酒店產權式經營業(yè)主涉稅政策解讀

　　國家稅務總局《關于酒店產權式經營業(yè)主稅收問題的批復》（國稅函[2006]478號）規(guī)定，酒店產權式經營業(yè)主在約定的時間內提供房產使用權與酒店進行合作經營，如房產產權并未歸屬新的經濟實體，業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應視為租金收入，根據有關稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應按照“服務業(yè) -租賃業(yè)”征收營業(yè)稅，按照財產租賃所得項目征收個人所得稅。

　　一、這種業(yè)主購買部分酒店產權并以房屋使用權與酒店進行合作經營的產權式酒店，并不是那種個人簡單地將自己的房產租賃給酒店以收取租金的酒店，而是酒店將客房賣掉再向業(yè)主租回并進行投資回報的經營模式，屬于房地產業(yè)的一種特殊經濟現象，類似的模式還有產權式商場等。

　　產權式酒店由“時權酒店”（TIMESHARE，即“時空共享”）演變而來，最早起源于二十世紀六十年代法國阿爾卑斯地區(qū)，后來風行于世界一些著名旅游城市和地區(qū)。產權式酒店的每一間客房都各有獨立的產權，酒店將每間客房分割成獨立產權出售給投資者，投資者可以象購買住房一樣投資置業(yè)，根據自己的經濟實力，投入一定的首付，就可以獲得最終的產權，投資者一般并不在酒店居住，也不需要經營自己所投資的酒店客房，而是將客房委托給酒店經營分取投資回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權。對于投資者來說，既可以直接獲得收益，又可以到不同地區(qū)甚至不同國家休閑度假。

　　二、在我國，產權式酒店是近年來房地產行業(yè)中新興起來的一種投資地產模式，它是我國房地產業(yè)在遭遇到國家意在消除經濟泡沫和虛假繁榮的宏觀調控政策所帶來的不利影響之時，從國外引入“產權式酒店”的開發(fā)經營模式（屬于投資型產權式酒店，投資者以購買酒店客房作為投資，逐年取得約定的回報，并期待著增值回收投資）。產權式酒店可以集中社會的閑散資金，為投資者提供一條全新的投資出路。

　　我國最先引入產權式酒店模式的是海南省三亞市。由于我國產權式酒店的推銷廣告突出“高投資回報”，產權式酒店受到越來越多投資者的青睞。由于我國這種經濟現象的發(fā)展和規(guī)范都很不成熟、健全，投資具有很大的風險隱患，并且產權式酒店投資宣傳往往忽略或掩蓋了對投資者取得投資回報后稅收負擔的介紹，投資者也沒有依法納稅的意識，酒店業(yè)主眾多，稅源分散，流動性和隱蔽性強，造成了國家稅收的流失。國家一直未有針對性地明確有關酒店產權式經營業(yè)主取得投資回報的涉稅處理辦法，各地稅務機關的稅務處理存在一定的爭議、困惑和盲目性，并且投資者對投資回報征稅普遍有抵觸情緒，稅收征管不力也進一步助長了投資者的盲目投資沖動。一種特殊的、有一定代表性的經濟現象需要及時、明確的稅收規(guī)范，在這種背景下，國家稅務總局不能再坐觀其變，對深圳市地方稅務局《關于大梅沙海景酒店產權式經營業(yè)主稅收問題的請示》（深地稅發(fā) [2006]192號）進行了批復。

　　1、該批復文件明確了產權式酒店業(yè)主投資回報的稅金負擔，可以讓投資者冷靜思考，綜合權衡投資得失，投資趨于理性。

　　2、該批復文件對酒店產權式經營業(yè)主的投資進行了定性。

　　客房產權屬于業(yè)主個人，客房產權并未歸屬新的經濟實體，并未改變產權所有者。因此這種投資屬于房產租出行為，其投資回報（固定收入和分紅收入）必然是房產租金收入，而不是聯營收入、股權分紅收入等。

　　按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（中華人民共和國國務院令[1993]第136號）的規(guī)定，營業(yè)稅的納稅人包括單位和個人；根據《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》（1994年1月28日中華人民共和國國務院令第142號發(fā)布，2005年12月19日修訂）的規(guī)定，財產租賃所得包含個人出租建筑物的所得等。

　　因此，業(yè)主因取得房產租金收入成為營業(yè)稅和個人所得稅的納稅人，應按照“服務業(yè)-租賃業(yè)”征收營業(yè)稅，按照財產租賃所得項目征收個人所得稅。

　　3、該批復文件可以指導、督促稅務機關的稅收行為，但對深圳市地稅局的“國稅函”對其他稅務機關的約束力有待商榷，而且筆者相信該批復文件只是過渡性的文件。

　　4、由于業(yè)主眾多，稅源分散，難管易漏，建議應立法由產權式酒店的經營商作為法定代扣代繳義務人，在支付租金時履行各稅的扣繳義務，以確保稅金及時、足額入庫。

　　5、該批復文件沒有明確營業(yè)稅和個人所得稅以外的稅收，難道對業(yè)主投資回報只應限于這兩種稅收嗎？但是該批復也沒有明確的免征其他稅種的規(guī)定。這會讓各地稅務機關無所適從。

　　（1）房產稅。按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號），房產稅由產權所有人繳納；房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%.

　　難道是考慮到征收房產稅要區(qū)分業(yè)主作為產權所有人是否在房產所在地，因此不便做出規(guī)定？因為按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號）規(guī)定，當產權所有人不在房產所在地的，由房產代管人或者使用人而不是產權所有人繳納。

　?。?）因繳納營業(yè)稅帶來的城建稅及教育費附加。

　?。?）租賃合同要繳納印花稅；等等。

　　6、依法納稅是每一個公民應盡的義務，建議投資者在購買酒店客房產權以前找具有執(zhí)業(yè)資格的中介機構或者直接到稅務機關咨詢有關稅費情況，以減少盲目投資風險。