“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)?！笔鶎萌腥珪?huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》這樣指出后，物業(yè)稅問(wèn)題一直備受全社會(huì)的關(guān)注。

　　物業(yè)稅對(duì)于很多人甚至對(duì)于稅法學(xué)者來(lái)講都是一個(gè)新名詞。查查世界各國(guó)稅法，只有我國(guó)香港地區(qū)使用“物業(yè)稅”，其實(shí)質(zhì)就是房地產(chǎn)稅。因此，我國(guó)開征物業(yè)稅實(shí)際上就是把與房地產(chǎn)有關(guān)的現(xiàn)行各種稅費(fèi)加以改革，征收一種統(tǒng)一的稅，即物業(yè)稅。

　　這一改革方針的提出切中實(shí)弊，指明了我國(guó)房地產(chǎn)稅改革的方向。我國(guó)目前的房地產(chǎn)稅征稅存在著范圍過(guò)窄，稅基覆蓋不全，計(jì)稅依據(jù)不科學(xué)等問(wèn)題。比如，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，而城鄉(xiāng)結(jié)合部則在客觀上成為非稅區(qū)，因此助長(zhǎng)了對(duì)耕地的占用。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)行稅制涉及到房地產(chǎn)的有14個(gè)稅種，各種收費(fèi)達(dá)80至150項(xiàng)之多。這些弊端的存在使得開征統(tǒng)一的物業(yè)稅成為人心所向。同時(shí)，開征物業(yè)稅還具有降低目前較高的房?jī)r(jià)，避免批租制的弊端，抑制投資泡沫，有利于調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距以及與國(guó)際接軌等諸多優(yōu)點(diǎn)。

　　據(jù)報(bào)道，北京開征物業(yè)稅的制度設(shè)計(jì)及前期調(diào)研工作已基本成型。國(guó)家有關(guān)部門已同世界銀行簽訂了相關(guān)合作協(xié)議，即將在北京進(jìn)行物業(yè)稅改革的試點(diǎn)工作。這一改革對(duì)普通消費(fèi)者而言，最大的好處就是房?jī)r(jià)有望大幅降低。目前，消費(fèi)者在購(gòu)買房屋時(shí)，其房?jī)r(jià)中已經(jīng)包含了土地使用期限內(nèi)的幾乎全部的房地產(chǎn)稅費(fèi)。而物業(yè)稅的開征，是將現(xiàn)行消費(fèi)者在購(gòu)買階段一次性繳納的房地產(chǎn)稅費(fèi)，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段陸續(xù)收取，也就是說(shuō)，把現(xiàn)在買房前一次性繳納的稅費(fèi)，放到買房后，由房屋所有者按年繳納。目前的有關(guān)稅費(fèi)大約占到房地產(chǎn)價(jià)格的30％至40％，因此一旦開征物業(yè)稅，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的大幅下降，估計(jì)降幅至少在10％至20％。

　　物業(yè)稅的開征和立法涉及到廣大購(gòu)房消費(fèi)者的利益，因此，必然要妥善處理其中所涉及的幾個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題：首先是稅收法定問(wèn)題。稅收作為國(guó)家剝奪納稅人財(cái)產(chǎn)的合法手段強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格的稅收法定，即必須通過(guò)相應(yīng)的立法才能征稅，而且一稅一法。因此，我國(guó)在物業(yè)稅試點(diǎn)過(guò)程中首先需要面對(duì)的就是先試點(diǎn)還是先立法的問(wèn)題，就目前而言，先試點(diǎn)是大勢(shì)所趨，但在試點(diǎn)過(guò)程中必須盡快研究立法問(wèn)題，力爭(zhēng)在全國(guó)推廣之前完成立法程序。

　　其次是納稅人權(quán)利保護(hù)問(wèn)題，國(guó)家征稅必須有限度，不能觸及納稅人維持基本生活的財(cái)產(chǎn)，也就是基本生活費(fèi)不課稅原則。對(duì)于城市居民來(lái)講，房產(chǎn)越來(lái)越成為維持基本生活的必需品，因此，物業(yè)稅的開征必須考慮納稅人的承受能力，不能增加納稅人的負(fù)擔(dān)。開征物業(yè)稅雖然降低了購(gòu)房的價(jià)格，但同時(shí)也增加了保持房產(chǎn)的成本，即所謂的“買房容易養(yǎng)房難”。在制度設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮已購(gòu)房產(chǎn)與新購(gòu)房產(chǎn)的稅收差別問(wèn)題以及居民基本生活性房產(chǎn)的稅收差別問(wèn)題。

　　再次是稅基確定的問(wèn)題。物業(yè)稅是根據(jù)納稅人所擁有房產(chǎn)的價(jià)值征稅的，因此，科學(xué)合理地確定房產(chǎn)價(jià)值就是一個(gè)政府和納稅人雙方都關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。根據(jù)國(guó)際慣例，征收物業(yè)稅需要有關(guān)部門定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，每年按照評(píng)估價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅額會(huì)隨房產(chǎn)的升值而提高。另外，我國(guó)目前的住宅建設(shè)形式很多，如商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資建房、合作建房等，由于土地使用形式的多樣化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值總量存在巨大差異，如何確定每種房產(chǎn)的價(jià)值也是一個(gè)需要解決的焦點(diǎn)問(wèn)題。一個(gè)基本原則是，征收物業(yè)稅以后不加重納稅人的整體稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

　　最后是正確處理好開征物業(yè)稅與其他相關(guān)稅種的關(guān)系。物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅類，必須與我國(guó)現(xiàn)行以及將來(lái)準(zhǔn)備開征的財(cái)產(chǎn)稅，如車船稅、遺產(chǎn)稅等保持協(xié)調(diào)。從稅收制度的整體效應(yīng)的角度來(lái)看，單個(gè)稅種的制度設(shè)計(jì)應(yīng)該從屬于整體稅制，因此，我們?cè)谠O(shè)計(jì)物業(yè)稅的稅制和征管制度時(shí)，必須充分考慮這一客觀要求，保持我國(guó)整體稅制結(jié)構(gòu)的科學(xué)和諧。