內(nèi)容摘要：在會計學中，不動產(chǎn)房屋、建筑物屬于資產(chǎn)中的
固定資產(chǎn)，可是我們知道，資產(chǎn)的特征之一是能帶來“未來經(jīng)濟利益”，也就是說，房屋、建筑物只有在能帶來“未來經(jīng)濟利益”的條件下，才有可能成為企業(yè)的資產(chǎn)，但是也可能會成為企業(yè)的或有資產(chǎn)，或者是負債。
關(guān)鍵詞：資產(chǎn)，固定資產(chǎn)，負債、或有資產(chǎn)、未來經(jīng)濟利益、不良債權(quán)、機會損失。
前不久，美國著名投資家—羅伯特。T.清崎寫了一本書《窮爸爸、富爸爸》，在這本書中，作者提出了許多令人深思的觀點，其中之一就是：房子不是一項資產(chǎn)而是一項負債。
從會計的角度來看，這一觀點似乎不正確，因為我們所接受的會計知識已在我們意識中形成，房屋是資產(chǎn)中的固定資產(chǎn)，那么房屋究竟是資產(chǎn)？還是負債？
一、資產(chǎn)的含義及特征：
�。ㄒ唬┵Y產(chǎn)的定義：
資產(chǎn)是指過去的交易或事項形成并由企業(yè)擁有或者控制的資源，該資源預期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益。
�。ǘ┵Y產(chǎn)的特征：
1、資產(chǎn)能夠直接或間接的給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益。
所謂經(jīng)濟利益，是指直接或間接的流入企業(yè)的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物，資產(chǎn)之所以成為資產(chǎn)，就在于其能夠為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益，如果某項目不能給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益，那么就不能確認為企業(yè)的資產(chǎn)。
2、資產(chǎn)是為企業(yè)所擁有的，或者即使不為企業(yè)所擁有也是企業(yè)所控制的。
企業(yè)擁有資產(chǎn)，就能夠排他性地從資產(chǎn)中獲取經(jīng)濟利益，有些資產(chǎn)雖然不為企業(yè)所擁有，但是企業(yè)能夠支配這些資產(chǎn)風險利益，因此同樣能夠排他性地從資產(chǎn)中獲取經(jīng)濟利益，如果企業(yè)不能擁有或控制資產(chǎn)所能帶來的經(jīng)濟利益，那么就不能作為企業(yè)的資產(chǎn)。
3、資產(chǎn)是由過去的交易或事項形成的。
資產(chǎn)必須是現(xiàn)實的資產(chǎn)，而不能是預期的資產(chǎn)，只有過去發(fā)生的交易或事項才能增加或減少企業(yè)的資產(chǎn)，而不能根據(jù)談判中的交易或計劃中的經(jīng)濟業(yè)務來確認資產(chǎn)。
二、固定資產(chǎn)的定義及范疇（一）固定資產(chǎn)是指具有以下特征的有形資產(chǎn)。
�。�1）為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務，出租或經(jīng)營管理而持有。
（2）使用年限超過一年。
�。�3）單位價值較高。
由于企業(yè)的經(jīng)營內(nèi)容，經(jīng)營規(guī)模等各不相同，固定資產(chǎn)的標準也不可能強求絕對一致。
�。ǘ┕潭ㄙY產(chǎn)的范疇固定資產(chǎn)大體可分為動產(chǎn)和不動產(chǎn)，其中不動產(chǎn)包括房屋、土地、建筑物等土地上的附屬物。
由上述分析可知，房屋只要復核以上特征便認可為企業(yè)的固定資產(chǎn)，那么為什么在《窮爸爸，富爸爸》中，作者一再強調(diào)：房屋是負債？要弄清這個問題，我們由必要對負債作一下了解。
三、負債的定義及特征。
�。ㄒ唬┴搨亩x負債，是指過去的交易或事項形成的現(xiàn)實義務，履行該義務預期會導致經(jīng)濟利益流出企業(yè)。
�。ǘ┴搨奶卣鳎�
1、負債的清償預期會導致經(jīng)濟利益流出企業(yè)。
對此，企業(yè)不能或很少可以回避，如果企業(yè)能夠回避，則不能確認為企業(yè)的負債。
