不動產(chǎn)入股 節(jié)稅約六成

　　為解決下崗失業(yè)人員的再就業(yè)問題，國家先后出臺一系列的優(yōu)惠政策，其中扶持力度最大的當屬稅收優(yōu)惠政策。這些政策的出臺，為企業(yè)在經(jīng)營決策時提供了更為廣闊的節(jié)稅空間。

　　有一家大型集團公司，積極參與當?shù)卣鞘谢A(chǔ)設(shè)施建設(shè)。根據(jù)“誰投資誰收益”的原則，該公司與當?shù)卣炗唴f(xié)議，取得了建設(shè)50000平方米商城用房并使用一定期限的權(quán)利。

　　整個項目造價約5000萬元，計劃于2003年12月底竣工，2004年年初正式投入運營，建成后采用柜臺租賃的經(jīng)營方式。為方便商城管理，該公司提出了經(jīng)營方案（以下簡稱原方案）：與關(guān)聯(lián)企業(yè)共同出資200萬元新設(shè)立一商城公司，項目竣工后將工程轉(zhuǎn)讓給商城公司。

　　商城公司前三年預(yù)計經(jīng)營情況：租賃收入2000萬元，折舊500萬元，其他費用400萬元，營業(yè)稅稅率5％，城建稅稅率7％，教育費附加3％，企業(yè)所得稅稅率33％。經(jīng)營范圍為柜臺租賃、物業(yè)管理，從業(yè)人員約50名，主要工種是看護、清潔、設(shè)備保養(yǎng)等適合下崗失業(yè)人員的工作崗位。

　　該公司財務(wù)負責(zé)人就此業(yè)務(wù)向筆者提出咨詢。筆者根據(jù)該公司的實際情況，結(jié)合當前的稅收優(yōu)惠政策，提出了新的運作方案，新方案具有很大的節(jié)稅效果。

　　新方案的內(nèi)容

　　1.將該項目作為投資轉(zhuǎn)入商城公司，此行為根據(jù)政策規(guī)定不征營業(yè)稅；

　　2.商城公司屬于服務(wù)型企業(yè)，當年招用下崗失業(yè)人員達到職工總數(shù)30％以上，并與其簽訂1年以上期限勞動合同，3年內(nèi)可以免征營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和企業(yè)所得稅。

　　以上設(shè)計具有政策依據(jù)：首先，根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》（國稅發(fā)［1993］149號）規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。

　　其次，根據(jù)《關(guān)于下崗失業(yè)人員再就業(yè)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅［2002］208號）的規(guī)定，對新辦的服務(wù)型企業(yè)當年新招用下崗失業(yè)人員達到職工總數(shù)30％以上，并與其簽訂3年以上期限勞動合同的，經(jīng)勞動和社會保障部門認定，稅務(wù)機關(guān)審核，3年內(nèi)免征營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和企業(yè)所得稅。

　　另外，《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步做好稅收政策落實工作的通知》（國稅發(fā)［2003］109號）規(guī)定，凡是2005年底之前符合優(yōu)惠條件規(guī)定的，從事個體經(jīng)營的下崗失業(yè)人員、吸納下崗失業(yè)人員再就業(yè)的企業(yè)和國有大中型企業(yè)通過主輔分離、輔業(yè)改制所興辦的經(jīng)濟實體，都可享受最長期限為三年的稅收優(yōu)惠，直至期滿為止；對符合稅收優(yōu)惠條件的企業(yè)，其與下崗失業(yè)人員簽訂勞動合同的期限由原來的3年以上期限調(diào)整為1年以上期限。

　　經(jīng)過論證分析，該公司采用了我的咨詢方案，以工程項目作為投資于2003年11月與其關(guān)聯(lián)企業(yè)共同成立了商城公司，招用了下崗失業(yè)人員20名，占職工總數(shù)的40％，目前已辦妥《新辦服務(wù)型企業(yè)吸納下崗失業(yè)人員認定證明》，主管稅務(wù)機關(guān)也非常支持，減免稅手續(xù)正在審核之中。同時，商城制定了優(yōu)惠的招租政策，招租重點是下崗職工。

　　新舊方案稅負對比

　　按照該公司原來的經(jīng)營方案，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)環(huán)節(jié)應(yīng)繳納稅金包括：轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)5000萬元，繳納營業(yè)稅250萬元，城建稅、教育費附加25萬元；商城公司三年租賃收入2000萬元，應(yīng)繳納營業(yè)稅100萬元，城建稅、教育費附加10萬元，房產(chǎn)稅按12％稅率計算為240萬元。2000萬元租賃收入減去折舊、費用及繳納的稅款，應(yīng)納稅所得額750萬元，應(yīng)納企業(yè)所得稅247.5萬元。

　　三年經(jīng)營期間共繳納稅金597.5萬元，商城可實現(xiàn)凈利潤502.5萬元。

　　按照新的方案，以不動產(chǎn)投資入股，不征營業(yè)稅；商城公司可以在三年內(nèi)免繳營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和企業(yè)所得稅；商城公司只須繳納房產(chǎn)稅240萬元，少繳近60％，三年可以實現(xiàn)凈利潤860萬元（2000－500－400－240）。

　　另外，為進一步降低房產(chǎn)稅的負擔，我又建議該公司對柜臺租賃收入進行細化。對租金中包含的水電費、電話費、煤氣費等，實行單獨計價，這樣可以減少租金收入，從而降低房產(chǎn)稅的負擔。

　　還有，該公司應(yīng)及時分回商城公司減免稅期間形成的可供分配的利潤。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》（國稅發(fā)［2000］118號）規(guī)定，凡投資方企業(yè)適用的所得稅稅率高于被投資企業(yè)適用的所得稅稅率的，除國家稅收法規(guī)規(guī)定的定期減稅、免稅優(yōu)惠以外，其取得的投資所得應(yīng)按規(guī)定還原為稅前收益后，并入投資企業(yè)的應(yīng)納稅所得額，依法補繳企業(yè)所得稅。因此，該公司分回的減免稅期間形成的投資所得不用補繳稅款。如果該公司在股權(quán)轉(zhuǎn)讓或清算時才實現(xiàn)其投資價值，則減免稅期間形成的利潤要繳納所得稅。