解讀調(diào)整房地產(chǎn)營業(yè)稅有關(guān)政策

　　2006年6月16日，《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)營業(yè)稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅[2006]75號(hào)）出臺(tái)了，為貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》（國辦發(fā)[2006]37號(hào)），抑制投機(jī)和投資性購房需求，進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征收管理，現(xiàn)將有關(guān)營業(yè)稅問題通知如下：2006年6月1日后，個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的余額征收營業(yè)稅。

　　在上述政策中，普通住房及非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時(shí)間、開具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號(hào)）、《國家稅務(wù)總局財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]89號(hào)）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》（國稅發(fā)[2005]172號(hào)）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　此文關(guān)鍵點(diǎn)是：2006年6月1日后，個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的余額征收營業(yè)稅。

　　執(zhí)行時(shí)間是2006年6月1日后。

　　第一要點(diǎn)：個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；如張三2003年1月1日購買一套住房，原價(jià)30萬元，2006年7月1日在二手房市場(chǎng)銷售，售得150萬元，根據(jù)規(guī)定，不足5年，全額征稅，按150萬元的5%，征收75000元的營業(yè)稅。

　　第二要點(diǎn)：個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅；同例，上述房產(chǎn)如果在2009年7月1日在二手房市場(chǎng)銷售，售得200萬元，此200萬元不征營業(yè)稅。

　　第三要點(diǎn)：個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的余額征收營業(yè)稅；假定上述房產(chǎn)經(jīng)判是非普通住房，仍接上例，則應(yīng)繳營業(yè)稅200-30=170萬元，此170萬元的5%，應(yīng)征收繳納85000元營業(yè)稅。

　　爭議點(diǎn)：非普通住房的劃分標(biāo)準(zhǔn)是第三要點(diǎn)執(zhí)行的難點(diǎn)。6月23日《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》刊登任紹敏的文章說，最近，調(diào)控樓市的房產(chǎn)新政中有關(guān)“套型建筑面積”和“70%乃城市總量概念”等說法讓不少人如墜云霧。

　　先是建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司司長稱套型建筑面積90平方米，相當(dāng)于建筑面積100-105平方米，而七成的限制則是按城市區(qū)域整體計(jì)算而非單個(gè)項(xiàng)目。很快，建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人出來辟謠，說“90平方米的套型建筑面積大約相當(dāng)于100-105平方米建筑面積”不正確，還搬出了1999年實(shí)施的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》。

　　媒體上各種討論層出不窮，但也讓人越來越糊涂。出臺(tái)一個(gè)舉國關(guān)注的房產(chǎn)新政，有關(guān)部門為何不使用淺顯易懂的標(biāo)準(zhǔn)化概念，卻推出連房地產(chǎn)專業(yè)人士也弄不明白的生僻概念。如果理解不統(tǒng)一，又如何“令行禁止”，讓政策在各地有效執(zhí)行？

　　文章說，猜測(cè)、觀望、等待，是“國六條”及其細(xì)則出臺(tái)后房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)與政策的彈性空間不無關(guān)系。作為政策制定者，在出臺(tái)政策，特別是涉及千千萬萬老百姓實(shí)際利益的政策時(shí)，應(yīng)該更明確化一些，使執(zhí)行者容易理解和操作。在中央和地方、政府和企業(yè)利益博弈非常普遍的今天，出臺(tái)政策尤其需要謹(jǐn)慎、明白和確定，留下太多的彈性，讓利益各方肆意發(fā)揮想象，則可能“上有政策，下有對(duì)策”，出臺(tái)政策的初衷無法實(shí)現(xiàn)。

　　難點(diǎn)：購買房屋的時(shí)間的確定是稅務(wù)管理的難點(diǎn)：國稅發(fā)[2005]89號(hào)規(guī)定，個(gè)人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購買房屋的時(shí)間。國稅發(fā)[2005]172號(hào)又規(guī)定，納稅人申報(bào)時(shí)，同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時(shí)間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間早于契稅完稅證明上注明的時(shí)間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時(shí)間為購買房屋的時(shí)間；契稅完稅證明上注明的時(shí)間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間的，以契稅完稅證明上注明的時(shí)間為購買房屋的時(shí)間。而房產(chǎn)的購買從預(yù)訂到實(shí)際取得權(quán)證有一個(gè)較長的時(shí)間，在這個(gè)時(shí)間段中，有人就利用戶主調(diào)整，私下交易，規(guī)避上述政策的調(diào)節(jié)。

　　因此，地方各級(jí)財(cái)稅部門要嚴(yán)格執(zhí)行稅收政策，加強(qiáng)稅收征管，對(duì)執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題，及時(shí)上報(bào)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局。