內(nèi)容摘要：在會(huì)計(jì)學(xué)中，不動(dòng)產(chǎn)房屋、建筑物屬于資產(chǎn)中的
固定資產(chǎn)，可是我們知道，資產(chǎn)的特征之一是能帶來(lái)“未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益”，也就是說(shuō)，房屋、建筑物只有在能帶來(lái)“未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益”的條件下，才有可能成為企業(yè)的資產(chǎn)，但是也可能會(huì)成為企業(yè)的或有資產(chǎn)，或者是負(fù)債。
關(guān)鍵詞：資產(chǎn)，固定資產(chǎn)，負(fù)債、或有資產(chǎn)、未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益、不良債權(quán)、機(jī)會(huì)損失。
前不久，美國(guó)著名投資家—羅伯特·T·清崎寫(xiě)了一本書(shū)《窮爸爸、富爸爸》，在這本書(shū)中，作者提出了許多令人深思的觀點(diǎn)，其中之一就是：房子不是一項(xiàng)資產(chǎn)而是一項(xiàng)負(fù)債。
從會(huì)計(jì)的角度來(lái)看，這一觀點(diǎn)似乎不正確，因?yàn)槲覀兯邮艿臅?huì)計(jì)知識(shí)已在我們意識(shí)中形成，房屋是資產(chǎn)中的固定資產(chǎn)，那么房屋究竟是資產(chǎn)？還是負(fù)債？
一、資產(chǎn)的含義及特征：
�。ㄒ唬┵Y產(chǎn)的定義：
資產(chǎn)是指過(guò)去的交易或事項(xiàng)形成并由企業(yè)擁有或者控制的資源，該資源預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益。
�。ǘ┵Y產(chǎn)的特征：
1、資產(chǎn)能夠直接或間接的給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益。
所謂經(jīng)濟(jì)利益，是指直接或間接的流入企業(yè)的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物，資產(chǎn)之所以成為資產(chǎn)，就在于其能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，如果某項(xiàng)目不能給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，那么就不能確認(rèn)為企業(yè)的資產(chǎn)。
2、資產(chǎn)是為企業(yè)所擁有的，或者即使不為企業(yè)所擁有也是企業(yè)所控制的。
企業(yè)擁有資產(chǎn)，就能夠排他性地從資產(chǎn)中獲取經(jīng)濟(jì)利益，有些資產(chǎn)雖然不為企業(yè)所擁有，但是企業(yè)能夠支配這些資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)利益，因此同樣能夠排他性地從資產(chǎn)中獲取經(jīng)濟(jì)利益，如果企業(yè)不能擁有或控制資產(chǎn)所能帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益，那么就不能作為企業(yè)的資產(chǎn)。
3、資產(chǎn)是由過(guò)去的交易或事項(xiàng)形成的。
資產(chǎn)必須是現(xiàn)實(shí)的資產(chǎn)，而不能是預(yù)期的資產(chǎn)，只有過(guò)去發(fā)生的交易或事項(xiàng)才能增加或減少企業(yè)的資產(chǎn)，而不能根據(jù)談判中的交易或計(jì)劃中的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)來(lái)確認(rèn)資產(chǎn)。
二、固定資產(chǎn)的定義及范疇
�。ㄒ唬┕潭ㄙY產(chǎn)是指具有以下特征的有形資產(chǎn)。
（1）為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)，出租或經(jīng)營(yíng)管理而持有。
�。�2）使用年限超過(guò)一年。
（3）單位價(jià)值較高。
由于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，經(jīng)營(yíng)規(guī)模等各不相同，固定資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)也不可能強(qiáng)求絕對(duì)一致。
�。ǘ┕潭ㄙY產(chǎn)的范疇
固定資產(chǎn)大體可分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，其中不動(dòng)產(chǎn)包括房屋、土地、建筑物等土地上的附屬物。
