隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的迅速膨脹和經(jīng)營方式的靈活多變，企業(yè)偷逃稅費的現(xiàn)象比較普遍，且偷稅手法五花八門，錯綜復雜，造成國家財政收入的大量流失，嚴重擾亂了正常的稅收征管秩序和公平的企業(yè)競爭環(huán)境，危害巨大而深遠。因此，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計監(jiān)督已是勢在必行、刻不容緩。根據(jù)我們的審計實踐，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的常見偷稅手法及審計要點探討如下：

　　手法一：對“拆一還一”回遷戶的等面積部分，不依照成本價計稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對舊有居民點進行開發(fā)時，對原有住戶采用以建成后新房等面積換取需拆占原住戶面積，對原住戶在“拆一還一”的基礎上增加的面積依市場價或優(yōu)惠價出售的方法取得土地使用權。對原住戶增加面積繳納的購房款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍能依預收賬款計提營業(yè)稅，而對“拆一還一”等面積的部分直接視為拆遷成本，不計算繳納營業(yè)稅。

　　審計要點：根據(jù)營業(yè)稅政策中舊城改造涉稅問題的有關條款，對“拆一還一”等面積的部分，應由當?shù)貙徲嬋藛T按同類住宅房屋的實際成本核定征收營業(yè)稅。故此，審計人員應在全面掌握原住戶“拆一還一”面積的同時，據(jù)實依實際成本核定征收營業(yè)稅。

　　手法二：采取以房換地的方式，繞過財務賬簿，雙方共同偷稅。以房換地是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以無償轉(zhuǎn)讓建成后的部分房屋所有權為代價，換取土地使用權的一種行為。因其前期投入少，對企業(yè)資金需求壓力不大而被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍采用。表面來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與土地所有人在房屋與土地互換過程中均沒有進行貨幣結(jié)算，也不通過會計賬簿核算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又依實際收取的“預收賬款”為計稅依據(jù)繳納營業(yè)稅，這種方式因其隱蔽性極強而容易形成偷逃稅現(xiàn)象。

　　審計要點：在房屋與土地互換過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓建成后的部分房屋所有權為代價，換取了土地使用權，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為；土地所有人以轉(zhuǎn)讓土地使用權為代價，換取了部分房屋的所有權，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權的行為。因此，應當按照《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅，對原土地所有人依“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征稅，如原土地所有人將分得的房屋售出，則應對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

　　手法三：收入長期掛賬或以收抵支，偷逃稅款。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用售房收入記入“應付賬款”等往來科目歸集，不通過“預收賬款”科目核算，長期掛賬不結(jié)轉(zhuǎn)收入或直接通過“應付賬款”撥付工程款以收抵支，從而達到偷稅的目的。

　　審計要點：應結(jié)合銷售不動產(chǎn)發(fā)票、售房合同，掌握其銷售總收入，嚴查“預收賬款”及往來科目，檢查其售房收入是否全部歸集入“預收賬款”結(jié)轉(zhuǎn)收入，如有差額看其歸向，發(fā)現(xiàn)其掛賬往來不記收入或以收抵支，依征管法嚴肅處理。

　　手法四：少開或不開銷售不動產(chǎn)發(fā)票，蓄意虛減計稅依據(jù)，合謀偷稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依銷售不動產(chǎn)發(fā)票開具金額確定售房收入繳納營業(yè)稅，購房者以銷售不動產(chǎn)發(fā)票開具金額依比例繳納契稅后方可辦理《房屋所有權證》，可見銷售不動產(chǎn)發(fā)票開具金額是雙方繳納稅款的計稅依據(jù)，如雙方協(xié)議少開或不開銷售不動產(chǎn)發(fā)票，可偷逃稅款，實現(xiàn)“雙贏”。

　　審計要點：除應加強與房管部門溝通協(xié)作，杜絕以收據(jù)作為契稅及辦理房產(chǎn)證依據(jù)外，還應深入實際，掌握售房面積、售房價格，核對銷售不動產(chǎn)發(fā)票，強化征管，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴格依據(jù)發(fā)票管理辦法如實、及時開具發(fā)票，繳納稅款。

