日前，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》，對9個方面的內(nèi)容作出了相應(yīng)的調(diào)整，其中規(guī)定對于今后新辦房地產(chǎn)企業(yè)，將不得再享受普通新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠，同時對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計營業(yè)利潤率做出了調(diào)整。南京地稅人士分析認為，這有可能導(dǎo)致南京各郊區(qū)商品房價格的上漲。
新辦企業(yè)不再享受稅收優(yōu)惠。
目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采用設(shè)立項目公司的方式經(jīng)營操作新項目，開發(fā)一個樓盤或開發(fā)一個項目就新辦一個公司，這樣可以享受到國家關(guān)于新開公司的優(yōu)惠稅收政策，盈利率較高。但根據(jù)新規(guī)定，對于今后為操作項目而新成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和以銷售包括代理銷售開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)將不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠，這就使得開發(fā)成本大大增加。南京地稅有關(guān)人士分析認為，這部分成本是轉(zhuǎn)嫁給購房者還是由房地產(chǎn)公司自己承擔(dān)，關(guān)鍵是要看各地的房地產(chǎn)市場需求。如果市場需求彈性大，那么消費者承擔(dān)的稅收負擔(dān)就輕，企業(yè)承擔(dān)的稅收負擔(dān)就重；如果需求彈性小，消費者承擔(dān)的稅收負擔(dān)就重，企業(yè)承擔(dān)的稅收負擔(dān)就輕。而從目前南京的情況來看，今年房地產(chǎn)市場價格基本平穩(wěn)，供需較平衡，已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)向買方市場，因此開發(fā)商要想將增加的成本轉(zhuǎn)嫁到消費者身上還不太容易。但是郊區(qū)、縣的房地產(chǎn)價格還有一定的上漲空間，這些地區(qū)的房地產(chǎn)商完全可能將稅收負擔(dān)轉(zhuǎn)移給消費者，從而推動房價上漲。
房地產(chǎn)預(yù)售收入所得稅上調(diào)5%。
在未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題上，新規(guī)定將區(qū)分經(jīng)濟適用房和非經(jīng)濟適用房兩種情況處理。經(jīng)濟適用房項目的預(yù)售收入計稅毛利率不得低于3％。非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％，位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15％，位于其他地區(qū)的，不得低于10％。已經(jīng)執(zhí)行3年的83號文規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入應(yīng)按不低于15％的預(yù)計營業(yè)利潤率繳納企業(yè)所得稅，但根據(jù)新的規(guī)定，大部分房產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計計稅毛利率都將提高到20％，這意味著房產(chǎn)企業(yè)要拿出更多錢來預(yù)繳企業(yè)所得稅。南京地稅人士分析認為，這有可能導(dǎo)致南京各郊區(qū)商品房價格的上漲。雖然南京市已經(jīng)執(zhí)行了20％的預(yù)計利潤率，但市中心和城郊區(qū)的毛利還是有一定的差別，這就有可能使價格相對便宜，利潤稍小的部分郊區(qū)房價小幅上漲。不過，該專家還指出這種不分房產(chǎn)類別，不分城市地段的最低計稅毛利率不太科學(xué)，比如別墅和普通住宅毛利率就不同，應(yīng)分別執(zhí)行不同的預(yù)計利潤率。城市中心和撤縣建區(qū)形成的郊區(qū)房地產(chǎn)利潤率也不一樣，也應(yīng)有所區(qū)別。