2、負債是由過去的交易或事項形成的只有過去一經(jīng)發(fā)生的交易或事項才能增加或減少企業(yè)的負債，而不能根據(jù)談判中的交易或事項或計劃中的經(jīng)濟業(yè)務來確認負債。
由以上分析可知，房屋、建筑物只有在導致企業(yè)發(fā)生經(jīng)濟利益的流出時，才可確認為負債，可是在會計中，這種情況似乎沒有發(fā)生過，可是為什么羅伯特。T.清崎還一再強調(diào)：房屋是負債，并得到大多數(shù)人的認可呢？
房屋、建筑物是固定資產(chǎn)還是負債，為澄清這一問題，我們從一下兩種情況進行分析：
�。�1）用自有貨幣購建的房屋、建筑物：
企業(yè)用自己存入銀行的貨幣資金購建的房屋、建筑物等為企業(yè)所擁有的現(xiàn)實的資產(chǎn)并且符合固定資產(chǎn)的特征，那么企業(yè)自建的房屋、建筑物能否給企業(yè)帶來未來收益呢？
1、確定能帶來“未來經(jīng)濟利益”
首先需要明確“未來經(jīng)濟利益”的涵義，從字面上看，“未來”是時間上相對于現(xiàn)在而言的，指以后，將來：“未來經(jīng)濟利益”可以理解為：因為過去或現(xiàn)在的某一行為而帶來的、在以后才能夠?qū)崿F(xiàn)的、比行為本身所耗成本費用大的那部分經(jīng)濟利益，也即從貨幣量上看，遵循幣值穩(wěn)定的前提，企業(yè)未來實際擁有的要比現(xiàn)在擁有的多，也就是帶來增值。
若企業(yè)用自有資金購建的房屋、建筑物能帶來未來經(jīng)濟利益，即增值時，那么房屋、建筑物則為企業(yè)的固定資產(chǎn)，反之，若不能確定能否帶來經(jīng)濟利益，是否就該定性為負債呢？
2、不能確定能否帶來“未來經(jīng)濟利益”
因為市場上風險的存在，“未來經(jīng)濟利益”或有或無，或大或小，不宜事先確定，即“未來經(jīng)濟利益”具有很大的不確定性。
筆者認為，若“基本確定”，能帶來“未來經(jīng)濟利益”，則確認為固定資產(chǎn)；若其確定發(fā)生的概率介于95%與50%（不包括50%）之間，則我們應稱其為或有固定資產(chǎn)或為或有資產(chǎn)，若其發(fā)生的概率小于、等于50%，則我們應稱其為負債。原因是：
�。�1）我們知道，企業(yè)投資于房屋、建筑物時，會造成一定的機會損失，即會失去用其他資產(chǎn)增值的機會，當然，若投資的房屋、建筑物能確定帶來“未來經(jīng)濟利益”則不會存在這些“機會損失”。
�。�2）為房屋、建筑物發(fā)生的環(huán)境方面的額外支出或因環(huán)境問題而導致房屋、建筑物使用年限的減少，如由于國家的禁令而提前報廢的房屋、建筑物等，若“未來經(jīng)濟利益”發(fā)生的概率小于等于50%，而現(xiàn)在又發(fā)生了經(jīng)濟利益的流出，我們稱其為負債。
（3）只要有房產(chǎn)、就要交納房產(chǎn)稅，所謂房產(chǎn)，是指有屋面或圍護結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨可供人們在其中生產(chǎn)、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。從此可知，房屋、建筑物都屬于房產(chǎn)，都要交房產(chǎn)稅，并且房產(chǎn)稅是依照房產(chǎn)原值一次減除10% 30%后的余額值計算交納的，若“未來經(jīng)濟利益”發(fā)生的概率小于50%，并且每年還要發(fā)生的房產(chǎn)稅的支出，即只有現(xiàn)在經(jīng)濟利益的流出，沒有經(jīng)濟利益的流入，或經(jīng)濟利益的流出大于經(jīng)濟利益的流入，則我們稱其為負債。
�。ǘ┢髽I(yè)貸款購建的房屋、建筑物：
企業(yè)貸款形成一項負債，但企業(yè)購建的房屋、建筑物也并非為企業(yè)現(xiàn)時擁有，因為我們知道：企業(yè)貸款，銀行要“雙�！�，即要產(chǎn)權(quán)抵押貸款并有第三方的擔保，抵押物可為動產(chǎn)或不動產(chǎn)，不動產(chǎn)必須以產(chǎn)權(quán)為抵押物。
1、企業(yè)貸款購建的房屋、建筑物確定能帶來“未來經(jīng)濟利益”
若能“基本確定，能帶來未來經(jīng)濟利益，也不能就此肯定，此為固定資產(chǎn)。
