轉(zhuǎn)讓增值土地　妙用公司分立

　　在房地產(chǎn)公司一直從事資產(chǎn)重組工作，現(xiàn)就采用公司分立的方式轉(zhuǎn)讓增值土地的問(wèn)題談?wù)効捶ā?br>
　　案例

　　2003年3月，A公司分別以3000萬(wàn)元購(gòu)得M和N兩塊土地。但是，直到2003年6月底，M地塊一直處于生地狀態(tài)；另一N地，已完成前期手續(xù)。A公司銀行貸款（土地抵押）3000萬(wàn)元，注冊(cè)資本3000萬(wàn)元。

　　因所在城市重新規(guī)劃給M地塊帶來(lái)的極大利好，導(dǎo)致該地塊價(jià)格迅速飆升，評(píng)估價(jià)高達(dá)7000萬(wàn)元。A公司擬以轉(zhuǎn)讓方式將M地塊出手以獲取差價(jià)。

　　B公司系一家房地產(chǎn)集團(tuán)公司。在得知了A公司意向并看好M地塊的良好前景，決定以評(píng)估價(jià)受讓M地塊土地使用權(quán)后獨(dú)立開發(fā)。

　　那么，該項(xiàng)目如何籌劃才能實(shí)現(xiàn)A、B公司合作成功并實(shí)現(xiàn)整體利益最大化？

　　案例分析

　　1.如果直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅負(fù)太高。

　　2.轉(zhuǎn)讓A公司股權(quán)給B公司，不能操作，A、B公司都沒這個(gè)意思。

　　3.A公司以土地出資，B公司以現(xiàn)金出資注冊(cè)新公司，然后A公司將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給B公司。但土地價(jià)7000萬(wàn)元超過(guò)A公司所有者權(quán)益50%（A公司注冊(cè)資本僅3000萬(wàn)元），不能操作。

　　4.雙方合作建房，但合作期太長(zhǎng)，土地在A公司沒有過(guò)戶，B公司無(wú)法保證其權(quán)益。

　　5.A公司派生分立新公司Y，且B公司同時(shí)入主并購(gòu)新公司。

　　下面就以第五種情況-分立并購(gòu)方案來(lái)進(jìn)行籌劃（注：本籌劃只適合內(nèi)資企業(yè)）。

　　籌劃

　　一、A公司采用派生分立方式設(shè)立新公司Y，同時(shí)將Y公司50%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給B公司。

　　1.設(shè)計(jì)Y公司注冊(cè)資本為1000萬(wàn)元，持有M地塊，資產(chǎn)3000萬(wàn)元，銀行貸款2000萬(wàn)元。A公司注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，持有N地塊，資產(chǎn)3000萬(wàn)元，負(fù)債1000萬(wàn)元（按A公司賬面數(shù)直接分割，尚未考慮土地增值）。

　　2.M地塊的升值，新公司Y的土地增值為4000萬(wàn)元，Y公司對(duì)A公司的負(fù)債增加4000萬(wàn)元。對(duì)A公司來(lái)說(shuō)，是M地塊分立出去后形成財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得4000萬(wàn)元。同時(shí)增加對(duì)Y公司的應(yīng)收款4000萬(wàn)元。

　　依據(jù)《關(guān)于企業(yè)合并分立業(yè)務(wù)有關(guān)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2000]119號(hào)）企業(yè)分立業(yè)務(wù)的所得稅處理，企業(yè)分立包括被分立企業(yè)將部分或全部營(yíng)業(yè)分離轉(zhuǎn)讓給兩個(gè)或兩個(gè)以上現(xiàn)存或新設(shè)的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱分立企業(yè)），為其股東換取分立企業(yè)的股權(quán)或其他財(cái)產(chǎn)。企業(yè)分立業(yè)務(wù)應(yīng)按下列方法進(jìn)行所得稅處理：

　　被分立企業(yè)應(yīng)視為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓其被分離出去的部分或全部資產(chǎn)，計(jì)算被分立資產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅。分立企業(yè)接受被分立企業(yè)的資產(chǎn)，在計(jì)稅時(shí)可按經(jīng)評(píng)估確認(rèn)的價(jià)值確定成本。根據(jù)本《通知》，A公司把轉(zhuǎn)讓所得4000萬(wàn)元計(jì)入納稅所得，Y公司土地增值4000萬(wàn)元可以列入計(jì)稅成本。

