韓令國(guó)：房產(chǎn)稅政策只能推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)向上漲

　　“十二五”會(huì)議已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有被納入重點(diǎn)調(diào)控目標(biāo)，說(shuō)明政府根本無(wú)力擺脫對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴，對(duì)于房地產(chǎn)從業(yè)與投資者來(lái)說(shuō)，是最大的好消息，對(duì)普通居住需求群體來(lái)講，也是一個(gè)非常失望的壞消息。

　　房?jī)r(jià)該不該降，會(huì)不會(huì)降這個(gè)問(wèn)題始終困擾著居住需求與投資性需求，同時(shí)也困擾著實(shí)體經(jīng)營(yíng)者，在民心背離的社會(huì)環(huán)境里更困擾著政府對(duì)未來(lái)的期待。

　　降房?jī)r(jià)，有產(chǎn)者與投資需求就會(huì)蒙受巨大的利益損失，不降房?jī)r(jià)，居住需求就要承受更大的生存壓力，實(shí)體行業(yè)投資者也要無(wú)時(shí)無(wú)刻的顧慮著房地產(chǎn)業(yè)一頭獨(dú)大可能造成經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的隱憂，此外，有產(chǎn)者與無(wú)產(chǎn)者之間的利益分配矛盾已經(jīng)將兩個(gè)階層徹底演化成兩個(gè)階級(jí)，社會(huì)矛盾正在隨著財(cái)富分配不公造成的利益分歧不斷惡化。

　　從最近幾年政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控態(tài)度看，降房?jī)r(jià)絕非政府本意，即使出現(xiàn)過(guò)93年海南房地產(chǎn)泡沫破裂、94年廣西北海房地產(chǎn)泡沫破裂與07年深圳房?jī)r(jià)大跌，也僅是政府疏忽造成的意外，去除以上房?jī)r(jià)下跌現(xiàn)象后再看中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，十幾年來(lái)始終是一柱沖天的蒸蒸日上，房?jī)r(jià)也自然是一路走高，這已經(jīng)表明政府的態(tài)度，對(duì)房地產(chǎn)絕不會(huì)輕易放棄，坦白一些講，就是政府對(duì)房地產(chǎn)能為自身創(chuàng)造利益是絕不能放棄的。

　　許多人都盼望房?jī)r(jià)大跌，并從普通民眾的承受力以及不該有另一只手的角度去衡量房?jī)r(jià)應(yīng)該處于什么價(jià)位，從民生需求角度講是完全正確的，因?yàn)樵谠缫衙撾x原始社會(huì)生活狀態(tài)的今天，住房本身就是生存必須品，它是一個(gè)公民應(yīng)當(dāng)享有的基本生存權(quán)利。但是卻忽略了一個(gè)不可改變的事實(shí)，政府不是解決矛盾的地方，而是制造矛盾的地方，中國(guó)百姓的許多困惑也皆源于此，其中就包括高房?jī)r(jià)。

　　從房?jī)r(jià)構(gòu)成成本角度講，在一線城市一套售價(jià)每平米2萬(wàn)左右的商品房里，政府利用土地流轉(zhuǎn)與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收從中所得最少的是60%以上，最高的可以達(dá)到70%以上，也就是說(shuō)普通百姓每買(mǎi)一平米商品房，就等于向政府支出了60%以上的購(gòu)房成本。當(dāng)然，這其中存在開(kāi)發(fā)商囤地所得的收益，但是這一部分收益會(huì)隨著開(kāi)發(fā)商二次投資的土地成本增長(zhǎng)而再次轉(zhuǎn)入政府收入中，也就是說(shuō)除了開(kāi)發(fā)商停止再次開(kāi)發(fā)以外，房地產(chǎn)業(yè)中最大的利益將永遠(yuǎn)是屬于政府的，誠(chéng)然，這并不代表開(kāi)發(fā)商不賺錢(qián)，只是說(shuō)明開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)上的收益遠(yuǎn)比政府所得的要低得多，購(gòu)房者絕大部分支出都是在政府行為買(mǎi)單。

　　以房?jī)r(jià)構(gòu)成成本看房?jī)r(jià)預(yù)期，降房?jī)r(jià)的唯一希望就是政府讓利或者退出利益鏈，除此之外也僅有經(jīng)濟(jì)衰退是唯一可能性，但是從降房?jī)r(jià)所需的這兩個(gè)條件，想達(dá)成任何一條都不可能，也就是說(shuō)政府行為不會(huì)止步，經(jīng)濟(jì)危機(jī)蕭條不會(huì)發(fā)生。

　　在這樣的情況下，普通百姓所能期待的房?jī)r(jià)大跌就成為泡影，唯一可期的或許只有房?jī)r(jià)平穩(wěn)不要過(guò)快上漲。事實(shí)上政府調(diào)控的本意也僅在于此，從這一次9.29 調(diào)控與此前的《國(guó)十條》來(lái)看，從行政手段的調(diào)控目標(biāo)看，就是極力穩(wěn)定住部分城市房?jī)r(jià)，遏制其增長(zhǎng)過(guò)快，對(duì)與房?jī)r(jià)漲幅較快但并不十分敏感，百姓的抱怨還沒(méi)有無(wú)法掩蓋的地區(qū)，依舊被列為調(diào)控之外就是最好的證明。

