一般來說，在建筑物重置成本估算準確的前提下，準確估算建筑物的累計折舊，是運用重置成本法對舊有建筑物資產進行估價的難點和關鍵。正確理解資產評估中折舊的實質，弄清楚資產評估折舊與會計折舊的區(qū)別，對于評估人員正確運用重置成本法進行資產評估具有重要意義。

　　實質和目的不同

　　評估上的折舊，實質是評估建筑物的重置成本至評估基準日的價值減損，即估算由于各種原因造成的建筑物價值的貶值或損失。因此準確地說，估價上的“折舊”不是原本意義上的折舊，而是一種減價修正，其目的是通過這種減價修正求得建筑物在評估基準日的現值。會計上的折舊實質是建筑物這種固定資產的原始成本在產品成本中的分攤，其目的是使該固定資產的原始取得價值，通過折舊這種價值轉移（攤銷）形式而收回。

　　年限不同

　　建筑物耐用年限一般分為自然耐用年限（物理壽命、自然壽命）和經濟耐用年限（經濟壽命）。前者是指建筑物自建造完成之日起因使用、自然磨損達到不堪使用的年數；后者是指建筑物自建造完成之日起，至建筑物使用收益與其使用成本相抵時點的持續(xù)時間。

　　評估中使用的折舊年限是指建筑物的經濟壽命，這一年限的確定，是評估人員親臨估價對象現場，根據建筑物的建成時間，維護、保養(yǎng)、使用情況，地基的穩(wěn)定性等，觀察、鑒定建筑物的實際新舊程度，并結合建筑物使用功能、所處環(huán)境以及已使用年數等因素，綜合分析確定其折舊年限或成新率，必要時還要考慮土地使用年限對建筑物經濟壽命的影響。所以，評估中的折舊年限是一個相對變動（動態(tài)）的量，它受建筑物本身的設計和功能、使用和自然磨損、所處區(qū)域的環(huán)境條件、市場狀況以及國家和地區(qū)經濟政策、法律法規(guī)等因素的影響，并隨這些因素的變化而改變，具有個別性和特殊性特征。同類型的數宗建筑物，因其所在區(qū)位、使用年限、維修保養(yǎng)以及所處環(huán)境等的不同，評估中綜合確定的折舊年限往往也不同。會計上的折舊年限，是在考慮損耗的同時，也考慮社會技術、財稅經濟政策和生產力發(fā)展水平，且以同類資產中各項資產運轉條件均相同的假設條件為前提，確定的適合于同類資產的一個平均年限。因此會計上的折舊年限是對某一類資產作出的會計處理的統(tǒng)一標準，是一種高度集中的理論系數或常數，對于該類資產中的每一項資產具有普遍性、統(tǒng)一性和法定性。同類型的建筑物，無論其所在地如何，也不論其使用、維修保養(yǎng)以及所處環(huán)境如何等，會計核算中均適用同一個相對穩(wěn)定的法定年限。

　　考慮價值損耗的因素不同

　　資產評估和會計上確定折舊年限所考慮的損耗都包括有形折舊（物質折舊）和無形折舊，一般而言，無形折舊（無形損耗）包括功能折舊和經濟折舊。會計上的折舊主要包括物質折舊和功能折舊，即主要考慮了有形折舊及無形折舊兩種形式中的一種-功能折舊。而功能折舊僅是無形折舊的一種形式，不是無形折舊的全部。評估中確定折舊額或成新率時，所考慮的價值損耗因素不但包括物質折舊和功能折舊，還包括經濟折舊，即評估中的折舊包括有形折舊和全部無形折舊。因此，經濟折舊是評估過程中特有的一種折舊形式。

　　市場化程度要求不同

　　在資產評估中，折舊的基數是評估對象建筑物在評估基準日的重置成本，評估基準日不同，評估對象建筑物的重置成本也不同，即同一建筑物的重置成本往往隨時間不同而不同；會計上的折舊基數為建筑物這種固定資產的原始取得價值，即資產原值，該資產原值一經發(fā)生，在此后折舊年限內始終以它為基數計算折舊，不隨時間變化而變化。與此相對應，評估上，建筑物的重置成本與所求得的累計折舊額之間的差額稱為資產的實際價值，這一實際價值必須與該建筑物在評估基準日的市場價值一致；會計上資產原值與所提取的累計折舊額的差額稱為資產的賬面價值（或折余價值），這一價值不必于市場價值一致。

　　正是由于上述原因，現實中常會出現這樣的情況：有些建筑物資產，盡管會計賬目顯示其折舊尚未提完，但評估的結果卻表明其現時價值已所剩無幾；而有些建筑物資產，在會計賬目上折舊已經提完，但評估結果卻顯示其仍有較大的價值。這種情況往往也是評估委托方（特別是企業(yè)）感到迷惑不解的原因所在。

　　確定折舊時對維修費用的處理方法不同

　　建筑物因使用、自然等原因，往往會造成建筑物的破損，于是就有了為保持其正常運轉和使用，充分發(fā)揮其使用效能的維護和修理；為了改進其性能、質量甚至延長其使用壽命的改良（改建、擴建）。以經濟上是否合理為標準，對建筑物的損耗分為可修復損耗和不可修復損耗兩部分?？尚迯蛽p耗是指為了對各種原因引起的建筑物損耗進行修復，所投入的成本小于或等于修復后建筑物價值的增加，或小于或等于所得到的收益回報。反之為不可修復損耗。評估中確定折舊、成新率和折舊年限，大多數情況下考慮的是為了保證建筑物資產的正常使用為前提的可修復損耗，也即更注重資產使用的實際效能。既可以根據建筑物維修保養(yǎng)好壞情況等各種因素，確定折舊年限或成新率；也可以對可修復損耗直接估算其修復所需費用，將此費用作為建筑物折舊額或以此作為確定建筑物綜合成新率的依據。會計上則根據建筑物資產是維修還是改良，分別作為收益性支出或資本性支出，按規(guī)定在相應的會計科目進行核算。