我們可以發(fā)現(xiàn)，在此法中所定義的“房地產”與前文所敘述的國際上通行的“不動產”概念是不相同的。而且，此法中所定義的“房地產”本身的含義是也不夠明確。在此法中，并沒有強調工礦企業(yè)的廠場設備（如鋼鐵企業(yè)與石化企業(yè)的生產裝置）是否屬于此法中所指的構筑物。也沒有涉及江河海洋、礦產、森林這些不動產中所不能不涉及的內容。而所謂的 “房地產開發(fā)”往往是指住宅類不動產的開發(fā)，或勉強可以是指一部分商業(yè)不動產的開發(fā)。習慣上不會將有關工業(yè)、交通、農業(yè)、通訊、電力之類的基本建設稱之為房地產開發(fā)。而此法中的“房地產交易”又似乎包括了工礦企業(yè)建筑物和構筑物的交易。因此，上述“房地產”這樣的概念，極易產生歧義。同時，由于此“房地產”本身概念的模糊，如按照此定義進行征稅，將使我國不動產稅的稅基變得十分模糊與十分狹隘，從而也難以實現(xiàn)稅賦的公平。因此，如果不建立“不動產”這一科學的稅基概念，則不可能“開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”，從而也不能充分發(fā)揮稅賦合理調節(jié)分配的作用與建立企業(yè)公平競爭環(huán)境的作用。

　　一、國際不動產稅基評估的現(xiàn)狀

　　資產評估作為一個行業(yè)即是以不動產評估開始的。而不動產評估即是從不動產稅款征繳和抵押貸款開始的。上溯至中國的漢朝和歐洲的羅馬時代，不動產和其他的一些財產都已經是收繳稅款的依據(jù)，至今已具備了兩千年的歷史。那時，人們已經是根據(jù)各自的富裕程度，以現(xiàn)金或產品的形式向國家交納稅賦。越富有者，納稅越多。而確定某人富裕程度的一個重要方面就是確定其擁有不動產的多少。因此，不動產作為稅基進行評估的歷史已經相當悠久。并且可以說，當時將不動產作為稅基的評估是我們今天資產評估行業(yè)的始作俑者。到了十九世紀，現(xiàn)代意義的不動產價值評估就已有相當大的發(fā)展。至今，在世界各國的資產評估業(yè)務中，不動產的稅基評估還是其最大量涉及的業(yè)務之一。

　　世界各國的經驗證明，進行不動產稅基的評估，以達到不動產稅賦的公平，首先需要的是立法。由于資產稅在許多國家屬于地方稅，因此在國外，許多關于不動產稅基評估的立法由省、州一級的地方政府進行。這些法律中內容的共同特點是：（1）首先確定不動產的定義，（2）對不動產稅基評估人員進行確定，（3）建立不動產稅基評估結果的復議制度。

　　各國法律中對不動產的定義是有一定差別的。但在一般情形下，不動產是指土地和土地的附著物或其改造成果。但有的國家在不動產的法律定義中，特別指出其不包含土地的水資源、礦產資源和樹木等，而有的國家所定義的不動產則包括這些附著物中的一部分。如美國阿肯色州的不動產法律中不動產定義為：“一宗確定的土地及其改造成果?！?美國密歇根州不動產法法律中的不動產定義為“一宗確定的土地，包括土地的改造成果以及土地所包含的其他利益、收益或權力?！蹦戏枪埠蛧芍袑Σ粍赢a的定義是“包括不動產及其相關的權力或利益”。而愛爾蘭法律中“地產”（即不動產）包括土地的改造結果以及被水面覆蓋的土地。

　　各國不動產稅法中，往往對征稅的不動產的范圍與免予征稅的不動產的具體范圍作出了規(guī)定。如愛爾蘭的不動產稅法中規(guī)定，應予納稅的不動產及不動產權益有：各類建筑（包括其建設后用于建筑同一目的土地）、鐵路（包括鐵道部門的線路資產和非線路資產）、港口（包括防波堤、船塢和固定停泊處）、礦山、捕魚及養(yǎng)魚等的漁業(yè)權、道路通行費用、鉆井采油權、船舶與其航行權，廣告點及用作廣告的土地和建筑、發(fā)電廠（包括其建筑物、構筑物、發(fā)電機、容器、鍋爐、燃料處理設備、水電廠的相關水工建筑、鐵路、公路及水庫等等）、網絡（包括信號發(fā)送及接收設備、管道網絡以及相關土建工程、變電站，電網及其建筑）、政府部門占用的部分建筑與部分土地（包括軍隊、警察、監(jiān)獄所占用的土地和建筑）等。其規(guī)定的不予納稅的不動產有：農業(yè)用地與農場建筑、林業(yè)地產、體育場地、醫(yī)院、學校、美術館、博物館、圖書館、公園、國家紀念設施、航運燈塔與標志、養(yǎng)老或扶殘的建筑設施、公共聚會建筑、慈善機構占用的建筑、非贏利機構占用的土地與建筑、公墓等。

