利認為，雖然房產(chǎn)稅對樓市會起到一定的調(diào)控作用，但就目前上海、重慶房產(chǎn)稅試點的效果來看，房產(chǎn)稅抑制房價的作用還不好判斷，當(dāng)前擴圍房產(chǎn)稅的時機并不十分成熟。
技術(shù)不是問題
當(dāng)前樓市背景下，房產(chǎn)稅能否大面積鋪開、具體的細節(jié)又該如何設(shè)置等難題，仍需在進一步探索中尋找答案。
朱自永表示，房產(chǎn)稅引起熱議，其中反對的聲音較多，反映了“無房族”的期望。但期望阻擋不了現(xiàn)實，房產(chǎn)稅的鋪開是大勢所趨。至于時機，則要看基本條件是否具備。無論是從國際經(jīng)驗還是從房產(chǎn)稅自身的特征看，征收房產(chǎn)稅都需要成熟的房產(chǎn)評估技術(shù)。
“房產(chǎn)稅是小稅種，開征技術(shù)并不是問題。從技術(shù)上講，相比較增值稅、企業(yè)所得稅等，要容易得多。”朱自永說。
此次傳聞中“兩湖版”房產(chǎn)稅征收細則，最引人關(guān)注的莫過于征收范圍和稅基。
據(jù)傳，兩地的房產(chǎn)稅征收對象包括個人已購的第二套存量房，計稅依據(jù)由原來的房產(chǎn)原值改為市場評估價。
“不同于上海和重慶的按照交易價格征收房產(chǎn)稅，而是按照評估價格、公允價格來征收，這是傳聞中湖南湖北新版房產(chǎn)稅征收細則的最大不同之處。”張立靜說。
對此，薄夫利認為界定存量房是個難題。此外，按照市場評估價來征稅，由于不同區(qū)域的房屋價格不同，在征稅時該如何操作也值得考量。
值得關(guān)注的是，國家稅務(wù)總局今年年中召開專題會議明確，要深化征管改革，構(gòu)建現(xiàn)代化征稅體系。此外，稅收征管法也將在今年修訂，稅收征管體系環(huán)境將會出現(xiàn)大的變化。種種跡象表明，我國征收包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的直接稅，能力將增強。
據(jù)悉，近日全國30多個省(自治區(qū)、直轄市)和計劃單列市的地稅官員正在開展為期6個月的房產(chǎn)稅稅基評估集訓(xùn)，從而為開展非經(jīng)營性房產(chǎn)的存量部分恢復(fù)征稅的試點，提供技術(shù)儲備。日前，國家稅務(wù)總局與中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院合作舉辦的房地產(chǎn)估價技術(shù)應(yīng)用工作高級專業(yè)人才培訓(xùn)班(一期)，也正式開班。
“國家稅務(wù)總局有意在為房產(chǎn)稅的全面擴圍做鋪墊。”張立靜表示，稅基評估機構(gòu)除了國稅系統(tǒng)內(nèi)部培育的，一些市場上的評估機構(gòu)也可作為補充。
朱自永認為，無論是按原價征稅，還是按評估價征稅，操作上都不是問題，首要問題是如何完善征信系統(tǒng)。
