在“新五條”出臺兩個月后，北京房地產(chǎn)市場的成交量卻再次實現(xiàn)爆棚。

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，11月北京成交的新房住宅和二手房住宅環(huán)比大漲，其中，新房成交量創(chuàng)今年4月以來的次高，二手房成交量則創(chuàng)同期新高。

　　盡管成交量回升是由保障房集中入市所致，但成交爆棚的事實說明，需求面仍然旺盛。多數(shù)機構認為，在出臺包括“限購令”在內(nèi)的一系列抑制需求的政策之后，供應量能否上漲將決定市場走勢。

　　成交逆市上揚

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，11月北京共成交新房商品住宅（期房+現(xiàn)房）11230套，環(huán)比上月大漲46.2%。但與去年同期相比，仍有26.4%的跌幅。

　　這已經(jīng)是今年4月政策調(diào)控以來北京市場的次好成績。自今年4月以來，北京市新房住宅月成交量驟降至1萬套以下，超過1萬套的月份僅有9月和11月。二手房成交量則創(chuàng)新高，上月北京二手房住宅網(wǎng)簽總量為16805套，環(huán)比上漲18.66%。

　　來自北京中原地產(chǎn)的分析認為，臨近年底，保障房進入了集中配售、簽約的階段，推動樓市成交量的增長。另外，在10月CPI4.4%的漲幅下，一部分購房者迫于通脹壓力而入市。

　　不僅如此，商品住宅成交價格也在小幅上漲。據(jù)亞豪機構的統(tǒng)計，11月北京商品住宅成交均價為21735元/平方米，環(huán)比上漲8.2%。該機構認為，這主要是由高端住宅成交量增加所致，上月單價4萬元以上的豪宅成交占比為16.8%，比10月提高3.3個百分點。

　　亞豪機構副總經(jīng)理高姍分析認為，豪宅的稀缺性使得其價值很難因政策變動而折損，反而逐步升值。同時，由于豪宅往往采取一次性付款的形式，其成交量受信貸政策影響較小。

　　有分析人士認為，保障房及豪宅的集中成交說明各個層面的需求仍十分旺盛。

　　有效供應不足

　　由于預售款管理新政在本月推行，企業(yè)在上月集中領取預售許可證，北京市合計預售的期房住宅項目為43個，提供房源12732套，供應總面積達到145萬平米，環(huán)比上月均翻倍上漲。

　　其中，高端住宅項目的入市門檻已悄然放開，一些單價超過4萬元的高價盤相繼入市。受此影響，11月預售房源的均價達到了23629元/平方米，環(huán)比10月上漲9.2%。

　　另一方面，土地供應也開始井噴。據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)顯示，上月北京共成交經(jīng)營性用地31宗，成交價款高達200.86億元，創(chuàng)調(diào)控以來最高。

　　與10月住宅用地 “零成交”不同，11月共成交15宗包含居住性質(zhì)的地塊，占今年年內(nèi)供應的26.5%。住宅類地塊的樓面價為6347元/平方米，比今年3月的15093元/平方米下調(diào)明顯。

　　值得注意的是，由于多數(shù)住宅地塊要求配建保障房，使得其中的商品房地價高企。在上月成交的順義一宗土地中，商品房樓面價超過9000元/平方米，這將進一步推高該區(qū)域的房價。

　　事實上，在出臺一系列抑制需求的政策之后，供應能否及時跟上將決定今后市場的走勢。多數(shù)觀點認為，土地和住宅供應的加大，可在一定程度上緩解市場需求。但與此同時，由于供應結構不盡合理，短期內(nèi)供不應求的局面或?qū)⒗^續(xù)存在，加之銷售淡季來臨，在明年一季度之前，北京房價的下降動力仍然不足。