土地增值稅的稅收籌劃——在價(jià)格、成本和利息上做文章

　　在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值稅額和稅法規(guī)定的4級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收，其簡(jiǎn)便的計(jì)算公式為：土地增值稅稅額=增值稅×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。

　　4級(jí)超率累進(jìn)稅率是以增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例確定的，其中有一條很重要的優(yōu)惠政策，即納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

　　按《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用；或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。

　　由此看來，影響土地增值稅稅額大小的因素主要有房地產(chǎn)銷售價(jià)格和扣除項(xiàng)目金額，所以，開發(fā)商要把握籌劃關(guān)鍵，趨利避害，才能達(dá)到節(jié)稅的目的。

　　確定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)價(jià)格

　　房地產(chǎn)銷售價(jià)格的變化，直接影響房地產(chǎn)收入的增減，在確定房地產(chǎn)銷售價(jià)格時(shí)，要考慮價(jià)格提高帶來的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負(fù)兩者間的關(guān)系。

　　例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售建造的普通住宅，可采取不同的銷售價(jià)格。第一種方案，銷售價(jià)格為每平方米1927元，扣除項(xiàng)目金額共計(jì)1606元，增值額為321元，占扣除項(xiàng)目金額的19.99%，未超過20%，不征收土地增值稅，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為321元；第二種方案，銷售價(jià)格為每平方米2057元，扣除項(xiàng)目金額共計(jì)1613元，增值額為441元，占扣除項(xiàng)目金額的27.75%，超過20%，未超過50%，應(yīng)征收土地增值稅，稅率為30%，應(yīng)繳土地增值稅133元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為311元；第三種方案，銷售價(jià)格為每平方米2100元，扣除項(xiàng)目金額共計(jì)1615.5元，增值額為484.5元，占扣除項(xiàng)目金額的30%，應(yīng)征收土地增值稅，稅率為30%，應(yīng)繳土地增值稅145.35元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)約為400元。

　　采用第一種方案，由于增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20%，享受了免征土地增值稅的優(yōu)惠；采用第二種方案，單位價(jià)格增加130元，由于沒有優(yōu)惠，實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)少于第一種方案；采用第三種方案，雖然實(shí)現(xiàn)了較高的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，但同時(shí)因?yàn)閮r(jià)格較高，風(fēng)險(xiǎn)也較大。

　　確定適宜的成本核算對(duì)象

　　成本核算對(duì)象是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)所確立的歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品成本的承擔(dān)者。在確定成本核算對(duì)象時(shí)，可以結(jié)合開發(fā)工程的地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素來進(jìn)行。

　　對(duì)同一地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，如果開工、竣工時(shí)間接近，又由同一施工隊(duì)伍施工，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。對(duì)個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目，可以按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部分，劃分成本核算對(duì)象。

　　按照這個(gè)原則，有幾種具體做法：

　　1.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本項(xiàng)目，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用，進(jìn)行合理的控制，如加大公共配套設(shè)施投入，改善住房環(huán)境，提高房屋質(zhì)量，來調(diào)整土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額，進(jìn)而降低稅負(fù)。

　　2.將合同分兩次簽訂，當(dāng)住房初步完工但沒有安裝設(shè)備以及裝潢、裝修時(shí)，便和購(gòu)買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著和購(gòu)買者簽訂設(shè)備安裝以及裝潢、裝修合同，則只需就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅。

　　確定合適的利息扣除方式

　　按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%扣除；如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%扣除。兩種規(guī)定為納稅人提供了選擇余地。

　　如果建房過程中借用了大量資金，利息費(fèi)用很多，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則應(yīng)采取據(jù)實(shí)扣除的辦法，此時(shí)應(yīng)盡量提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明；如果建房過程中借款很少，利息費(fèi)用很低，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С?，或不提供貸款證明，這樣可以多扣除費(fèi)用，降低稅負(fù)。