由上述分析可知，房屋只要復(fù)核以上特征便認(rèn)可為企業(yè)的固定資產(chǎn)，那么為什么在《窮爸爸，富爸爸》中，作者一再?gòu)?qiáng)調(diào)：房屋是負(fù)債？要弄清這個(gè)問(wèn)題，我們由必要對(duì)負(fù)債作一下了解。
三、負(fù)債的定義及特征。
�。ㄒ唬┴�(fù)債的定義
負(fù)債，是指過(guò)去的交易或事項(xiàng)形成的現(xiàn)實(shí)義務(wù)，履行該義務(wù)預(yù)期會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流出企業(yè)。
�。ǘ┴�(fù)債的特征：
1、負(fù)債的清償預(yù)期會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流出企業(yè)。
對(duì)此，企業(yè)不能或很少可以回避，如果企業(yè)能夠回避，則不能確認(rèn)為企業(yè)的負(fù)債。
2、負(fù)債是由過(guò)去的交易或事項(xiàng)形成的
只有過(guò)去一經(jīng)發(fā)生的交易或事項(xiàng)才能增加或減少企業(yè)的負(fù)債，而不能根據(jù)談判中的交易或事項(xiàng)或計(jì)劃中的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)來(lái)確認(rèn)負(fù)債。
由以上分析可知，房屋、建筑物只有在導(dǎo)致企業(yè)發(fā)生經(jīng)濟(jì)利益的流出時(shí)，才可確認(rèn)為負(fù)債，可是在會(huì)計(jì)中，這種情況似乎沒(méi)有發(fā)生過(guò)，可是為什么羅伯特·T·清崎還一再?gòu)?qiáng)調(diào)：房屋是負(fù)債，并得到大多數(shù)人的認(rèn)可呢？
房屋、建筑物是固定資產(chǎn)還是負(fù)債，為澄清這一問(wèn)題，我們從一下兩種情況進(jìn)行分析：
（1） 用自有貨幣購(gòu)建的房屋、建筑物：
企業(yè)用自己存入銀行的貨幣資金購(gòu)建的房屋、建筑物等為企業(yè)所擁有的現(xiàn)實(shí)的資產(chǎn)并且符合固定資產(chǎn)的特征，那么企業(yè)自建的房屋、建筑物能否給企業(yè)帶來(lái)未來(lái)收益呢？
1、確定能帶來(lái)“未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益”
首先需要明確“未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益”的涵義，從字面上看，“未來(lái)”是時(shí)間上相對(duì)于現(xiàn)在而言的，指以后，將來(lái)；“未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益”可以理解為：因?yàn)檫^(guò)去或現(xiàn)在的某一行為而帶來(lái)的、在以后才能夠?qū)崿F(xiàn)的、比行為本身所耗成本費(fèi)用大的那部分經(jīng)濟(jì)利益，也即從貨幣量上看，遵循幣值穩(wěn)定的前提，企業(yè)未來(lái)實(shí)際擁有的要比現(xiàn)在擁有的多，也就是帶來(lái)增值。
若企業(yè)用自有資金購(gòu)建的房屋、建筑物能帶來(lái)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，即增值時(shí)，那么房屋、建筑物則為企業(yè)的固定資產(chǎn)，反之，若不能確定能否帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，是否就該定性為負(fù)債呢？
2、不能確定能否帶來(lái)“未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益”
因?yàn)槭袌?chǎng)上風(fēng)險(xiǎn)的存在，“未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益”或有或無(wú)，或大或小，不宜事先確定，即“未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益”具有很大的不確定性。
筆者認(rèn)為，若“基本確定”，能帶來(lái)“未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益”，則確認(rèn)為固定資產(chǎn)；若其確定發(fā)生的概率介于95%與50%（不包括50%）之間，則我們應(yīng)稱(chēng)其為或有固定資產(chǎn)或?yàn)榛蛴匈Y產(chǎn)，若其發(fā)生的概率小于、等于50%，則我們應(yīng)稱(chēng)其為負(fù)債。原因是：
�。�1）我們知道，企業(yè)投資于房屋、建筑物時(shí) ，會(huì)造成一定的機(jī)會(huì)損失，即會(huì)失去用其他資產(chǎn)增值的機(jī)會(huì)，當(dāng)然，若投資的房屋、建筑物能確定帶來(lái)“未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益”則不會(huì)存在這些“機(jī)會(huì)損失”。
