二手房交稅答疑：二手房個人所得稅具體這么繳？

　　唯一住房怎么衡量

　　1、問：我和丈夫各有一套在婚前購買的房產(chǎn)，我們現(xiàn)在準(zhǔn)備賣掉一套，這算不算唯一生活用房，要不要繳個稅？

　　答：雖然你們兩套房子都是婚前購買的，但現(xiàn)在你們是夫妻關(guān)系，這兩套房子屬于家庭共有財產(chǎn)，所以賣掉的一套不屬于唯一生活用房，需要繳個稅。

　　2、問：我有兩處房產(chǎn)，其中一套是和父母一起買的，我現(xiàn)在想把這處房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給我父母，那我賣另一處房產(chǎn)時，是不是可以免交個稅？這樣應(yīng)該算是唯一生活用房了吧？（我現(xiàn)在已婚）

　　答：如果是贈送，剩下的房子就屬于唯一用房；如果是買賣轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓也需要交個稅。前一套房子轉(zhuǎn)讓之后，后一套屬于唯一生活用房。

　　如何享受退稅

　　1、問：我原有一套五年以上自住的商品房，現(xiàn)需換大一些的房子，故今年購入一套較大的商品房（期房，預(yù)計2007年底交付）。打算在新房交付后，將舊房賣出，這種情況是否需交個人所得稅？

　　答：因為已經(jīng)買了新房，所以舊房就不屬于“住滿5年家庭唯一住房”的范疇。假如在買進(jìn)新房后的一年內(nèi)賣出舊房，且新房的房價等于或大于舊房的房價，個稅是可以憑發(fā)票全額退還的，如果新房房價小于舊房房價，則按相應(yīng)比例退還。如果在新房買進(jìn)之后超過一年的時間才賣出舊房，則需要繳納個稅。

　　2、問：一年內(nèi)先賣房后買房，是否可以享受退稅？

　　答：先要看你這套房屋是否為唯一家庭生活用房，如果是，在一年內(nèi)賣出買進(jìn)就可以享受退稅。退稅按情況而定，賣大買小還是賣小買大，前者是部分退稅，后者是全額退稅。例如：你賣出一套房屋價格為50萬元，一年內(nèi)買進(jìn)一套為40萬元的，假如當(dāng)初繳納的納稅保證金為20000元，則退稅金額為40/50×20000=16000元，即后購房價除以前售房價，再乘之前繳納的納稅保證金后的金額就是你的返稅。

　　房屋贈與需繳稅否

　　1、問：我有一套房子，面積74.46平方米，為房改房，已居住五年以上，是家里唯一的一套住房，想贈與侄子，我是否需要交稅？

　　答：贈與作為個人轉(zhuǎn)讓住房的一種，因為不涉及交易金額，所以目前贈與方原則上不需要繳個所稅。

　　2、問：我有兩套住房，現(xiàn)在準(zhǔn)備把1987年房子的房主轉(zhuǎn)為我的女兒，請問如果出售剩下的一套1997年購買的房子還需要繳稅嗎？

　　答：如果是產(chǎn)權(quán)贈送就不需要。

　　3、問：上世紀(jì)80年代的房改房，由爺爺贈與其外孫女，自住滿5年，如今想轉(zhuǎn)讓這套二手房。外孫女只有這一處房產(chǎn)，但她父母在杭州還有房。想問一下，如果外孫女轉(zhuǎn)讓此套房子，是否屬于她個人的“唯一生活住房”？這個與父母有房有無關(guān)系？

　　答：按照新規(guī)定，對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。因此如果外孫女接受贈與房屋自住滿5年后，且如果該房屋是外孫女夫妻兩人的家庭唯一生活用房，轉(zhuǎn)讓該套房屋時免征個人所得稅。

　　4、問：如果把房子贈與他人，要繳哪些稅？住宅與非住宅有什么區(qū)別？

　　答： 根據(jù)稅法的有關(guān)規(guī)定，將房屋贈與他人，不論是住宅還是非住宅，受贈方須按3%的稅率繳納契稅，贈與方和受贈方須各繳納0.05%的印花稅，單位贈與房屋須繳納5.55%的營業(yè)稅及附加稅，個人贈與不須繳納。若贈與的房屋為房改房，除上述稅費外，還須按國土資源部門的有關(guān)規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金。

　　辦公用房需繳個所稅嗎

　　1、問：一、非住宅（辦公用房）是否也執(zhí)行二手交易繳納個稅的政策？是否與住宅相同計算？二、二手房交易是否仍然要先征全額營業(yè)稅，再征個人所得稅？三、據(jù)我所知，杭州的各銀行不為按揭者提供貸款利息憑證，如此，稅前利息怎么合理扣除？

　　答：1、非住宅是不涉及個稅的。

　　2、個稅=（轉(zhuǎn)讓房屋總價房屋原值-轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用）×20%，其中轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

　　合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。

　　3、銀行會給按揭客戶提供類似對賬單一樣的一張東西，上面本金及利息都會注明的。