土地增值稅的納稅籌劃——土地增值稅的基礎知識
土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓所獲得的土地增值額征收的一種稅。
1987年以來，隨著土地使用制度的改革和土地市場的放開，促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且對改善投資環(huán)境、合理配置土地資源、改善人民居住條件等方面起到了積極的作用。但同時也帶來了一些新問題。利用稅收杠桿這個經(jīng)濟手段，對房地產(chǎn)市場進行調(diào)節(jié)和規(guī)范非常必要。首先，開征土地增值稅，是適應國有土地使用制度改革的需要；其次，開征土地增值稅，是保護土地資源，維護國家權(quán)益的需要；再次，開征土地增值稅，是國家對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的需要；最后，開征土地增值稅，是擴大地方稅稅源，建立健全我國房地產(chǎn)市場稅收制度的需要。
設置土地增值稅的一個重要原則，就是要對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過高收益進行調(diào)節(jié)，增值多的多征，增值少的少征，以抑制投機牟。取暴利行為，保護正常從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營者的合理權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場的健康順利發(fā)展。
一、納稅義務人
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，這里所說的單位，具體來說，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織；這里所說的個人，包括個體經(jīng)營者。
二、征稅范圍
所謂征稅范圍，是指稅法規(guī)定必須征稅的客觀對像的具體內(nèi)容。
土地增值稅的征稅范圍是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物。這一征稅范圍具體包括以下三層含義：
（一）土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)征稅。根據(jù)《憲法》和《土地管理法》的規(guī)定，城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市市郊的土地除法律規(guī)定屬國家所有的以外，屬于集體所有。農(nóng)村集體所有的土地，不得自行轉(zhuǎn)讓，必需先由國家征用后才能轉(zhuǎn)讓。
?。ǘ┩恋卦鲋刀愂菍型恋厥褂脵?quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。這里，土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標準之二。
?。ㄈ┩恋卦鲋刀愂菍D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅，即對有償轉(zhuǎn)讓行為征稅。因此，土地增值稅的征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖然發(fā)生轉(zhuǎn)移，但未取得收入的行為。如房地產(chǎn)的繼承，房地產(chǎn)的權(quán)屬雖然發(fā)生了變更，但權(quán)屬人并沒有取得收入，因此也不征收土地增值稅。
三、計稅依據(jù)
土地增值稅的計稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。實際上，由于房隨地走，土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)不可截然分開，因此，土地增值稅根據(jù)房地產(chǎn)增值額計算，把房產(chǎn)增值額也納了進來。
房地產(chǎn)增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。
?。ㄒ唬┺D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應稅收入，應包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
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1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。一般是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用。是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務費用。
4.舊房及建筑物的評估價格。是指計算納稅人出售舊房及建筑物的扣除項目金額的價格。它是根據(jù)舊房及建筑物的重置成本價乘以新舊度折扣率后的價格，即按計征土地增值稅時建造同樣的房屋及建筑物所需要的成本費用再扣除折舊因素。
5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時所繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所繳納的教育費附加，也可以視同稅金予以扣除。
6.財政部規(guī)定的其他扣除項目。
四、稅率
土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；
增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％；
增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。
增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。
五、納稅辦法
土地增值稅的納稅人應當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。這里所說的“房地產(chǎn)所在地”，是指房地產(chǎn)的坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。
1987年以來，隨著土地使用制度的改革和土地市場的放開，促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且對改善投資環(huán)境、合理配置土地資源、改善人民居住條件等方面起到了積極的作用。但同時也帶來了一些新問題。利用稅收杠桿這個經(jīng)濟手段，對房地產(chǎn)市場進行調(diào)節(jié)和規(guī)范非常必要。首先，開征土地增值稅，是適應國有土地使用制度改革的需要；其次，開征土地增值稅，是保護土地資源，維護國家權(quán)益的需要；再次，開征土地增值稅，是國家對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的需要；最后，開征土地增值稅，是擴大地方稅稅源，建立健全我國房地產(chǎn)市場稅收制度的需要。
設置土地增值稅的一個重要原則，就是要對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過高收益進行調(diào)節(jié)，增值多的多征，增值少的少征，以抑制投機牟。取暴利行為，保護正常從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營者的合理權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場的健康順利發(fā)展。
一、納稅義務人
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，這里所說的單位，具體來說，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織；這里所說的個人，包括個體經(jīng)營者。
二、征稅范圍
所謂征稅范圍，是指稅法規(guī)定必須征稅的客觀對像的具體內(nèi)容。
土地增值稅的征稅范圍是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物。這一征稅范圍具體包括以下三層含義：
（一）土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)征稅。根據(jù)《憲法》和《土地管理法》的規(guī)定，城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市市郊的土地除法律規(guī)定屬國家所有的以外，屬于集體所有。農(nóng)村集體所有的土地，不得自行轉(zhuǎn)讓，必需先由國家征用后才能轉(zhuǎn)讓。
?。ǘ┩恋卦鲋刀愂菍型恋厥褂脵?quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。這里，土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標準之二。
?。ㄈ┩恋卦鲋刀愂菍D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅，即對有償轉(zhuǎn)讓行為征稅。因此，土地增值稅的征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖然發(fā)生轉(zhuǎn)移，但未取得收入的行為。如房地產(chǎn)的繼承，房地產(chǎn)的權(quán)屬雖然發(fā)生了變更，但權(quán)屬人并沒有取得收入，因此也不征收土地增值稅。
三、計稅依據(jù)
土地增值稅的計稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。實際上，由于房隨地走，土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)不可截然分開，因此，土地增值稅根據(jù)房地產(chǎn)增值額計算，把房產(chǎn)增值額也納了進來。
房地產(chǎn)增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。
?。ㄒ唬┺D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應稅收入，應包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
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1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。一般是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用。是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務費用。
4.舊房及建筑物的評估價格。是指計算納稅人出售舊房及建筑物的扣除項目金額的價格。它是根據(jù)舊房及建筑物的重置成本價乘以新舊度折扣率后的價格，即按計征土地增值稅時建造同樣的房屋及建筑物所需要的成本費用再扣除折舊因素。
5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時所繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所繳納的教育費附加，也可以視同稅金予以扣除。
6.財政部規(guī)定的其他扣除項目。
四、稅率
土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；
增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％；
增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。
增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。
五、納稅辦法
土地增值稅的納稅人應當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。這里所說的“房地產(chǎn)所在地”，是指房地產(chǎn)的坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。
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