房產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅繳納的誤區(qū)

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般經(jīng)歷前期準備、建筑施工和銷售房產(chǎn)三個階段，由于一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對城鎮(zhèn)土地使用稅政策不求甚解，在認識上存在誤區(qū)。具體表現(xiàn)在：一是既然商品房在售出前不繳納房產(chǎn)稅，企業(yè)也就無需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；二是只要繳納了土地出讓金就無需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；三是拿到建設部門的預售證以后，稅務部門就按照預收賬款收取營業(yè)稅等地方稅款，既然你收了稅，就等于承認企業(yè)的銷售行為，那么從收到的第一筆預收款起，就應停止繳納該處房產(chǎn)所占土地的城鎮(zhèn)土地使用稅；四是從拿到預售證之日起就應停止繳納該預售證注明房產(chǎn)所處土地的城鎮(zhèn)土地使用稅；五是一些外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認為，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅有過渡期優(yōu)惠政策。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何來正確繳納城鎮(zhèn)土地使用稅呢？要搞清這個問題，首先要了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務時間的產(chǎn)生過程，其次要了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅的正確計稅方法。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務時間的產(chǎn)生

　　分三種情況：一是根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條規(guī)定，對于新征用的土地，區(qū)分耕地與非耕地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；征用的非耕地，自批準征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。二是根據(jù)《財政部、國家稅務總局關關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。這里特別要注意“合同簽訂時間”和“合同約定時間”，不少企業(yè)就是因為沒有弄明白這兩個時間概念而少繳了城鎮(zhèn)土地使用稅。三是根據(jù)《國家稅務總局關于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)征收城鎮(zhèn)土地使用稅問題的批復》（國稅函[2007]596號）規(guī)定，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)，應從2007年1月1日開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，其納稅義務時間的產(chǎn)生與前述相同，故外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅無過渡期優(yōu)惠。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅的正確計稅方法

　　以《商品房買賣合同》約定的交房時間為土地使用權的轉(zhuǎn)移時間，或者說納稅義務減少的發(fā)生時間，然后計算城鎮(zhèn)土地使用稅，有法規(guī)邏輯依據(jù)，理由是該時間與國稅發(fā)[2003]89號文件第二條第一款中有關房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間無縫對接。國稅發(fā)[2003]89號文件第二條第一款是這樣規(guī)定的：“購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。”這里特別要注意“自房屋交付使用”這個關鍵詞，這里指的是《商品房買賣合同》約定的交房時間。順其意，從交房之次月起，納稅人已轉(zhuǎn)移，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移到購置新建商品房的業(yè)主，新的納稅人的產(chǎn)生意味著舊的納稅人的消失，只不過根據(jù)國稅地字[1988]15號文件第18點第1項的有關規(guī)定以及各地出臺的相關規(guī)定，個人自用住宅是暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅罷了。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應自房屋交付使用之次月起調(diào)減城鎮(zhèn)土地使用稅計稅依據(jù)，但要按未交房產(chǎn)與已交房產(chǎn)的建筑面積比例分攤計算城鎮(zhèn)土地使用稅。已征用未開發(fā)的土地應按規(guī)定全額征收城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從全部交房后的次月起，開發(fā)用地的城鎮(zhèn)土地使用稅為零。