現(xiàn)行房產(chǎn)稅主要針對經(jīng)營性房產(chǎn)征稅，住房是免稅的。去年初，上海、重慶兩地房地產(chǎn)稅的試點，開啟對住房切實征稅的時代。雖然國務(wù)院常務(wù)會議曾明確表態(tài)，房產(chǎn)稅將進(jìn)一步擴(kuò)大試點，但市場對于房產(chǎn)稅的爭論卻從沒有停止過，各種聲音摻雜在一起。業(yè)內(nèi)不少專家認(rèn)為，十八大后將會有針對房產(chǎn)稅更明確的政策出臺，但也有一些專家仍堅持認(rèn)為，房產(chǎn)稅不適合中國。
為何要開征房產(chǎn)稅？民眾多大程度上支持房產(chǎn)稅？現(xiàn)在開征房產(chǎn)稅，是否存在一些障礙？中國的房產(chǎn)稅，是否會區(qū)別于其他國家？房產(chǎn)稅對于房價的調(diào)控，能起到多大作用？就此，本報記者采訪了北京大學(xué)林肯研究院城市發(fā)展與土地政策研究中心主任滿燕云。
改善收入分配
《21世紀(jì)》：房產(chǎn)稅爭論了很久，卻遲遲難以推開，問題究竟出在哪？為什么要開征房產(chǎn)稅？
滿燕云：開征房產(chǎn)稅，需要各方面慢慢達(dá)成共識。開征房產(chǎn)稅的意義，不在于增加一個稅種，而是政府政策轉(zhuǎn)向的一個重要標(biāo)志。
我國三十年的高速增長，經(jīng)濟(jì)增長一直處在優(yōu)先地位，但也造成了貧富不均的問題。先富起來的這部分人中，有些是資本所得，通過投資投機(jī)炒作。房產(chǎn)稅，作為一種財產(chǎn)稅，能對社會財富進(jìn)行再分配，改善收入分配不公的狀況。
另外，財產(chǎn)稅的出臺，也為完善地方財政體系，為地方提供穩(wěn)定稅源。1994年分稅制改革后，地方主體稅種一直缺位。我們現(xiàn)在針對經(jīng)營性房產(chǎn)和土地使用征收的房產(chǎn)稅，在地方財政收入中占比很低。在國際上，無論發(fā)達(dá)國家，還是發(fā)展中國家，房產(chǎn)稅都占到地方政府財政的相當(dāng)比例：美國占州以下政府稅收的75%，一些歐洲國家占比在20%以上，而我國只有7%.
我國從1998年開始的住房改革，至今我國城市居民住房擁有率已經(jīng)達(dá)到84%，其中包括商品房、房改房、經(jīng)適房，即居住在自己擁有的住房。這么大的一塊稅基，不進(jìn)行征稅，在世界所有國家中，中國是為數(shù)不多的國家。征收房產(chǎn)稅，還會帶來其他好處，比如提高土地的節(jié)約利用效率，可能還會利于公民社會的建立。
開征房產(chǎn)稅，還牽涉到“漲價歸公”的原理。比如一套房子在購買時，只花少量的錢；后來政府利用公共財政的錢，修路造橋等進(jìn)行投資，使得房子升值，翻了好幾番。房主享受了很多好處，卻沒有付出相應(yīng)的代價，這是不公平的。
《21世紀(jì)》：房產(chǎn)稅收所得未來主要用于什么方面呢？
滿燕云：無論是國際慣例，還是中國的實際情況，房產(chǎn)稅主要用于民生方面，如教育、醫(yī)療、公共安全、公共基礎(chǔ)設(shè)施等政府服務(wù)上。
房產(chǎn)稅是改革的一個開始，一個契機(jī)，因為開征房產(chǎn)稅可能帶來政府的轉(zhuǎn)型�，F(xiàn)在的土地出讓金主要用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而未來地方政府不光要搞建設(shè)，更要注重民生，比如注重教育投入，改善居住環(huán)境，使得當(dāng)?shù)胤课莞形�，房價便會上升，相應(yīng)稅收也增多，這樣形成良性循環(huán)。
可規(guī)范政府“收費(fèi)”
《21世紀(jì)》：現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅費(fèi)很多。土地出讓環(huán)節(jié)有土地出讓金，房產(chǎn)流轉(zhuǎn)中有契稅，還有土地增值稅等。未來再針對住房開征房產(chǎn)稅，是否會進(jìn)一步加劇納稅人的負(fù)擔(dān)？現(xiàn)在地方政府很多收入，都不受監(jiān)督，多了一個稅源，是否會使得地方政府的權(quán)力進(jìn)一步擴(kuò)張？
滿燕云：房產(chǎn)稅改革，目的在于減少對各項“收費(fèi)”的依賴。土地出讓金實質(zhì)上就是一項“收費(fèi)”，其總額大概占到當(dāng)年稅收總收入的三分之一，規(guī)模很大。有學(xué)者統(tǒng)計，各地方政府在住房建造環(huán)節(jié)還收取形形色色的費(fèi)多達(dá)60種，占房價比例近20%.
