建議通過(guò)第三方復(fù)評(píng)讓評(píng)估價(jià)更透明
二手物業(yè)交易計(jì)稅評(píng)估價(jià)竟比實(shí)際成交價(jià)還高？昨日，有中介和市民反映，二手物業(yè)交易時(shí)評(píng)估價(jià)比實(shí)際成交價(jià)還要高，從而導(dǎo)致多付稅款。盡管對(duì)于評(píng)估價(jià)有異議的可以進(jìn)行復(fù)議，不過(guò)中介表示復(fù)議十分繁瑣，建議通過(guò)第三方評(píng)估公司復(fù)評(píng)評(píng)估價(jià)，讓評(píng)估價(jià)更透明。
案例一：公寓被“高評(píng)”三成
中原地產(chǎn)天河區(qū)域營(yíng)業(yè)經(jīng)理跟記者反映，在目前市道低迷的背景下，產(chǎn)權(quán)是商業(yè)性質(zhì)的公寓、寫字樓、商鋪等物業(yè)出現(xiàn)了計(jì)稅評(píng)估價(jià)比實(shí)際成交價(jià)還高的情況。比如位于珠江新城富力愛丁堡的一個(gè)公寓單位，實(shí)際成交價(jià)僅2萬(wàn)元/平方米，但評(píng)估價(jià)達(dá)到2.6萬(wàn)元/平方米，高評(píng)三成，“本來(lái)入手價(jià)格在2萬(wàn)元左右，幾乎不賺錢，但評(píng)估價(jià)到2.6萬(wàn)元/平方米后，反而是增值6000多元/平方米了。最終要納近20萬(wàn)元的稅。”他說(shuō)，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)交易需要交納土地增值稅，按照增值額的不同，分30%、40%等幾種稅率，本身交稅就比較多，交易價(jià)格被高評(píng)后交稅更多。
某中介的海珠區(qū)域營(yíng)業(yè)經(jīng)理黃維遠(yuǎn)也介紹，曾經(jīng)遇到一宗寫字樓交易，評(píng)估價(jià)比成交價(jià)還高，100多平方米的寫字樓，成交價(jià)約126萬(wàn)元，但計(jì)稅時(shí)評(píng)估價(jià)評(píng)了140多萬(wàn)元，高評(píng)了20多萬(wàn)元，稅費(fèi)多給了三四萬(wàn)元。
案例二：復(fù)議后仍多交了稅
黃維遠(yuǎn)表示，遇到“高評(píng)”的以商業(yè)物業(yè)為主，但也有個(gè)別住宅交易遇到高評(píng)。他介紹，海珠區(qū)有一宗50平方米的住宅單位，實(shí)際成交總價(jià)約45萬(wàn)元，但評(píng)估時(shí)被評(píng)估為50萬(wàn)元，“高評(píng)”超過(guò)1成。后來(lái)經(jīng)過(guò)復(fù)議，調(diào)低評(píng)估價(jià)到48萬(wàn)元左右，但還是多交了稅。
市民熊先生反映，今年他在海珠區(qū)賣掉一個(gè)車位，成交價(jià)1萬(wàn)多元/平方米，增值了一成多，但是評(píng)估時(shí)評(píng)了2萬(wàn)元/平方米，增值超過(guò)80%.“我的車位買回來(lái)才不到一年，拿到房產(chǎn)證也才三個(gè)月，怎么可能增值了八成？但對(duì)方解釋是按照海珠區(qū)當(dāng)月網(wǎng)簽平均價(jià)評(píng)估的。”熊先生說(shuō)，經(jīng)過(guò)復(fù)議最后雖然調(diào)低了評(píng)估價(jià)，但依然比他的成交價(jià)格高。
現(xiàn)實(shí)：復(fù)議手續(xù)繁瑣難成功
按照《住宅存量房交易計(jì)稅價(jià)格異議處理辦法》，若對(duì)計(jì)稅評(píng)估價(jià)有異議，可以提出異議申請(qǐng)。經(jīng)認(rèn)定納稅人的理由正當(dāng)、證明材料充分，可以按照其申報(bào)價(jià)格計(jì)稅，否則對(duì)評(píng)估計(jì)稅價(jià)格不作調(diào)整。
此外，若對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)作出的異議復(fù)核決定仍存在異議，可自行委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交評(píng)估報(bào)告及評(píng)估機(jī)構(gòu)反饋意見表。
不過(guò)中介就指，異議申請(qǐng)手續(xù)繁瑣，而且很難成功。“90%的申訴都沒(méi)有用，申訴成功只是降低一點(diǎn)。”中原地產(chǎn)天河區(qū)域營(yíng)業(yè)經(jīng)理說(shuō)，提出復(fù)議的程序很復(fù)雜，可能要花一兩個(gè)月時(shí)間，而且復(fù)議結(jié)果也并不一定是降低到申報(bào)的價(jià)格。
建議：數(shù)據(jù)樣本還需再完善
有稅務(wù)人士坦言，由于商業(yè)物業(yè)只是按照陽(yáng)光家緣的平均價(jià)核定，評(píng)估價(jià)的確與實(shí)際成交價(jià)有較大差距，但評(píng)估住宅的存量房計(jì)稅評(píng)估系統(tǒng)采用了更詳盡的數(shù)據(jù)，評(píng)估價(jià)會(huì)更加貼近實(shí)際。
不過(guò)中介人士就認(rèn)為，不同住宅價(jià)格也可能差異很大，“就拿珠江新城的中海觀園來(lái)說(shuō)，南座跟北座的門牌就差一個(gè)號(hào)碼，但價(jià)格就相差5000元到10000元每平方米。如何斷定評(píng)估數(shù)據(jù)準(zhǔn)確？評(píng)估樣本是否足夠？”
他認(rèn)為評(píng)估系統(tǒng)應(yīng)該增加評(píng)估樣本，當(dāng)出現(xiàn)異議時(shí)，應(yīng)該立即引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)交易案例進(jìn)行評(píng)估，而不是僅僅向稅局遞交資料，由稅局自己來(lái)判斷自己有沒(méi)有評(píng)估錯(cuò)誤。
