免稅普通標準住宅新標準政策解析

　　2006年3月，財政部、國家稅務總局根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條件》）及其實施細則和有關規(guī)定精神，下發(fā)了《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）文件，對土地增值稅征管過程中的若干問題進行了規(guī)范。其中對納稅人建造普通標準住宅出售的征免稅問題給予了明確。

　　一、關于普通標準住宅的認定標準給予了準確的規(guī)定。新的文件中規(guī)定：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條中“普通標準住宅”和《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）第三條中“普通住宅”的認定,一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執(zhí)行。

　　國辦發(fā)[2005]26號中對普通標準住宅的規(guī)定為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％。各直轄市和省會城市的具體標準要報建設部、財政部、稅務總局備案后，在2005年5月31日前公布。

　　二、關于增值額的計算。新的文件中規(guī)定：納稅人既建造普通住宅,又建造其他商品房的,應分別核算土地增值額。如果沒有分開核算或不能準確核算的，其建造普通住宅可享受的土地增值稅優(yōu)惠（條例第八條第一款）將不能享受。這里納稅人應該注意對建造普通標準住宅要單獨進行核算，才能享受相關的稅收優(yōu)惠政策。

　　三、關于新文件的將不在做追溯調整。在本文件發(fā)布之日前已向房地產所在地地方稅務機關提出免稅申請,并經稅務機關按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府原來確定的普通標準住宅的標準審核確定,免征土地增值稅的普通標準住宅,不做追溯調整。這里主要是從方便納稅人角度出發(fā)，也就是說，納稅人在3月1日之前建造普通住宅并已經通過審核的，可以按照以前的政策執(zhí)行。