�。�1）若在房屋、建筑物有效使用年限內(nèi)帶來的“未來經(jīng)濟利益小于、等于貸款+利息，則我們稱其為負債，因為除了每年企業(yè)要歸還貸款和利息外，企業(yè)還要支付環(huán)境費，房產(chǎn)稅等費用以及一些機會損失等。
（2）若在房屋、建筑物有效使用年限內(nèi)帶來的“未來經(jīng)濟利益”大于“貸款+利息”，但不能確定是否還大于環(huán)境費，房產(chǎn)稅，機會損失等支出，則我們就把其確定為或有資產(chǎn)。
�。�3）若在房屋、建筑物有效使用年限內(nèi)，帶來的“未來經(jīng)濟利益”大于“貸款+利息”并能確定其也大于房產(chǎn)稅、環(huán)境費、機會損失等支出，則可確定為固定資產(chǎn)。
2、不能確定能否帶來“未來經(jīng)濟利益”。
（1）若房屋、建筑物能帶來“未來經(jīng)濟利益”發(fā)生的概率介于95%至50%之間，其不確定性很大，所以即使前者大于后者，并且也大于房產(chǎn)稅、環(huán)境費、機會損失支出，也不可確定為固定資產(chǎn)，只能稱其為或有資產(chǎn)。
�。�2）若房屋、建筑物能帶來“未來經(jīng)濟利益”發(fā)生的概率小于50%，則無論是“未來經(jīng)濟利益”大于、等于還是小于“貸款+利息”，都應稱其為負債。
此外，在企業(yè)與銀行的貸款合同期，由于企業(yè)方面發(fā)生一些變化，導致收入的減少，費用支出的增加等，因此企業(yè)就會有可能因無力按期償還債務，而放棄房產(chǎn)的權(quán)利，那么此時，根本就無“未來經(jīng)濟利益”而言，相反還要支出一筆財務費用，購建前期的各項費用開支以及一些機會損失等。
同樣情況下還有在貸款合同期，由于市場上房地產(chǎn)價下跌，以至借款人所未償還的房產(chǎn)抵押貸款債務高于其抵押物（房屋）本身的現(xiàn)有市場價格，無論將來能否帶來“未來經(jīng)濟利益”，現(xiàn)在就可預見未來貸款支出遠遠高于“未來經(jīng)濟利益”，此外，還有企業(yè)在還債期內(nèi)，可能會遭受一些意外災害，現(xiàn)在所創(chuàng)造的收益還抵不過貸款和利息。
有人會說，企業(yè)的錢和銀行的錢都是由國家來共同掌握，只不過是一件衣服上兩個口袋的錢罷了，確實，以前銀行與國有企業(yè)之間的信用關(guān)系被扭曲為資金供給關(guān)系，根本不考慮貸款的歸還問題和效益問題，銀行的巨額不良債權(quán)和國有企業(yè)的巨額不良債務，可以說是一個問題的兩個方面，據(jù)統(tǒng)計1996 1997年初，在我國32.2萬戶預算內(nèi)國有企業(yè)的7.29萬億資產(chǎn)中，負債為5.18萬億元，資本金僅為2.11萬億，資產(chǎn)負債率為71%，而其負債中70%以上是銀行貸款，在這里，我們雖然不知道，這些貸款中哪些投資于了房屋、建筑物等不動產(chǎn)中，但每年的房屋折舊費、修補費都是要發(fā)生的，即使是錢從一個口袋轉(zhuǎn)到了另一個口袋，但在所創(chuàng)造的“未來經(jīng)濟利益”微乎其微的情況下，無論錢周轉(zhuǎn)幾個口袋，所發(fā)生的支出仍然大于收入，那么，這些就永遠是國家的債務。
中國是一個有著幾千年歷史的農(nóng)業(yè)文明大國，“面朝黃土，背朝天”的生息方式，使稀缺的土地成為農(nóng)民的生命依賴，“地主式”的思維方式深烙于人們的心靈深處，步入市場經(jīng)濟大潮后，這種地主情結(jié)便以另一種方式表現(xiàn)出來，盲目追求有形資產(chǎn)的擴展，并美其名曰“規(guī)模經(jīng)營”，于是，不管市場如何，技術(shù)如何，先把土地圍起來，廠房蓋起來，殊不知，廠房蓋起的同時，就意味著債務的增加。
我們雖然不認同廠房就是負債，但是我們卻認為羅伯特。T.清崎的觀點也有其合理性，科學性。雖然，我們不否認房屋、建筑物是企業(yè)的資產(chǎn)，一項固定資產(chǎn)，但是我們也不肯定“不動產(chǎn)就是企業(yè)的固定資產(chǎn)。
如何使不動產(chǎn)成為固定資產(chǎn)，取決于“未來收益的大小，而這又取決于企業(yè)領(lǐng)導者的決策，現(xiàn)在，中國加入了WTO，固定資產(chǎn)的確定將會促使企業(yè)為創(chuàng)造更多的收益努力，從而成為世界的強企。
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