　　3.分立的同時(shí)，Y公司股東其實(shí)就是A公司股東把50%股權(quán)折價(jià)500萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給B公司。因?yàn)閮?nèi)資企業(yè)沒有分立方面詳細(xì)的操作法規(guī)，可以外資企業(yè)法規(guī)舉例。

　　2001年11月22日原對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部、國(guó)家工商行政管理總局頒布實(shí)施的《關(guān)于外商投資企業(yè)合并與分立的規(guī)定》第38條在公司合并或分立過(guò)程中發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓的，依照有關(guān)法律、法規(guī)和外商投資企業(yè)投資者股權(quán)變更的規(guī)定辦理。按本《規(guī)定》，此次分立的過(guò)程中可以辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　二、Y公司按約定償還A公司負(fù)債4000萬(wàn)元，資金由B公司負(fù)責(zé)籌集。

　　三、在適當(dāng)時(shí)候，B公司出價(jià)500萬(wàn)元購(gòu)買Y公司50%股權(quán)。

　　涉稅分析

　　根據(jù)相關(guān)規(guī)定，企業(yè)在分立過(guò)程中發(fā)生的土地使用權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移行為，不征收營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅。另根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財(cái)稅[2003]184號(hào)）規(guī)定，企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。

　　一、本文籌劃中，A公司分立財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得4000萬(wàn)元，應(yīng)納企業(yè)所得稅1320萬(wàn)元。A、B、Y三公司應(yīng)納稅款為1321萬(wàn)元（含股權(quán)轉(zhuǎn)讓印花稅1萬(wàn)元）。

　　二、Y公司因土地增值4000萬(wàn)元列入計(jì)稅成本，Y公司可抵減土地增值稅1440萬(wàn)元（4000萬(wàn)元加成20%扣除，土地增值稅率按30%計(jì)算）、企業(yè)所得稅844.8萬(wàn)元，假設(shè)第五個(gè)納稅年度列入計(jì)稅成本。計(jì)算其現(xiàn)值為（資金年利率6%）：1809.78萬(wàn)元。

　　三、本案中土地增值應(yīng)納稅金1321萬(wàn)元帶來(lái)了1809.78萬(wàn)元的稅金抵減。間接實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流入488.78萬(wàn)元。

　　評(píng)析

　　房地產(chǎn)行業(yè)中，土地是稀缺資源，土地是房地產(chǎn)業(yè)的命根子，資金是房地產(chǎn)的血液。房地產(chǎn)業(yè)的并購(gòu)，主要看目標(biāo)公司占有土地?cái)?shù)量，在目標(biāo)公司有兩個(gè)或兩個(gè)以上地塊，且不是全部地塊都收購(gòu)時(shí)，運(yùn)用公司分立是較好的選擇。雖然從稅務(wù)上分立是一種最優(yōu)，但分立有一定局限：

　　首先，分立程序耗時(shí)長(zhǎng)。公司分立首先要公告90天。辦理土地證、規(guī)劃證、建設(shè)施工許可證等變更需要很長(zhǎng)時(shí)間。

　　其次，公司分立后影響到公司償債能力，需要債權(quán)人同意，在本案如果債權(quán)銀行不同意，股東如果有錢，需籌錢還貸后分立，否則就無(wú)法分立。房地產(chǎn)公司一般是負(fù)債經(jīng)營(yíng)，有較多債權(quán)人，這可能是房地產(chǎn)公司分立最大的困難。

　　再次，分立后公司對(duì)公司分立前的債務(wù)承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。

　　最后，如果像以前《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》刊登的有關(guān)人士的籌劃方案那樣：先分立、再合并、償還負(fù)債、剩余股權(quán)轉(zhuǎn)讓，則太過(guò)繁瑣。分立合并都需要債權(quán)人同意，公告90天，變更計(jì)委、規(guī)劃、建設(shè)、土地相關(guān)證書，需耗費(fèi)太多的時(shí)間、人力、物力，實(shí)際運(yùn)作不大可行。