契稅籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)：減少價(jià)差或等價(jià)交換

　　根據(jù)《契稅暫行條例》第四條，土地使用權(quán)交換、房屋交換，以所交換土地使用權(quán)、房屋價(jià)格的差額為計(jì)稅依據(jù)。《契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十條規(guī)定，土地使用權(quán)交換，交換價(jià)格不相等的，由多付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價(jià)格相等的，免征契稅。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換，按照上述規(guī)則繳納契稅。從這些規(guī)定可以看出，當(dāng)雙方當(dāng)事人進(jìn)行等價(jià)交換時(shí)，任何一方都不用繳納契稅，因?yàn)閮r(jià)差為零，納稅人可以借此政策進(jìn)行籌劃。

　　（1）購(gòu)買(mǎi)房屋。在購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)，眼光不一定只盯在新房子上，其實(shí)房屋交換也是一種買(mǎi)房子的方式，而且，這種方式可以減少購(gòu)買(mǎi)方的契稅。如果納稅人甲擁有一座60平方米的住房，想出售并同時(shí)購(gòu)買(mǎi)新的120平方米的大房子；納稅人乙是城鎮(zhèn)職工，沒(méi)有住房，想購(gòu)買(mǎi)60平方米左右的房屋。這時(shí)，兩者便可以通過(guò)合作，節(jié)省契稅。具體方式是：乙以自己的名義買(mǎi)下120平米的房子，而這根據(jù)規(guī)定免征契稅，然后甲和乙再將房子交換，這項(xiàng)行為只須就其價(jià)差繳納契稅。比如，甲的房子是60萬(wàn)元（包括裝修等），而購(gòu)買(mǎi)的新房子價(jià)格為90萬(wàn)元。則只須繳納契稅1.2萬(wàn)元［（90－60）×4％］。如果不進(jìn)行籌劃，則應(yīng)繳納契稅3.6萬(wàn)元（90×4％）。通過(guò)籌劃，可以節(jié)省契稅2.4萬(wàn)元。

　?。?）交換房屋。當(dāng)納稅人交換土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)時(shí)，如果能想出辦法保持雙方的價(jià)格差額較小甚至沒(méi)有，這時(shí)以?xún)r(jià)格為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算出來(lái)的應(yīng)納契稅就會(huì)較小甚至沒(méi)有，所以這種籌劃的核心便是盡量縮小兩者的價(jià)差。

　　假定甲、乙兩位當(dāng)事人交換各自房屋所有權(quán)，甲的房屋市場(chǎng)價(jià)格大約是100萬(wàn)元，乙的房屋價(jià)格大約是80萬(wàn)元，如果不進(jìn)行籌劃，乙應(yīng)該繳納一定數(shù)額的契稅，其計(jì)算如下：

　　應(yīng)納稅額=（100－80）×4％=0.8（萬(wàn)元）

　　其實(shí)，在兩位當(dāng)事人進(jìn)行房屋交換之前，可以將乙的房屋按照甲的意思進(jìn)行改造，增加房屋乙的市場(chǎng)價(jià)值，最好達(dá)到兩者基本接近，這樣便可以免去契稅。具體可以籌劃為，乙通過(guò)裝修、裝璜使其房屋增值為100萬(wàn)元或是甲將其房屋中可以單獨(dú)出售部分從整體中分開(kāi)，只就其主要部分進(jìn)行交換。

　　在房屋的交換過(guò)程中，還有一些小技巧，如果能夠運(yùn)用的話，也能夠省下不少稅款。比如，有A、B、C三位經(jīng)濟(jì)當(dāng)事人，A和C均擁有一套價(jià)值500萬(wàn)元的房屋，B想購(gòu)買(mǎi)A的房屋，A也想購(gòu)買(mǎi)C的房屋后出售自己的房屋。如果不進(jìn)行籌劃，A購(gòu)買(mǎi)C的住房，應(yīng)繳納契稅計(jì)算如下：

　　應(yīng)納稅額=500×5％=25（萬(wàn)元）

　　同樣，A向B出售其住所，也同樣要繳納契稅25萬(wàn)元。

　　如果三方進(jìn)行一下調(diào)整，先由A和C交換房屋，再由C將房屋出售給B，這同樣滿足三方的要求，但卻能夠省去契稅25萬(wàn)元。因?yàn)锳B之間為等價(jià)交換，不用繳納契稅，整個(gè)過(guò)程中，只是在C將房屋出售給B時(shí)應(yīng)繳納契稅。