中國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)的基本現(xiàn)狀可以概括為“兩個(gè)雙軌制”和“一個(gè)不規(guī)范”。

　　首先，從稅上來(lái)看，中國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)的稅收表現(xiàn)為內(nèi)資外資的“雙軌”，即兩套稅制。

　　對(duì)內(nèi)資企業(yè)，現(xiàn)在房產(chǎn)稅和有關(guān)土地的其他稅收是分開(kāi)的，而外資企業(yè)卻有一個(gè)統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅。另外一個(gè)雙軌，就是城鄉(xiāng)之間也是雙軌的，是分割的。我們現(xiàn)在關(guān)于房地產(chǎn)稅的規(guī)定主要針對(duì)的是城鎮(zhèn)，一直到建制鎮(zhèn)，也包括一些礦區(qū)，其他廣大的農(nóng)村區(qū)域是不被這套規(guī)則覆蓋的。

　　與此同時(shí)，在正稅之外，有非常復(fù)雜的收費(fèi)。項(xiàng)目繁多，規(guī)范程度很低。在中國(guó)5級(jí)政府的框架之內(nèi)，比較高端的政府有關(guān)于房地產(chǎn)的收費(fèi)規(guī)定，近年在努力地加以歸并、清理、減少；在比較低端的政府那里，出臺(tái)的關(guān)于房地產(chǎn)收費(fèi)項(xiàng)目的數(shù)量比高端政府出臺(tái)的要多得多。這些年一再?gòu)?qiáng)調(diào)清理整頓預(yù)算外資金、推進(jìn)政府稅費(fèi)改革之后，一般的判斷是在面上來(lái)說(shuō)，多如牛毛的收費(fèi)數(shù)量是在減少，規(guī)范程度是在提高，但是，在現(xiàn)實(shí)生活中我們不能太樂(lè)觀。畢竟和比較規(guī)范的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的情況相比，中國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)收費(fèi)的狀態(tài)仍可以稱得上是天壤之別。

　　除此之外，中央和地方政府之間，對(duì)來(lái)自不動(dòng)產(chǎn)的收入，多年以來(lái)一直在不規(guī)范的形式下博弈。雖然中央曾退讓到只要土地批租收入的5%，但是我們前幾年做過(guò)的一個(gè)相關(guān)課題調(diào)研表明，中央實(shí)際得到的連3%都不到，絕大部分土地收入在地方政府手里掌握。客觀地說(shuō)，地方政府拿到這些資金以后，支持了它的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，特別是為與土地開(kāi)發(fā)相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了重要的資金來(lái)源。但是也造成了資金運(yùn)行中間的紊亂、無(wú)序。對(duì)這類資金的整個(gè)配置效率，很難做出一個(gè)全面的判斷，因?yàn)檫B基本的數(shù)據(jù)都拿不到。這種稅費(fèi)的不規(guī)范和我們現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的取向是越來(lái)越不相容的。

　　中國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)改革的思路

　　房地產(chǎn)稅費(fèi)改革勢(shì)在必行，這在大的共識(shí)層面之上已經(jīng)有了最高決策層級(jí)的要求和表述。在中共十六屆三中全會(huì)《關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》里面，專門有這樣的要求：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)稅費(fèi)”。雖然就是這樣幾句話，但是大的方向已經(jīng)有一個(gè)勾畫(huà)，就是要把稅費(fèi)的改革放在一起考慮，把那些不合理的收費(fèi)取消，開(kāi)征統(tǒng)一的物業(yè)稅。雖然有關(guān)物業(yè)稅這個(gè)稱呼還存在疑問(wèn)，但是方向還是清楚的，并不是簡(jiǎn)單地規(guī)定誰(shuí)擁有房產(chǎn)就要交稅，而是首先要把混亂的不規(guī)范的稅費(fèi)盡可能透明、規(guī)范，把可以去掉的、不合理的部分取消，再實(shí)行可以減少征管成本而又跟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)適應(yīng)的稱作物業(yè)稅的這樣一個(gè)房地產(chǎn)稅種。

　　這個(gè)稅種，應(yīng)該由地方政府掌握，應(yīng)該把它培育成為地方政府的一個(gè)主要財(cái)政收入的來(lái)源、地方支柱性的主體稅種。

　　另一個(gè)問(wèn)題是，從不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)取得的稅收，在中國(guó)地方各級(jí)政府之間怎樣配置。中國(guó)現(xiàn)在基本的情況是5級(jí)政府。所謂“地方”，在中國(guó)的概念里面，從省開(kāi)始都叫地方，至少是省、地（市）、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)4級(jí)。那么物業(yè)稅應(yīng)該成為哪一級(jí)掌握的主體稅種？我個(gè)人的理解是，在這個(gè)前面還有一個(gè)更值得討論的大的思路。在五級(jí)政府的框架上，中國(guó)不可能走到實(shí)質(zhì)意義的分稅分級(jí)財(cái)政體制上去。我們提出的建議是要考慮通過(guò)逐步的改革來(lái)減少政府層級(jí)，通過(guò)“鄉(xiāng)財(cái)縣管”、“省管縣”等改革試驗(yàn)，首先在財(cái)政方面從五個(gè)層級(jí)縮減到三個(gè)層級(jí)，變成中央、省和市縣（平級(jí)）的三個(gè)層級(jí)。

