政府要遏制與打擊住房投資投機(jī)，鼓勵(lì)住房消費(fèi)，不應(yīng)采取過多人為的行政干預(yù)政策，而是要采取經(jīng)濟(jì)性信貸與稅收杠桿。通過這些經(jīng)濟(jì)杠桿，不僅可以把住房的投機(jī)投資需求與消費(fèi)需求區(qū)分開來，而且能讓投資投機(jī)者進(jìn)入市場無利可圖。
最近，國務(wù)院出臺了關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的“國五條”。“國五條”出臺之后，市場反應(yīng)不一。有人認(rèn)為該政策是老調(diào)重彈，對目前的高房價(jià)沒有殺傷力，因此今年房價(jià)仍然會(huì)上漲，但同時(shí)，該政策引起了股市暴跌，與房地產(chǎn)相關(guān)的股票重挫，政策的預(yù)期十分明顯。也有人認(rèn)為，遏制房地產(chǎn)投資與投機(jī)的“國五條”正在進(jìn)入執(zhí)行的細(xì)化階段，只要時(shí)機(jī)成熟，北京等一線城市的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控細(xì)則將會(huì)很快推出。
不知道市場有沒有注意到，“國五條”僅僅是國內(nèi)未來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的一個(gè)原則性框架，其實(shí)際內(nèi)容究竟是什么還有待“兩會(huì)”的政府工作報(bào)告做出相應(yīng)的規(guī)定。如果“國五條”的細(xì)化措施還是走前10年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的老套路，那么這樣的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控調(diào)不調(diào)都無所謂，最后的結(jié)果肯定是越進(jìn)行宏觀調(diào)控，各地房價(jià)漲得越高。我想這樣簡單的邏輯，政府很清楚。
我們應(yīng)該看到，“國五條”之所以在目前這一時(shí)期推出，最根本的原因是，面對國內(nèi)房價(jià)又開始大漲的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)，政府不得不提前出臺政策來穩(wěn)定市場預(yù)期。目前處于政府權(quán)力的交接期，房地產(chǎn)市場則正在利用房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的空窗期大做文章，并由此來炒高房價(jià)，在這種情況下，中央政府豈能袖手旁觀？
大家或許會(huì)問，“國五條”該細(xì)化的是什么？各地方是不是要盡快地確立房價(jià)控制目標(biāo)？是不是要讓限購制度更加完善？是不是要增加更多的住房供給？如果按照這樣的思路，那么國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控會(huì)回到前10年的老路上去，這樣的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對高房價(jià)起不了什么抑制作用。因?yàn)�，無論是從理論還是從經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)作為一個(gè)市場，其價(jià)格是由不同的供求關(guān)系來決定的，投資品性質(zhì)的住房市場與消費(fèi)性質(zhì)的住房市場，其供求關(guān)系有很大的差別。任何人為控制價(jià)格的舉動(dòng)不僅不可能達(dá)到目的，反之更容易讓市場的價(jià)格機(jī)制發(fā)生扭曲。更何況，中國房價(jià)統(tǒng)計(jì)體系還談不上科學(xué)與規(guī)范，容易為地方政府所操縱，縱使確定了住房價(jià)格控制目標(biāo)，它也可以與實(shí)際房價(jià)差距很大。
還有，“嚴(yán)格執(zhí)行限購措施，已實(shí)施限購措施的城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施”，看上去這樣的住房政策可減少人們對住房的需求，限制居民進(jìn)入住房市場。但是，如果住房仍然是賺錢的工具，購買住房仍如前10年那樣是居民增長財(cái)富的途徑，那么任何購買上的限制都可以被投資者沖破，限購只不過是讓投資者增加少許進(jìn)入住房市場的成本而已。最近所披露出來的許多怪現(xiàn)象就說明了這一點(diǎn)，比如持有多個(gè)戶口、突擊繳納社保等。我們應(yīng)該看到，一些限價(jià)限購政策，很大意義上是一些政府職能部門為了其部門權(quán)力的擴(kuò)張而出臺的沒有作用的房地產(chǎn)調(diào)控政策。如果“國五條”政策的細(xì)化還在這些地方做文章，那么未來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控難免不會(huì)走上過去10年的老路。
再就是，對“國五條”政策的細(xì)化也不該在住房供求關(guān)系上做文章。如前文所述，住房需求可以是消費(fèi)需求、恐慌性需求、投資投機(jī)需求等，由于這些需求在性質(zhì)上有很大差別，所以其定價(jià)基礎(chǔ)、價(jià)格運(yùn)行方式、供求關(guān)系也會(huì)很不同。住房消費(fèi)需求主要取決于消費(fèi)者的實(shí)際支付能力與住房市場的產(chǎn)品供給能力，住房價(jià)格在這種供求關(guān)系中變化。住房恐慌性需求和投機(jī)投資需求則主要由市場預(yù)期來決定，住房價(jià)格取決于當(dāng)前金融市場的條件。如果投資投機(jī)需求看漲房價(jià)，同時(shí)又有優(yōu)惠的金融市場條件，那么這些需求是無法通過增加住房供給來滿足的。
我認(rèn)為，“國五條”的細(xì)化就是要著力于把住房需求嚴(yán)格區(qū)分開，鼓勵(lì)住房消費(fèi)需求，嚴(yán)格遏制與打擊住房的投機(jī)投資需求。要做到這些，就得針對不同的住房需求給出差別化的嚴(yán)厲政策。在香港，對不同的住房需求，不僅有嚴(yán)格的差別化信貸政策，而且有不同的稅收政策。比如政府針對短期投機(jī)炒作者推出額外印花稅，對非香港購買者推出買家印花稅，對長線的投資者則推出“雙倍印花稅”，而對于完全是自住的第一套住房完全免征這些稅收。再比如，如果不是香港的永久居民，其住房在半年內(nèi)交易，征收的印花稅達(dá)到43.5%。對購買改善性住房的香港居民，其在購買第二套住房時(shí)，要先繳納上述印花稅，但其中的一套住房在半年內(nèi)交易出去后，所繳納的印花稅可退稅免征。這些政策就是將住房的不同需求進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分。
可以說，這些才是“國五條”要細(xì)化的地方。政府要遏制與打擊住房投資投機(jī)，鼓勵(lì)住房消費(fèi)，不應(yīng)采取過多人為的行政干預(yù)政策，而是要采取經(jīng)濟(jì)性信貸與稅收杠桿。通過這些經(jīng)濟(jì)杠桿，不僅可以把住房的投機(jī)投資需求與消費(fèi)需求區(qū)分開來，而且能讓投資投機(jī)者進(jìn)入市場無利可圖。如果住房市場賺錢功能去除，投機(jī)投資者進(jìn)入市場無利可圖，那么這些人還會(huì)進(jìn)入市場嗎？現(xiàn)有的問題是，從前10年的經(jīng)驗(yàn)來看，凡是進(jìn)入市場購買住房的人個(gè)個(gè)財(cái)富大增，受這種財(cái)富激增而風(fēng)險(xiǎn)全無的激勵(lì)，投機(jī)投資者怎么會(huì)不涌入住房市場？
