為個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得個(gè)稅籌劃支招

　　籌劃第一招：轉(zhuǎn)讓收入不能明顯低于市場(chǎng)價(jià)格108號(hào)文件嚴(yán)格確定：“對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計(jì)稅價(jià)格一致”。所以，那種通過簽訂“陰陽合同”等來逃避稅收的做法有可能得不償失，到頭來往往有被稅務(wù)機(jī)關(guān)征收比實(shí)際更多的稅收的危險(xiǎn)，甚至……

　　籌劃第二招：嚴(yán)格對(duì)照規(guī)定正確確認(rèn)房產(chǎn)原值個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。而應(yīng)納稅所得額=房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入額-房產(chǎn)原值-合理費(fèi)用，為此，正確確認(rèn)房產(chǎn)原值對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房個(gè)稅籌劃至關(guān)重要。

　　根據(jù)108號(hào)文件規(guī)定，其中，已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級(jí)（含縣級(jí)）以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)（或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）購買的公有住房；經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格按縣級(jí)（含縣級(jí)）以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定。

　　籌劃第三招：盡最大可能地扣除所有合理費(fèi)用按國稅發(fā)2005156號(hào)文件規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房繳納個(gè)人所得稅按“轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用”的20%征收。為此，在確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入和房屋原值基礎(chǔ)上，稅收籌劃時(shí)要注意兩方面的問題：一是納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金可扣除；二是從2006年8月1日起，納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用可扣除。

　　當(dāng)然，大家務(wù)必注意，有關(guān)合理費(fèi)用的扣除是有嚴(yán)格限定條件的。一是住房裝修費(fèi)用扣除須經(jīng)審核且限定比例。108號(hào)文件規(guī)定，納稅人所提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用發(fā)票必須是稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人要一致，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，才可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：即已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房，最高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房，最高扣除限額為房屋原值的10%.同時(shí)，納稅人原購房為裝修房，即合同注明房?jī)r(jià)款中含有裝修費(fèi)（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。二是按揭利息扣除須提供有效證明。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息，需要憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。三是扣除手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用要屬實(shí)。納稅人按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，要憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。

　　籌劃第四招：充分用好用足相關(guān)稅收優(yōu)惠政策按照《財(cái)政部國家稅務(wù)總局建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅字1999278號(hào)）的規(guī)定，對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅等稅收優(yōu)惠政策。對(duì)照有關(guān)政策法規(guī)規(guī)定，納稅人可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行籌劃：一是對(duì)即將自用滿5年的家庭唯一生活用房，盡量使用五年期滿后再轉(zhuǎn)讓。二是出售現(xiàn)住房后盡可能地1年內(nèi)重新購房。這樣，當(dāng)購房金額大于或等于原住房銷售額時(shí)，可全部退還納稅保證金；而購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額將作為個(gè)人所得稅繳入國庫。

　　同時(shí)，在作上述籌劃時(shí)，要特別掌握下列政策規(guī)定：……

　　籌劃第五招：相機(jī)選擇核定征稅特殊政策規(guī)定108號(hào)文件規(guī)定，納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例由省級(jí)地方稅務(wù)局或者省級(jí)地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。這無疑為人們進(jìn)行有關(guān)稅收籌劃提供了新空間。