在房地產(chǎn)估價實(shí)踐中，成本法估價的結(jié)果往往受到偏高或偏低的猜疑，使其難于被人們接受，甚至估價師們可能也會因此而懷疑成本法是不是一種有效的房地產(chǎn)估價方法。但是，我們有時又不得不采用成本法來對缺乏市場依據(jù)的房地產(chǎn)和特殊房地產(chǎn)進(jìn)行估價，在某些情況下成本法還可能成為估價所能采用的唯一方法。帶著這些問題，筆者對成本法估價進(jìn)行了一些思考。

　　一、成本法估價的基礎(chǔ)

　　從價值理論的發(fā)展來看，經(jīng)濟(jì)學(xué)家是通過產(chǎn)品的生產(chǎn)成本對其價值貢獻(xiàn)的作用入手來探討價值理論的。生產(chǎn)費(fèi)用價值論認(rèn)為，商品的價格依據(jù)其生產(chǎn)所花費(fèi)的必要費(fèi)用而決定。而房地產(chǎn)的價格或價值也是與其開發(fā)建設(shè)所花費(fèi)的必要費(fèi)用相聯(lián)系的，在估價中，我們可以通過分析和測算建造房地產(chǎn)的必要支出或成本來判斷房地產(chǎn)的價格。生產(chǎn)費(fèi)用價值論為成本法提供了理論基礎(chǔ)。

　　在缺乏市場交易時，房地產(chǎn)市場的參與者是通過房地產(chǎn)的成本來認(rèn)識和理解其價值的，賣方愿意接受的最低價格不能低于其為建造該房地產(chǎn)所花費(fèi)的代價，買方愿意支付的最高價格不能高于其所預(yù)計的重新建造該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價。市場的參與者通過成本來認(rèn)知房地產(chǎn)的價值，提供了成本法能夠被認(rèn)同的基礎(chǔ)。

　　房地產(chǎn)估價的教科書里一般對認(rèn)為成本法適用于新近開發(fā)的、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的或者計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)的估價。可見成本法在理論上對于一切房地產(chǎn)估價都是可用的方法。成本法既適用于房地合一的估價，也適合單獨(dú)建筑物或建筑物局部的估價，有時成本法還可用來得出市場比較法和收益法估價中所需要的一些比較修正基礎(chǔ)，例如，市場比較法中，估價對象與實(shí)例相比缺少某項設(shè)備（如電梯）估價師要對此作出修正，那么增加該設(shè)備所需的成本就可作為修正基礎(chǔ)。由此可見成本法運(yùn)用范圍是相當(dāng)廣泛的，這是成本法適用的基礎(chǔ)。

　　雖然成本法在理論上可用于一切房地產(chǎn)的估價，但是我們不要忘記房地產(chǎn)的價格是由市場決定的這個事實(shí)，而濫用成本法。《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》）第5.1.7條指出：“在無市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價的情況下，可采用成本法為主要的估價方法?！边@就告訴我們，對于那些有著大量市場交易案例、有收益資料的房地產(chǎn)估價應(yīng)采用比較法或收益法作為估價的首選方法，而不能將成本法作為其主要的估價方法，成本法在這種情形下，一般只能是估價的一種次選方法。在估價實(shí)踐中，估價師應(yīng)努力尋找合理使用成本法的實(shí)據(jù)，即找到使成本法估價結(jié)果能準(zhǔn)確反映市場價格的數(shù)據(jù)，而不是為使用成本法而盲目的放棄其他方法的使用。

　　二、成本法中成本的構(gòu)成內(nèi)容

　　成本法一般定義為：求取估價對象房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。通常意義上的成本是指生產(chǎn)銷售過程中所花費(fèi)的代價，包括各種物耗、人力消耗所墊支的資金及墊支資金的代價（利息）。而估價中所稱的成本除了包括通常意義上成本外，還包括為此所付出的代價應(yīng)獲取的報酬即利潤。因此成本法估價不是求取估價對象的成本，而是通過對其價格形成過程中各種花費(fèi)（成本）和利潤的分析測算來求取估價對象的價格，或者說成本法是通過模擬估價對象的生產(chǎn)過程求取其價格或價值的方法。

