土地增值稅的稅收籌劃――土地增值稅概論

　　土地增值稅，是對有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的單位和個人，就其取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額（轉讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額）和稅法規(guī)定的四級超率累進稅率計算征收。

　　目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)在激烈市場競爭中房價仍居高不下，原因很多，其中稅、費比重大是一個重要原因。房地產(chǎn)開發(fā)商如果能夠有效地降低稅費支出，必然會大大增強其市場競爭力。而在各項房地產(chǎn)稅費中，土地增值稅最引人注目。因為土地增值稅稅率較高，稅負較重，但只要納稅人把握現(xiàn)行土地增值稅的相關政策，有針對性地進行稅收籌劃，就能減少稅金支出。

　　由于我國現(xiàn)行土地增值稅實行四級超率累進稅率，稅率從30％到60％，增值率（增值額與扣除項目金額的比例）高，適用稅率高，土地增值稅稅負就越重；增值率低，適用稅率低，土地增值稅稅負就輕。所以，土地增值稅稅收籌劃的關鍵就是合理合法地控制、降低增值額。下面舉例進行分析：

　　某房地產(chǎn)開發(fā)商有可供銷售的10000平方米同一檔次的商品房，相關數(shù)據(jù)如下表：

    每平方米     轉讓收入   扣除項目   增值稅   適用稅率   應繳土地
    售價                    金額                           增值稅
    甲：1000元  1000萬元    835萬元    165萬元   免征       0
    乙：1070元  1070萬元    838萬元    232萬元   30%        69．6萬元
    丙：1140元  1140萬元    842萬元    298萬元   30%        89．4萬元

　　采用甲售價時：增值率為165/835＝19.76％

　　按照稅法規(guī)定，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征增值稅。

　　可獲得利潤為1000萬元-835萬元＝165萬元

　　采用乙售價時：

　　增值率為232/838＝27.68％

　　增值額超過允許扣除項目金額20％但未超過50％的，適用稅率為30%.應繳土地增值稅為232萬元×30％＝69.6萬元

　　可獲得利潤為232萬元-69.6萬元＝162.4萬元

　　采用丙售價時：增值率為298/842＝35.39％

　　應繳土地增值稅為298萬元×30％＝89.4萬元

　　可獲得利潤為298萬元-89.4萬元＝208.6萬元

　　從以上計算結果來看，采用丙售價時獲得的利潤最多，但因房地產(chǎn)售價偏高，必然導致市場競爭力減弱，商品房積壓的可能性增大，其經(jīng)營風險也隨之增大，開發(fā)商所支付的貸款利息會隨之增多，最后實際得到的利潤可能不如采用甲售價或乙售價所獲得的利潤多。

　　采用甲售價與采用乙售價進行比較，因甲售價比乙售價每平方米低70元，而且可依法享受免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠，所得利潤反而高于采用乙售價的2.6萬元，必然會大大增強其市場競爭力，因而采用甲售價較為適宜。

　　如何搞好土地增值稅的稅收籌劃？房地產(chǎn)開發(fā)商可以靈活運用稅收優(yōu)惠政策，根據(jù)市場行情和自己的實際情況，采取適當降低房地產(chǎn)售價，提高資金利用率，增加稅法規(guī)定范圍內(nèi)的扣除項目金額來控制、降低增值額（如加大公共設施投入、改善住房環(huán)境，提高房屋質(zhì)量）等方法，減少稅金支出，使自己在激烈的競爭中贏得市場。