�。�2）為房屋、建筑物發(fā)生的環(huán)境方面的額外支出或因環(huán)境問(wèn)題而導(dǎo)致房屋、建筑物使用年限的減少，如由于國(guó)家的禁令而提前報(bào)廢的房屋、建筑物等，若“未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益“發(fā)生的概率小于等于50%，而現(xiàn)在又發(fā)生了經(jīng)濟(jì)利益的流出，我們稱(chēng)其為負(fù)債。
（3）只要有房產(chǎn)、就要交納房產(chǎn)稅，所謂房產(chǎn)，是指有屋面或圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。從此可知，房屋、建筑物都屬于房產(chǎn)，都要交房產(chǎn)稅，并且房產(chǎn)稅是依照房產(chǎn)原值一次減除10% 30%后的余額值計(jì)算交納的，若“未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益“發(fā)生的概率小于50%，并且每年還要發(fā)生的房產(chǎn)稅的支出，即只有現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)利益的流出，沒(méi)有經(jīng)濟(jì)利益的流入，或經(jīng)濟(jì)利益的流出大于經(jīng)濟(jì)利益的流入，則我們稱(chēng)其為負(fù)債。
�。ǘ┢髽I(yè)貸款購(gòu)建的房屋、建筑物：
企業(yè)貸款形成一項(xiàng)負(fù)債，但企業(yè)購(gòu)建的房屋、建筑物也并非為企業(yè)現(xiàn)時(shí)擁有，因?yàn)槲覀冎溃浩髽I(yè)貸款，銀行要“雙保“，即要產(chǎn)權(quán)抵押貸款并有第三方的擔(dān)保，抵押物可為動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)必須以產(chǎn)權(quán)為抵押物。
1、企業(yè)貸款購(gòu)建的房屋、建筑物確定能帶來(lái)“未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益”若能“基本確定 ，能帶來(lái) 未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益 ，也不能就此肯定，此為固定資產(chǎn)。
�。�1）若在房屋、建筑物有效使用年限內(nèi)帶來(lái)的“未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益 小于、等于 貸款+利息 ，則我們稱(chēng)其為負(fù)債，因?yàn)槌嗣磕昶髽I(yè)要?dú)w還貸款和利息外，企業(yè)還要支付環(huán)境費(fèi)，房產(chǎn)稅等費(fèi)用以及一些機(jī)會(huì)損失等。
�。�2）若在房屋、建筑物有效使用年限內(nèi)帶來(lái)的“未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益”大于“貸款+利息”，但不能確定是否還大于環(huán)境費(fèi)，房產(chǎn)稅，機(jī)會(huì)損失等支出，則我們就把其確定為或有資產(chǎn)。
（3）若在房屋、建筑物有效使用年限內(nèi)，帶來(lái)的“未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益”大于“貸款+利息”并能確定其也大于房產(chǎn)稅、環(huán)境費(fèi)、機(jī)會(huì)損失等支出，則可確定為固定資產(chǎn)。
2、不能確定能否帶來(lái)“未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益”。
（1）若房屋、建筑物能帶來(lái)“未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益”發(fā)生的概率介于95%至50%之間，其不確定性很大，所以即使前者大于后者，并且也大于房產(chǎn)稅、環(huán)境費(fèi)、機(jī)會(huì)損失支出，也不可確定為固定資產(chǎn)，只能稱(chēng)其為或有資產(chǎn)。
�。�2）若房屋、建筑物能帶來(lái)“未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益”發(fā)生的概率小于50%，則無(wú)論是“未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益”大于、等于還是小于“貸款+利息”，都應(yīng)稱(chēng)其為負(fù)債。