　　使用成本法進(jìn)行估價，有必要搞清楚房地產(chǎn)價格的構(gòu)成內(nèi)容和其內(nèi)涵實(shí)質(zhì)?！兑?guī)范》第5.4.2條指出了房地產(chǎn)價格的一般構(gòu)成內(nèi)容：“重置價格或重建價格應(yīng)是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新的估價對象所需的各項必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，其構(gòu)成包括下列內(nèi)容：1、土地取得費(fèi)用；2、開發(fā)成本；3、管理費(fèi)用；4、投資利息；5、銷售稅費(fèi)；6、開發(fā)利潤?！狈康禺a(chǎn)的價格從開發(fā)建設(shè)的角度來看是由成本和利潤構(gòu)成的，但從估價的角度來看，建造房地產(chǎn)的個別成本和利潤并不一定決定其價格或價值。這是因?yàn)椋?、房地產(chǎn)的價格或價值是由其效用所決定的，建造房地產(chǎn)的花費(fèi)只有產(chǎn)生被市場認(rèn)可的效用時，這種花費(fèi)才會對價格或價值產(chǎn)生貢獻(xiàn)，才會增加價格或價值。否則，花費(fèi)再多也有可能不增加價格或價值，甚至減少價格或價值；2、當(dāng)花費(fèi)和其產(chǎn)生的效用不匹配時，花費(fèi)也不會和價格或價值呈等量增減；3、效用所需花費(fèi)的代價，不是由個別生產(chǎn)花費(fèi)所決定的，而是由社會的一般平均花費(fèi)所決定的，也即是說并不是能產(chǎn)生效用的個別花費(fèi)越多或越少，相應(yīng)的價格或價值就越多或越少。因此，成本法求取的房地產(chǎn)價格構(gòu)成內(nèi)容應(yīng)該是客觀合理的。對此《規(guī)范》第5.4.3條中作了如此說明：“估價中估價對象的重置價格或重建價格的構(gòu)成內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)估價對象的實(shí)際情況，在第5.4.2條列舉的價格構(gòu)成內(nèi)容的基礎(chǔ)上酌予增減，并在估價報告中予以說明?！?/p>

　　三、成本法估價如何遵循估價原則

　　要使成本法估價結(jié)果客觀合理，應(yīng)在房地產(chǎn)一般價格構(gòu)成內(nèi)容的基礎(chǔ)上，針對不同的估價對象合理取舍和增減，并有充分客觀合理的理由。為此，我們有必要來思考成本估價時，如何遵循估價原則。

　　1、替代原則。替代原則是成本法估價的基礎(chǔ)，遵循替代原則要求與類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較確定估價對象各成本內(nèi)容的取舍或增減，不以估價對象個別成本實(shí)際構(gòu)成內(nèi)容作為估價成本構(gòu)成內(nèi)容（如超正常施工工期而產(chǎn)生的利息就不能作為估價成本的構(gòu)成內(nèi)容）。各成本內(nèi)容的取值也要與建造類似房地產(chǎn)的一般正常花費(fèi)比較確定，不以估價對象的個別花費(fèi)為取值標(biāo)準(zhǔn)（如政策所減免的稅費(fèi)就不能在從估價時從成本中扣除）。謹(jǐn)慎的購買者為一房地產(chǎn)所愿支付的價格，不會超過具有相同效用的類似房地產(chǎn)的取得成本，聰明的建造者（賣者）也不會花費(fèi)高于類似房地產(chǎn)的建造費(fèi)用來建造其房地產(chǎn)，這就使人們在認(rèn)識房地產(chǎn)的價格時，必然要進(jìn)行比較。通過比較類似房地產(chǎn)的價格和成本，才能判斷所支付的價格或花費(fèi)的成本是否客觀合理。舊房地產(chǎn)的價格或價值也是通過與其類似的新的、最適合的房地產(chǎn)的價格或價值來衡量的。類似房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)被建造所花費(fèi)的必要成本，提供了待估房地產(chǎn)價格判斷的一種衡量標(biāo)準(zhǔn)。因此替代原則指示我們，在運(yùn)用成本法估價時，對估價對象的成本構(gòu)成內(nèi)容和相關(guān)數(shù)據(jù)應(yīng)通過市場比較分析來確定。