收費(fèi)不同于稅收，其中有很多不透明、不規(guī)范的地方，也沒有納入預(yù)算管理，容易造成腐敗；大量收費(fèi)還加重了稅負(fù)。我國房價居高不下，部分就歸結(jié)于這些“收費(fèi)”。
開征房產(chǎn)稅，就要減少原來的各項收費(fèi)，這牽涉到一系列的改革，而不僅僅是增加一個稅種的問題。房產(chǎn)稅屬于資本稅，是累進(jìn)稅，即越富裕的人，稅負(fù)越高；很多中低收入家庭基本可以免稅。
針對住房征收房產(chǎn)稅，這是直接稅，民眾會更加敏感，也會對地方政府的透明度提出更高要求，希望能參與到地方政府的決策，還會監(jiān)督政府，抑制地方政府過度投資和浪費(fèi)行為，這也能促進(jìn)公民社會的建立，推動政治和行政體系改革。
經(jīng)我們在四個主要城市的民意調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有42%的家庭是無條件地支持房產(chǎn)稅的征收；如果房產(chǎn)稅有利于抑制持續(xù)高漲的房價，支持比例上升到65%；如果房產(chǎn)稅切實做到“取之于民，用之于民”，即用于改善教育、醫(yī)療等公共服務(wù)，支持比率則達(dá)到70%以上。
《21世紀(jì)》：房產(chǎn)稅在調(diào)節(jié)房價方面，究竟能起什么作用？
滿燕云：依照國際慣例，房產(chǎn)稅高，房價自然會低。相當(dāng)于“分期付款”，因為未來定期還需要交納房產(chǎn)稅，這自然會對房地產(chǎn)的首筆交易土地出讓金的成交價格造成影響，會降低土地出讓金的拍賣價格，進(jìn)而在一定程度上降低房價。
開征房產(chǎn)稅的主要目的，不是要降低房價。但是房產(chǎn)稅改革一定會加大住房持有成本，一定程度上會降低房價和空置率。如果房產(chǎn)稅能替代房產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的各種隱形的費(fèi)用，并有效監(jiān)督房產(chǎn)商獲取暴利，新房的價格會較大幅度的下降。當(dāng)然房價是由市場的供求關(guān)系決定的，房價之所以高，一方面是因為投資投機(jī)及炒作，一方面是貨幣供應(yīng)量大，還有一部分原因在于，近幾年一線城市商品房用地的供應(yīng)量有限，地價太高且上漲較快。
我們研究發(fā)現(xiàn)，住宅用地占全國土地總供給的比例為30%左右，工業(yè)用地占土地供應(yīng)的50%以上。在美國，土地供應(yīng)中，50%-60%是住房用地。指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2010年，北京、上海、深圳、廣州住宅用地成交的平均價格每平方米達(dá)11360元，而工業(yè)用地的價格只有683元。而二線城市住宅用地成交價每平方米只有4240元，工業(yè)用地價格在328元。
各個城市的住房供給很不一樣。一些二三線城市，房子造得過多，空置率高。而一線城市像北京、上海、深圳等，卻需要提高住房用地供給。但這些城市土地儲備少，供應(yīng)上不來。
