已購(gòu)公房轉(zhuǎn)手不用交營(yíng)業(yè)稅 解讀二手房稅費(fèi)
5月29日，九部委聯(lián)合出臺(tái)規(guī)定：對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)全額征收營(yíng)業(yè)稅，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住宅超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，按差額征收營(yíng)業(yè)稅。那么，新政下進(jìn)行二手房交易到底如何交納稅費(fèi)？
已購(gòu)公房：要補(bǔ)交土地出讓金
王先生有一套1993年的已購(gòu)公房，建筑面積為70平方米，該房產(chǎn)于2006年5月首次上市交易，欲以總價(jià)42萬(wàn)元賣(mài)給曾先生。王先生的已購(gòu)公房已有5年以上的房齡，所以不用繳納營(yíng)業(yè)稅。
賣(mài)方王先生：
1.印花稅：房產(chǎn)總價(jià)的0.05%納稅.即420000×0.05%＝210元
買(mǎi)方曾先生：
1.印花稅：房產(chǎn)總價(jià)的0.05%.即420000×0.05%＝210元
2.契稅：房產(chǎn)總價(jià)的1.5%，即420000×1.5%＝6300元
3.土地出讓金：土地出讓金=當(dāng)年成本價(jià)（現(xiàn)為1560元／平方米來(lái)計(jì)算）×1%×產(chǎn)權(quán)證上建筑面積，即1560×1%×70＝1092元
4.產(chǎn)權(quán)證交印花稅 5元
買(mǎi)方合計(jì)：7607元
二手商品房：不夠5年全額征收營(yíng)業(yè)稅
李先生于2003年5月買(mǎi)了一套80萬(wàn)元的房產(chǎn)，建筑面積為100平方米，欲于近期以100萬(wàn)賣(mài)給金先生。對(duì)于此房屋來(lái)說(shuō)，其房產(chǎn)未超過(guò)5年，需要交納全額營(yíng)業(yè)稅。買(mǎi)賣(mài)雙方需要交納的稅費(fèi)如下：
賣(mài)方李先生
1.印花稅：房產(chǎn)總價(jià)的0.05%.即1000000×0.05%＝500元
2.營(yíng)業(yè)稅：房產(chǎn)總價(jià)的5.5%，即1000000×5.5% ＝55000元
賣(mài)方合計(jì)：55500元
買(mǎi)方金先生
1.印花稅：房產(chǎn)總價(jià)的0.05%.即1000000×0.05%＝500元
2.契稅：房產(chǎn)總價(jià)的1.5%，即1000000×1.5%＝15000元
買(mǎi)方合計(jì)：15500元
劉阿姨于1999年4月買(mǎi)了一套50萬(wàn)元總價(jià)的房產(chǎn)，建筑面積為80平方米，近期欲以80萬(wàn)元賣(mài)給楊先生，其房產(chǎn)超過(guò)5年。則買(mǎi)賣(mài)雙方需要交納的稅費(fèi)如下：
賣(mài)方劉阿姨
1.印花稅：房產(chǎn)總價(jià)的0.05%.即800000×0.05%＝400元
買(mǎi)方楊小姐
1.印花稅：房產(chǎn)總價(jià)的0.05%.即800000×0.05%＝400元
2.契稅：房產(chǎn)總價(jià)的1.5%，即800000×1.5%＝12000
3.營(yíng)業(yè)稅（非普通住宅）：（銷(xiāo)售價(jià)格-原購(gòu)房?jī)r(jià)格）×5.5% ＝（800000-500000）×5.5%＝16500元
買(mǎi)方合計(jì)：普通住宅12400元非普通住宅28900元
經(jīng)濟(jì)適用房：5年后隨便賣(mài)
張先生于2003年10月在回龍觀購(gòu)得一套15.9萬(wàn)元的經(jīng)濟(jì)適用房，建筑面積為60平方米，由于個(gè)人原因?qū)⒂诮诔鍪?。該房產(chǎn)未超過(guò)5年。對(duì)張先生來(lái)講，該房產(chǎn)只能出售給滿足購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房條件的人，且出售價(jià)格不應(yīng)高于購(gòu)買(mǎi)時(shí)的單價(jià)。需要說(shuō)明的是，如果政府對(duì)購(gòu)房人審批的總房?jī)r(jià)大于實(shí)際購(gòu)買(mǎi)房屋的成交總價(jià)（15.9萬(wàn)元），則不需要交納土地出讓金。反之，則要交。
賣(mài)方張先生
1.印花稅：房產(chǎn)總價(jià)的0.05%.即159000×0.05%＝79.50元
買(mǎi)方趙先生
1.印花稅：房產(chǎn)總價(jià)的0.05%.即159000×0.05%＝79.50元
2.契稅：房產(chǎn)總價(jià)的1.5%，即159000×1.5%＝2385元
3.土地出讓金（假設(shè)政府審批購(gòu)房人的購(gòu)房總價(jià)為13萬(wàn)元）：（原購(gòu)買(mǎi)總價(jià)-審批總價(jià)）×10%，即（159000-130000）×10%＝2900元
買(mǎi)方合計(jì)：無(wú)土地出讓金2464.50元；有土地出讓金5364.50元
孫先生近期打算以25.2萬(wàn)總價(jià)賣(mài)出2000年2月在天通苑購(gòu)置的一套經(jīng)濟(jì)適用房，該房產(chǎn)的建筑面積為70平方米，當(dāng)時(shí)購(gòu)入價(jià)為18.5萬(wàn)元。由于該套房屋出售時(shí)王先生的持有時(shí)間超過(guò)5年，則該套房屋可以出售給任何消費(fèi)者，并可以市場(chǎng)價(jià)出售。買(mǎi)賣(mài)雙方需要交納的稅費(fèi)如下：
賣(mài)方孫先生
1.印花稅：售價(jià)的0.05%，即252000×0.05%＝126元
2.土地出讓金：售價(jià)的10%，即252000×10%＝25200元
賣(mài)方合計(jì)：25326元
買(mǎi)方周先生
1.印花稅：售價(jià)的0.05%，即252000×0.05%＝126元
2.契稅：售價(jià)的1.5%，即252000×1.5%＝3780元
買(mǎi)方合計(jì)：3906元