　　各國在不動產稅基評估立法中，都確定了稅基評估人員。如加拿大、澳大利亞的某些省、州與愛爾蘭等國，是由政府專門任命一名稅基評估專員，負責此項工作。而在美國的一些州，除了專門的機構負責稅基評估事務之外，還各自對本州的稅基評估人員的培訓、考試與注冊作出了規(guī)定。如美國賓夕法尼亞州要求注冊稅基估價人員至少完成90小時以上的稅基評估基礎課程的培訓，并必須通過本州有關稅基評估各科目的考試。并且，賓夕法尼亞州還規(guī)定，自1993年起，本州注冊通過的稅基評估師每兩年還需要進行一次的再注冊；稅基評估人員在申請再注冊時，必須向有關部門提交其已完成州政府所規(guī)定的后續(xù)教育課程的證明。

　　各國在不動產稅基評估立法中還都十分重視稅基評估中所發(fā)生爭議的處理。如澳大利亞澳北地區(qū)對稅基評估中所發(fā)生的爭議，規(guī)定了詳細的復議制度與訴訟程序。其規(guī)定：如果稅基評估的當事方對稅基價值評估的結果持有異議，則首先由負責稅基評估的地產評估師對當事方進行解釋與答復。對于當事方提出的評估結果異議，負責稅基評估的地產評估師可以部分與全部接受其意見，或對此異議予以否決。若當事方不滿意地產評估師的答復，則其可向由地區(qū)政府任命的評估委員會提出復議。如果當事方對地區(qū)評估委員會所作出的復議裁決仍不滿意，則可向地區(qū)專事不動產評估訴訟的特別法庭提出訴訟，最后解決爭議。

　　二、推動不動產稅基評估工作，為我國經濟發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境

　　我國不動產稅收中除了上述的稅基狹窄、定義不清的問題之外，還存在著不動產的稅費繁多、稅費集中在不動產開發(fā)建設與不動產交易時期的弊病，從而導致企業(yè)取得非劃撥土地使用權時與居民購買商品房時不堪重負。此外，目前內外資企業(yè)負擔的是不同的不動產稅種，稅收待遇并不一致。實行《決定》中“開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關稅費”之后，稅賦征收的環(huán)節(jié)將后移，由擁有不動產的企業(yè)與個人逐年分期繳納物業(yè)稅。同時，內外資企業(yè)的稅賦也將得到統(tǒng)一，從而使稅賦趨于公平與合理。

　　為解決上述我國不動產稅賦中存在的問題，以及貫徹《決定》中的“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”的原則，筆者認為，其關鍵即是首先必須確定不動產的定義范疇及其價值范疇，然后才可能達到稅制簡化、稅基完整、稅賦合理與稅管嚴格的目標。不動產稅賦改革作為城鎮(zhèn)建設稅費改革中的重大措施，是需要逐步推進的。但是，根據(jù)世界各國的經驗，此項改革的許多前期工作是不能回避的。如國家首先需要確定不動產稅基評估的專門管理部門，第二，必須制定物業(yè)稅相關的法律與稅基評估的法律，并在稅法中確定不動產的定義，確定應予納稅與不予納稅的不動產科目，同時，建立稅基評估人員注冊、考試制度以及建立物業(yè)稅稅基評估結果的復議制度。

　　可能有人認為我們國家執(zhí)業(yè)資格的考試已經太多了，不易再設立新的執(zhí)業(yè)資格。而筆者認為，有利于市場秩序規(guī)范運行的執(zhí)業(yè)準入考試，還是必須的。問題不在于執(zhí)業(yè)資格的多少，而在于其所起的作用。就不動產的稅基價值評估來說，一方面其與目前我國實行中的房地產估價與土地估價是有區(qū)別的，具備一定的特殊性；同時，目前我國不動產價值評估領域還存在行業(yè)不統(tǒng)一以及考試、執(zhí)業(yè)資格等許多方面還需要進行改進等諸多問題。而不動產稅基評估涉及到所有的企業(yè)與廣大住宅居民的切身利益，涉及面相當之大。而且，不動產稅基評估的結果是行政結論，絕非一般咨詢性質的評估服務，必須慎之又慎。因此建立新的稅基評估人員考試制度是十分必要的。

　　另一個極需研究的是物業(yè)稅征收與不動產稅基評估的試點工作如何開展的問題。筆者認為，解決上述企業(yè)取得非劃撥國有土地使用權時需繳納土地使用轉讓金的負擔，是一個很好的突破口。改變企業(yè)在企業(yè)改制重組中一次性繳納土地使用轉讓金的方式，以及國家對固定資產投資方向調節(jié)稅與土地增值稅的撤消，由企業(yè)按其所擁有不動產的評估價值逐年繳納物業(yè)稅，將能大大減輕企業(yè)的負擔，從而促進對企業(yè)的投資。

　　總之，征收物業(yè)稅與其稅基價值的評估，非但涉及各種投資形式的企業(yè)，還涉及國內所有擁有不動產及不動產權益的個人與機構團體，可以毫不夸張地說，這是一項關系國計民生的重大稅制改革措施，必須予以認真對待。但我們完成此項改革之后，將能大大提高國家的財力，并能為企業(yè)創(chuàng)造公平競爭的環(huán)境，減輕企業(yè)的負擔，合理調整個人的分配，最后從各個方面促進國民經濟的長期健康發(fā)展。