此外，在企業(yè)與銀行的貸款合同期，由于企業(yè)方面發(fā)生一些變化，導(dǎo)致收入的減少，費(fèi)用支出的增加等，因此企業(yè)就會(huì)有可能因無(wú)力按期償還債務(wù)，而放棄房產(chǎn)的權(quán)利，那么此時(shí)，根本就無(wú)“未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益”而言，相反還要支出一筆財(cái)務(wù)費(fèi)用，購(gòu)建前期的各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支以及一些機(jī)會(huì)損失等。
同樣情況下還有在貸款合同期，由于市場(chǎng)上房地產(chǎn)價(jià)下跌，以至借款人所未償還的房產(chǎn)抵押貸款債務(wù)高于其抵押物（房屋）本身的現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)格，無(wú)論將來(lái)能否帶來(lái)“未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益”，現(xiàn)在就可預(yù)見(jiàn)未來(lái)貸款支出遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于“未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益”，此外，還有企業(yè)在還債期內(nèi)，可能會(huì)遭受一些意外災(zāi)害，現(xiàn)在所創(chuàng)造的收益還抵不過(guò)貸款和利息。
有人會(huì)說(shuō)，企業(yè)的錢(qián)和銀行的錢(qián)都是由國(guó)家來(lái)共同掌握，只不過(guò)是一件衣服上兩個(gè)口袋的錢(qián)罷了，確實(shí)，以前銀行與國(guó)有企業(yè)之間的信用關(guān)系被扭曲為資金供給關(guān)系，根本不考慮貸款的歸還問(wèn)題和效益問(wèn)題，銀行的巨額不良債權(quán)和國(guó)有企業(yè)的巨額不良債務(wù)，可以說(shuō)是一個(gè)問(wèn)題的兩個(gè)方面，據(jù)統(tǒng)計(jì)1996 1997年初，在我國(guó)32.2萬(wàn)戶預(yù)算內(nèi)國(guó)有企業(yè)的7.29萬(wàn)億資產(chǎn)中，負(fù)債為5.18萬(wàn)億元，資本金僅為2.11萬(wàn)億，資產(chǎn)負(fù)債率為71%，而其負(fù)債中70%以上是銀行貸款，在這里，我們雖然不知道，這些貸款中哪些投資于了房屋、建筑物等不動(dòng)產(chǎn)中，但每年的房屋折舊費(fèi)、修補(bǔ)費(fèi)都是要發(fā)生的，即使是錢(qián)從一個(gè)口袋轉(zhuǎn)到了另一個(gè)口袋，但在所創(chuàng)造的“未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益”微乎其微的情況下，無(wú)論錢(qián)周轉(zhuǎn)幾個(gè)口袋，所發(fā)生的支出仍然大于收入，那么，這些就永遠(yuǎn)是國(guó)家的債務(wù)。
中國(guó)是一個(gè)有著幾千年歷史的農(nóng)業(yè)文明大國(guó)，“面朝黃土，背朝天”的生息方式，使稀缺的土地成為農(nóng)民的生命依賴(lài)，“地主式”的思維方式深烙于人們的心靈深處，步入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮后，這種地主情結(jié)便以另一種方式表現(xiàn)出來(lái)，盲目追求有形資產(chǎn)的擴(kuò)展，并美其名曰“規(guī)模經(jīng)營(yíng)”，于是，不管市場(chǎng)如何，技術(shù)如何，先把土地圍起來(lái)，廠房蓋起來(lái)，殊不知，廠房蓋起的同時(shí)，就意味著債務(wù)的增加。
我們雖然不認(rèn)同廠房就是負(fù)債，但是我們卻認(rèn)為羅伯特·T·清崎的觀點(diǎn)也有其合理性，科學(xué)性。雖然，我們不否認(rèn)房屋、建筑物是企業(yè)的資產(chǎn)，一項(xiàng)固定資產(chǎn)，但是我們也不肯定“不動(dòng)產(chǎn)就是企業(yè)的固定資產(chǎn) 。
如何使不動(dòng)產(chǎn)成為固定資產(chǎn)，取決于“未來(lái)收益 的大小，而這又取決于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的決策，現(xiàn)在，中國(guó)加入了WTO，固定資產(chǎn)的確定將會(huì)促使企業(yè)為創(chuàng)造更多的收益努力，從而成為世界的強(qiáng)企。
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《財(cái)會(huì)通訊》卜華《資產(chǎn)概念再探》
《財(cái)會(huì)通訊》：徐偉瑞《資產(chǎn)能帶來(lái)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益嗎？》