技術(shù)上不存在問題
《21世紀(jì)》：房產(chǎn)稅是直接稅，牽涉到住房信息。有人說，住房信息這一塊不是公開的，地方政府可能心里也沒底，使得未來開征房產(chǎn)稅困難重重。也有人說，不少房子產(chǎn)權(quán)不明晰，也沒辦法征收房產(chǎn)稅。您怎么看？
滿燕云：征收房產(chǎn)稅，不是對“人”，而是針對“房子”。不論是住房使用者，還是住房所有者，任何一方交稅都可以。城市居民的住房中，有購買的商品房，也有產(chǎn)權(quán)不明確的房子，還有出租者等，這些都不影響房產(chǎn)稅的開征。我們是針對房子下稅單，每個房子都會有一個檔案和稅單。
要征收房產(chǎn)稅，首先要知道房子在哪個小區(qū)，每套房子的市場評估值是多少，然后再依照房產(chǎn)稅政策下稅單�，F(xiàn)在可以依靠GPS很準(zhǔn)確地定位哪個地區(qū)有哪些房子，房子的信息能很快掌握。
再者就是評估技術(shù)，我國經(jīng)過多年的摸索，很多城市的評估技術(shù)已經(jīng)很先進(jìn)，甚至達(dá)到國際水平。如杭州市開發(fā)出的電腦批量評估技術(shù)，現(xiàn)在主要用于契稅的征收。契稅需要計算出二手房的市場價值，也需要應(yīng)用房屋評估技術(shù)，這樣能避免“陰陽合同”的出現(xiàn)。政府評估的二手房屋的市場價值，已經(jīng)被當(dāng)?shù)乩习傩战邮堋?/p>
在美國和香港地區(qū)，如果這個房子應(yīng)該交稅卻沒有交稅的，除了交滯納金和罰款，政府可以依照相關(guān)法律實行強(qiáng)制手段，如果累計幾年沒有交稅，可以依法進(jìn)行拍賣。
《21世紀(jì)》：在我國開征房產(chǎn)稅，應(yīng)該沿著什么路徑？
滿燕云：首先需要進(jìn)一步擴(kuò)大試點，允許一些城市來實踐。因為中國太大，各地情況很不一樣，不能一刀切，需要有不同的模式。另外還需要調(diào)動地方政府試行房產(chǎn)稅，政府職能轉(zhuǎn)型與管理創(chuàng)新的積極性。省級政府應(yīng)起到很重要的協(xié)調(diào)和監(jiān)督作用。
一定要采取靈活的政策。有些省有好幾個中心城市，有能力進(jìn)行的，可以讓中心城市都參與嘗試。一些發(fā)達(dá)城市具備優(yōu)勢的，類似深圳、杭州、大連等地，有關(guān)評估技術(shù)早已開發(fā)出來了，人員培訓(xùn)也比較到位，能先進(jìn)行試點。
未來還需要中央或各省出臺評估法，規(guī)定怎樣對房產(chǎn)稅的稅基進(jìn)行評估，使用什么方法和標(biāo)準(zhǔn)，需要將按市場評估值計征房產(chǎn)稅寫入規(guī)章中。還需要確定哪些房屋是免稅的，可能還需要有一些特殊政策，如對房屋用途、房齡、免征對象及范圍等因素加以考慮。這些具體安排，需要參考民意，多加討論。
目前，國際上有兩種模式。美國房產(chǎn)稅是完全歸屬基層政府。但還有一些國家，房產(chǎn)稅并不完全屬于某一級政府，而是允許在不同層級政府間進(jìn)行分配。這個具體模式，未來可以討論。