　　手法五：違規(guī)訂立合同，轉(zhuǎn)移納稅義務，偷逃稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于不同的目的，在與出資方或土地出讓方簽訂合同時，常常列有“一切稅費均由×方繳納”或“一切稅費向×方所在地主管稅務機關繳納”等條款，從而達到轉(zhuǎn)移法定納稅人或更改納稅機關、級次的目的。

　　審計要點：《合同法》規(guī)定，“違反法律，行政法規(guī)的強制性規(guī)定”屬無效合同，不具有法律約束力。顯然，在合同條款中規(guī)定“稅費由×方繳納或在何地繳納”的條款，違反稅收法律的規(guī)定，雖然最終負稅人有可能改變，但法定納稅義務人應根據(jù)稅法有關規(guī)定確認，承擔納稅責任，履行納稅義務，依規(guī)定向主管稅務機關繳納各項稅款。

　　手法六：費用分配不實，虛減應納稅所得額，偷逃所得稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年終不把所有的成本、費用在完工產(chǎn)品和在產(chǎn)品之間分配，合理結(jié)轉(zhuǎn)成本，而是把當年度成本、費用全部列入已完工產(chǎn)品成本，人為減少了會計利潤，偷逃企業(yè)所得稅。

　　審計要點：應按權責發(fā)生制和配比原則把全部成本、費用在完工產(chǎn)品和在產(chǎn)品之間分配，從而確定應結(jié)轉(zhuǎn)成本，不應在當年度完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)的成本，全部調(diào)增應納稅所得額，計征企業(yè)所得稅。

　　手法七：費用計提未付，影響當年度應納稅所得額，偷逃所得稅。預提費用、預計負債是企業(yè)根據(jù)謹慎性原則預計提取記入當期成本、費用的未支付款項，但因是計提當期預期數(shù)，提取金額與以后應支付金額容易存在較大差異。從企業(yè)角度講，當期有會計利潤，多提預提費用、預計負債，形成虧損；當期虧損，則不提或少提，從而達到人為操縱會計利潤，少交或不交企業(yè)所得稅的目的。

　　審計要點：根據(jù)企業(yè)所得稅的有關規(guī)定，對于上年度提取的預提費用、預計負債如在企業(yè)所得稅匯算清繳之前實際支付的，允許記入上年度成本、費用；對于未支付部分則調(diào)增應納稅所得額，計征企業(yè)所得稅。

　　手法八：代收、代墊款項不計入營業(yè)額，擅自削減稅基，偷逃稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取購房款的同時，依據(jù)有關協(xié)議，代收燃氣、水電、暖氣配套費等款項，通常通過“其他應付款”、“應付賬款”等往來科目核算，未并入營業(yè)額，計算應納營業(yè)稅金。

　　審計要點：根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十四條的規(guī)定，代收、代墊款項應并入營業(yè)額計征營業(yè)稅。企業(yè)因收取這部分款項實為代收，甚至前期已支付，售房時再收取，實屬“過路財神”，稅法要求對此部分款項并入營業(yè)額計征營業(yè)稅，企業(yè)對此抵觸情緒較大，審計人員應在依法足額計征稅款的同時，耐心向企業(yè)宣傳稅法，堵漏增收。

　　手法九：以無效票據(jù)沖減開發(fā)成本，偷逃稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在按工程進度撥付工程款時，有時未按規(guī)定要求施工方開具建筑業(yè)發(fā)票入賬；購進小額零散用品不嚴格索要正式票據(jù)而僅以收據(jù)甚至白條等無效票據(jù)作為原始憑證記入成本、費用。

　　審計要點：從會計核算角度講，白條不屬法定有效的原始憑證，不能入賬；從稅法角度講，白條入賬也屬不予列支的成本項目。對此審計人員在查閱原始憑證時，發(fā)現(xiàn)有白條入賬情況的，應一律調(diào)增應納稅所得額，計征企業(yè)所得稅。

　　手法十：收入實收不轉(zhuǎn)，直接抵減應付工程款，偷逃稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入及對應由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)付施工方優(yōu)良工程及提前竣工獎勵收入不通過“營業(yè)外收入”科目核算，而直接抵減應付工程款，從而減少會計利潤偷逃企業(yè)所得稅。

　　審計要點：審計人員應詳細審查原始憑證，結(jié)合工程施工預、決算，檢查其往來科目，據(jù)實調(diào)增應納稅所得額，計征企業(yè)所得稅。