　　2、最高最佳使用原則。最高最佳使用的概念是房地產(chǎn)價格或價值的根本，房地產(chǎn)的價格是由其使用用途所產(chǎn)生的效用決定的，最高最佳使用決定了其可能的最高價格或價值，但是現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)并不一定處于其最高最佳使用狀態(tài)，這是我們估價時必須分析的問題。最高最佳使用體現(xiàn)在：估價土地的價格或價值時假設(shè)其為空地并能開發(fā)至最高最佳使用狀態(tài)；估價建筑的價格或價值時假設(shè)其經(jīng)過改造能達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)。假設(shè)為空地時土地可能有一最高最佳使用用途，當(dāng)有建筑物時房地合一可能有另外一種最高最佳使用用途，因此，在用成本法對房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，應(yīng)特別注意這樣的兩種可能，從合法性、技術(shù)可能性、經(jīng)濟(jì)可行性和產(chǎn)出最大化入手結(jié)合估價目的來分析判斷房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)。在進(jìn)行最高最佳使用分析時，還應(yīng)注意建筑物是否與土地處于均衡狀態(tài)，建筑物中各組成部分是否處于均衡狀態(tài)。當(dāng)建筑物的存在不能使土地達(dá)到其最高最佳使用狀態(tài)、或者土地的最高最佳使用限制了建筑物發(fā)揮其最大效用、或者建筑物各組成部分的不匹配，都有可能造成房地產(chǎn)的減值。這種減值可以從建筑物功能性損耗來進(jìn)行分析和測算。人們購買房地產(chǎn)的期望是獲得價值最大化或效用最大化，最高最佳使用指示出房地產(chǎn)預(yù)期所能達(dá)到的可能的最高收益和可能產(chǎn)生的最大效用。因此在成本法估價中，估價對象如果為空地應(yīng)以其最高最佳使用用途進(jìn)行分析估價，當(dāng)房地合一時，要分析假設(shè)所占用的土地為空地時的最高最佳使用和房地合一時最高最佳使用是否一致，從而分析建筑物的存在對房地產(chǎn)價格或價值的影響是增值還是減值。

　　3、供求原則。房地產(chǎn)的價格或價值會隨著供給和需求的變動而變動，在用成本法進(jìn)行估價時，也要進(jìn)行房地產(chǎn)的市場供求分析。如果成本與價格不成比例的變動，房地產(chǎn)將具有較多或較少的利潤，從而影響房地產(chǎn)的價格或價值，使其等量減少或增加。從另一角度來看，成本的投入只有當(dāng)其會增加房地產(chǎn)的效用時，才可能形成房地產(chǎn)的價值，而且所產(chǎn)生的效用還必須被市場認(rèn)可，其形成的價值才會得到實(shí)現(xiàn)。而效用的市場認(rèn)可是通過市場供求決定的，當(dāng)求大于供時，效用的認(rèn)可度就會提高從而增加房地產(chǎn)的價格或價值，當(dāng)供大于求時，效用的認(rèn)可度就會減低從而降低房地產(chǎn)的價格或價值。成本法估價考慮折舊時對經(jīng)濟(jì)折舊的分析正是基于供求對效用的認(rèn)可度來分析的。因此供求原則要求成本法中在運(yùn)用時，應(yīng)通過市場供求狀況來分析成本對房地產(chǎn)效用的貢獻(xiàn)及實(shí)現(xiàn)程度，以確定成本投入所產(chǎn)生利潤大小和由此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊的大小，從而調(diào)增或調(diào)減成本法估價的結(jié)果。

　　4、估價時點(diǎn)原則。當(dāng)然在運(yùn)用以上原則進(jìn)行估價時，我們還應(yīng)遵循估價時點(diǎn)原則。估價師應(yīng)根據(jù)估價時點(diǎn)時市場數(shù)據(jù)、估價時點(diǎn)時有效的法律法規(guī)對稅和費(fèi)的規(guī)定、估價時點(diǎn)時的利率水平等來確定各成本內(nèi)容及其取值。

　　四、結(jié)束語

　　以上筆者對成本法估價從理論上進(jìn)行了一般性回顧性的認(rèn)識與思考，對采用成本法估價如何遵循和運(yùn)用估價原則提供了一些思路。但房地產(chǎn)估價中，要使運(yùn)用成本法的估價結(jié)果合理和準(zhǔn)確，還有侍于估價師們在實(shí)踐中對估價理論、估價原則的進(jìn)一步的理解研究和對房地產(chǎn)市場的不斷探索。

　　參考資料：

　　1、柴強(qiáng)主編《房地產(chǎn)估價理論與方法》2004年4月第一版；

　　2、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》GB/T-50291—1999；

　　3、“The Appraisal of Real Estate”11th Edition中文簡體版，地質(zhì)出版社，2001.11.