　　在這三個(gè)層級(jí)的稅種配置中，可以把物業(yè)稅清晰地配置在市、縣平級(jí)的層級(jí)上。因?yàn)檫@個(gè)稅種從它的固有性質(zhì)來(lái)看，首先是一種流動(dòng)性幾乎沒(méi)有、穩(wěn)定性很強(qiáng)的稅收收入來(lái)源，征稅的對(duì)象就是不動(dòng)產(chǎn)。第二個(gè)特點(diǎn)是在管理上來(lái)說(shuō)，適合由地方政府的低端來(lái)掌握。如果把物業(yè)稅交給中端或高端政府管理，信息不對(duì)稱的問(wèn)題會(huì)迅速放大。中端高端政府管理物業(yè)稅都有一個(gè)鞭長(zhǎng)莫及、管理成本非常高的問(wèn)題。只有放在基層，這個(gè)稅的管理才合適。第三，它是在地方政府職能上正好與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求相貫通的一個(gè)稅種。

　　如果地方把它作為一個(gè)主要收入來(lái)源，就要優(yōu)化本地的投資環(huán)境，進(jìn)而這就會(huì)使轄區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)升值，地方政府的稅源也就隨之?dāng)U大。目前由于地方政府收入來(lái)源中來(lái)自不動(dòng)產(chǎn)的部分仍很低，地方政府就有動(dòng)機(jī)介入到辦企業(yè)的投資中來(lái)，通過(guò)增值稅、營(yíng)業(yè)稅和其他稅種擴(kuò)大收入來(lái)源。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，我國(guó)地方政府職能轉(zhuǎn)變的正確方向。卻是要求將職能收縮到提供公共產(chǎn)品和公共服務(wù)上。如果培育起了物業(yè)稅，地方政府的職能導(dǎo)向自然而然就理順了。在合理分權(quán)的情況下，搞分級(jí)財(cái)政，一級(jí)政府要有一級(jí)事權(quán)、一級(jí)財(cái)權(quán)、一級(jí)稅基，十六屆五中全會(huì)要求的“建立健全與事權(quán)相匹配的財(cái)稅體制”，在市縣層級(jí)上天然地要求物業(yè)稅這種稅基的配置。

　　從遠(yuǎn)景來(lái)看，中國(guó)的物業(yè)稅不僅要對(duì)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)課征，也應(yīng)該逐步擴(kuò)展到非經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)。當(dāng)然，稅率上可以區(qū)別考慮，可是短期內(nèi)這個(gè)事情恐怕做不到。把個(gè)人占有的用于消費(fèi)的住房也納入物業(yè)稅的范疇，這個(gè)前景應(yīng)該是清晰的，也是有必要的。但是，我個(gè)人感覺(jué)，不宜作為近中期的目標(biāo)和重點(diǎn)討論。前一段時(shí)間在提出不動(dòng)產(chǎn)稅的時(shí)候，已經(jīng)有很多民間沸沸揚(yáng)揚(yáng)的顧慮和擔(dān)心。一般老百姓的直接反應(yīng)是說(shuō)政府好像又要對(duì)他們打主意，好不容易等來(lái)了住房制度改革以后自己手上一套有產(chǎn)權(quán)的房子，要交物業(yè)費(fèi)，怎么政府又推出一個(gè)物業(yè)稅？有很多部門接了大量的電話，費(fèi)了很多口舌解釋，這個(gè)物業(yè)稅跟住房無(wú)關(guān)，它的名稱叫物業(yè)稅，但是不涉及剛剛拿到的產(chǎn)權(quán)房消費(fèi)狀態(tài)下的稅負(fù)問(wèn)題。通盤考慮，在短期內(nèi)，應(yīng)該更強(qiáng)調(diào)的還是針對(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，當(dāng)然這在管理上有更高的要求，得區(qū)分是不是用于出租。到了一定的火候，再進(jìn)一步提出把物業(yè)稅覆蓋個(gè)人消費(fèi)用的住房。這方面我的建議是首先提出對(duì)于最好界定的、用于消費(fèi)的高檔房比如獨(dú)立別墅，開(kāi)征這種物業(yè)稅，或者是獨(dú)立別墅和連體別墅以及某些很好掌握信息的高檔公寓住宅。一般中低等的住宅，可以先不提出對(duì)他們征收物業(yè)稅的問(wèn)題，可以放在中期的研究上，使中國(guó)物業(yè)稅改革比較平穩(wěn)地、抓住我們要解決的重點(diǎn)問(wèn)題向前推進(jìn)。（管理上如可能，中期也可考慮對(duì)“第二套住宅”征稅的問(wèn)題。）

　　物業(yè)稅的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)各國(guó)都有其自身的特點(diǎn)，即使是在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)橫向展開(kāi)，各國(guó)特點(diǎn)也各不相同。所以，我們?cè)诳紤]借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)、制定政策時(shí)，要十分謹(jǐn)慎。在某些經(jīng)驗(yàn)還比較模糊的時(shí)候，需要做多種角度的細(xì)致的探討，不要輕易落到全局實(shí)踐的層面。另外，不要企圖依靠物業(yè)稅實(shí)現(xiàn)無(wú)所不包的一整套調(diào)節(jié)目標(biāo)。關(guān)于稅收的多種原則，要混合在一起做多個(gè)角度的權(quán)衡和取舍。在今后中國(guó)的實(shí)踐里，要結(jié)合我們自己的政策探討和設(shè)計(jì)把握好要點(diǎn)。人員的培訓(xùn)也是一個(gè)非常重要的問(wèn)題，我們現(xiàn)在缺乏一大批具有這方面基本知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)的工作人員。