企業(yè)代理收費巧籌劃：合理節(jié)稅

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值率未超過20%的免征土地增值稅。實際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)首先要測算增值率，然后設(shè)法調(diào)整增值率。

　　根據(jù)《財政部　國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）的規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

　　企業(yè)是否將該代收費用計入房價對于企業(yè)的增值額不會產(chǎn)生影響，但是會影響房地產(chǎn)開發(fā)的總成本，也就會影響房地產(chǎn)的增值率，進而影響土地增值稅的數(shù)額。企業(yè)可以利用這一規(guī)定進行稅收籌劃。

　　例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的一套房地產(chǎn)為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得土地使用權(quán)支付費用300萬元，土地和房產(chǎn)開發(fā)成本為800萬元，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅費為120萬元，房地產(chǎn)出售價格為1740萬元。為當(dāng)?shù)乜h級人民政府代收各種費用為100萬元。

　　方案一：如果企業(yè)將該費用單獨收取，則：

　　該房地產(chǎn)可扣除費用為300+800+（300+800）×20%+120=1440（萬元）；

　　增值額為1740－1440=300（萬元）；增值率為300÷1440×100%=20.83%；應(yīng)納土地增值稅300×30%=90（萬元）。

　　方案二：如果企業(yè)將為當(dāng)?shù)乜h級人民政府代收各種費用100萬元費用計入房價，則：

　　該房地產(chǎn)可扣除費用為300+800+（300+800）×20%+120+100=1540（萬元）；

　　增值額為1740+100－1540=300（萬元）；

　　增值率為300÷1540×100%=19.48%，則不用繳納土地增值稅。

　　可見，方案二比方案一節(jié)省土地增值稅90萬元，即如果將代收費用計入房價，將增加90萬元的收入（不考慮企業(yè)所得稅）。即使因取得100萬元代收費收入，相應(yīng)增加了5.5萬元（100×5.5%）的營業(yè)稅、城建稅及教育費附加，不考慮是否獲得相應(yīng)的代收費手續(xù)費等額外收益，也仍可以獲得84.5萬元（90－5.5）的收益。