　　弄清楚現(xiàn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策的本意后再看房產(chǎn)稅，是絕對(duì)不值得期待的。原因就在于造成房?jī)r(jià)過(guò)高的根本原因不在于市場(chǎng)行為，而是政府，無(wú)論是流動(dòng)性泛濫推高房?jī)r(jià)，還是政府所得過(guò)高造成房?jī)r(jià)構(gòu)成成本上漲推高房?jī)r(jià)，直接的罪魁禍?zhǔn)锥际钦旧?，頂風(fēng)作案的地方政府強(qiáng)拆也正是源于房地產(chǎn)背后所牽涉到的龐大利益，正是這種利益的角逐造就了高房?jī)r(jià)（腐敗屬于另一條原因）。

　　那么在這些因素?zé)o法去除的情況下開(kāi)征房產(chǎn)稅實(shí)際上只是為政府多增加一項(xiàng)財(cái)政收入，從任何角度來(lái)衡量房產(chǎn)稅的根本意圖都不是為了調(diào)控房?jī)r(jià)，這一點(diǎn)在上海官員關(guān)于開(kāi)征房產(chǎn)稅不是為了降房?jī)r(jià)的澄清中也已經(jīng)得到證實(shí)。因此，無(wú)論是梯度式征收，還是全面征收對(duì)與普通百姓來(lái)講，都不能作為政府以重稅來(lái)降房?jī)r(jià)的依據(jù)，事實(shí)上也根本無(wú)法達(dá)到降房?jī)r(jià)的效果。

　　從2003年房地產(chǎn)業(yè)被確認(rèn)為支柱產(chǎn)業(yè)后，房地產(chǎn)業(yè)所帶來(lái)的財(cái)政在政府財(cái)政收入中的比例就不斷走高，截止到 09年底，全國(guó)財(cái)政收入近7萬(wàn)億中就有近5萬(wàn)億來(lái)自于房地產(chǎn)，其中僅土地溢價(jià)收益就高達(dá)1.5萬(wàn)億，部分城市80%的財(cái)政得益于房地產(chǎn)業(yè)。在中央需要每年保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)8%，而二元化社會(huì)結(jié)構(gòu)又沒(méi)有改變，替代型的經(jīng)濟(jì)支柱又沒(méi)有的情況下，地方性的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型根本就不存在，地方政府所能依賴的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最終只能建立在房地產(chǎn)之上（可能十二五結(jié)束后會(huì)有所改變，但是想在五到十年內(nèi)有大的改變根本不能），因此，政府退出利益鏈的可能性就等于零。在這樣的情況下，即使房?jī)r(jià)不暴漲，想大跌也難。

　　由上可見(jiàn)，在這樣的趨勢(shì)下，受經(jīng)濟(jì)需求與地方政府利益驅(qū)使，只要不出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)衰退并長(zhǎng)期蕭條，未來(lái)的房?jī)r(jià)就不會(huì)大跌，而在這種預(yù)期下出臺(tái)的房產(chǎn)稅，最終只能為商品房增加成本，從市場(chǎng)角度講，無(wú)論是生產(chǎn)者還是經(jīng)營(yíng)者，只要生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)成本有所增加，就會(huì)最終轉(zhuǎn)嫁到需求之上。開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本增加商品房售價(jià)就會(huì)上漲，投資需求的持有成本增加，二手房?jī)r(jià)格就會(huì)提升，兩者間既有相互遏制作用，又有相互推動(dòng)作用，但是從現(xiàn)行的房地產(chǎn)預(yù)期來(lái)看，遏制作用早已在政府需求下被消除，唯一所剩的只有相互推動(dòng)作用。

　　最后我們所能看到的或許只有一個(gè)現(xiàn)象，如果十二五期間以保障民生為謊言大力推進(jìn)無(wú)用的基礎(chǔ)建設(shè)（包括高鐵、世博、奧運(yùn)、亞運(yùn)、FI賽車場(chǎng)、城市景觀等），就會(huì)變本加厲的從土地上獲取更大的收益來(lái)滿足財(cái)政需求，如果這種趨勢(shì)延續(xù)，并無(wú)法降低開(kāi)發(fā)商的土地購(gòu)置成本，未來(lái)的房?jī)r(jià)就會(huì)繼續(xù)走高，而房產(chǎn)稅為持有者所增加的持有成本最終也會(huì)完全轉(zhuǎn)嫁到居住需求之上，房產(chǎn)稅的最后作用一定是推高房?jī)r(jià)的。

　　誠(chéng)然，有些事情普通百姓根本無(wú)力改變，就像你承受著全球三甲的賦稅卻享受著全球倒數(shù)排名的社會(huì)保障，接受著全球最高的通脹率卻拿著全球倒數(shù)的工資，80%活在國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)貧困線以下的國(guó)民卻要接受全球最貴的房?jī)r(jià)，吃著全球最差藥品卻要接受昂貴的藥價(jià)與醫(yī)療費(fèi)用，花著高昂的學(xué)費(fèi)卻要接受低下的劣等教育一樣，這里除卻不公，就是你所必須接受的無(wú)數(shù)失望。