一、現(xiàn)代社會(huì)金融的力量空前強(qiáng)大，以信用前提相對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)卻是她的克星，風(fēng)險(xiǎn)造成的危機(jī)，可以使一切隨信用蕩然席卷而去，誰(shuí)能不懼。

　　銀行作為房地產(chǎn)金融特殊產(chǎn)品的銷(xiāo)售商，隨著此項(xiàng)業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，由此而來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，愈來(lái)愈引起有關(guān)各方的高度重視和警惕。盡管一些銀行不良資產(chǎn)通過(guò)銷(xiāo)售的方式轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，但抵押的成敗有效與否影響到這部分資產(chǎn)的質(zhì)量和出售價(jià)格，說(shuō)到底還是銀行的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)金融中，房地產(chǎn)的抵押擔(dān)保在風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中至關(guān)重要，它是銀行抵御風(fēng)險(xiǎn)的重要防線，既十分有效，又不能完全抵御。因此必須對(duì)其的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)狀況作一個(gè)有效的分析，以房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)情況，可通過(guò)對(duì)以下這些問(wèn)題較系統(tǒng)地分析來(lái)認(rèn)識(shí)。

　　（1）房地產(chǎn)抵押權(quán)人的一般風(fēng)險(xiǎn)；（2）權(quán)益、時(shí)差與抵押風(fēng)險(xiǎn)；（3）不能抵而不漏，押而不死的風(fēng)險(xiǎn)；（4）在建工程的抵押風(fēng)險(xiǎn)；（5）住宅按揭的抵押風(fēng)險(xiǎn)；（6）拍賣(mài)市場(chǎng)反饋的抵押風(fēng)險(xiǎn)；（7）不同類(lèi)型房地產(chǎn)的抵押風(fēng)險(xiǎn)；（8）全期抵押評(píng)估的動(dòng)態(tài)運(yùn)作等。

　　二、房地產(chǎn)抵押權(quán)人的一般風(fēng)險(xiǎn)防范。

　　抵押就房地產(chǎn)而言，是指抵押人以其合法擁有的房地產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押房地產(chǎn)一般指抵押人抵押給債權(quán)人的其合法擁有的、國(guó)家法律允許轉(zhuǎn)讓的房屋及其建筑所有權(quán)、土地使用權(quán)和其他房地產(chǎn)權(quán)利。它應(yīng)符合抵押合法有效，物權(quán)明確，易于變賣(mài)、處分渠道暢通的要求，才能規(guī)避相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　1、抵押合法有效。屬?lài)?guó)有的房地產(chǎn)作抵押時(shí)，需經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)認(rèn)可（但國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的商品房地產(chǎn)，系交易商品不在此列。以下類(lèi)同）；凡股份制企業(yè)、合資合營(yíng)企業(yè)有限責(zé)任公司需按企業(yè)章程經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)；凡以共有房地產(chǎn)作抵押時(shí)需經(jīng)全體共有人書(shū)面同意并履行必要手續(xù)；預(yù)購(gòu)商品房或在建商品房抵押時(shí)，必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件，符合建設(shè)工程承發(fā)包條件并取得商品房預(yù)售許可證和房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)。抵押房地產(chǎn)必須進(jìn)行抵押登記、保險(xiǎn)、公證。用作抵押貸款擔(dān)保時(shí)，應(yīng)保證抵押貸款的抵押權(quán)人為第一抵押受益人，否則就難以起到有效的抵押擔(dān)保作用。

　　2、物權(quán)明確。房地產(chǎn)的物權(quán)包括自物權(quán)和它物權(quán)，自物權(quán)系所有權(quán)，包括對(duì)房地產(chǎn)的占有權(quán)、管理權(quán)、使用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)的總稱(chēng)；他物權(quán)是對(duì)他人房地產(chǎn)的權(quán)利，如抵押權(quán)人對(duì)抵押房地產(chǎn)的權(quán)利等。一般來(lái)說(shuō)，可以買(mǎi)賣(mài)的房地產(chǎn)均可以抵押，可以抵押的房地產(chǎn)也允許買(mǎi)賣(mài)或補(bǔ)辦手續(xù)后可以轉(zhuǎn)讓。

　　3、易于變賣(mài)、處分渠道通暢。抵押物盡可能地滿足處分渠道暢通，易于變賣(mài)的要求，抵押物必須具有變現(xiàn)的可能性，一定的變現(xiàn)價(jià)值和要求的變現(xiàn)速率。否則就會(huì)加大抵押的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榈盅何锞哂幸欢康淖儸F(xiàn)價(jià)值是其擔(dān)保履行其相應(yīng)債務(wù)的需要，變現(xiàn)速率實(shí)際是保證其變現(xiàn)價(jià)值的條件。從本質(zhì)上來(lái)講，變現(xiàn)價(jià)值具有現(xiàn)金流性質(zhì)，是具有時(shí)間特征的價(jià)值。

　　三、權(quán)益、時(shí)差與抵押風(fēng)險(xiǎn)。倘若有一宗貸款額度是70萬(wàn)元，抵押物價(jià)值100萬(wàn)元，抵押貸款率是70％嗎？回答是否定的。

　　抵押貸款期內(nèi)某一時(shí)點(diǎn)的抵押貸款率是相應(yīng)時(shí)點(diǎn)抵押權(quán)人的權(quán)益價(jià)格（如貸款風(fēng)險(xiǎn)金額）與抵押物價(jià)值的比值，抵押率為用于擔(dān)保的抵押物價(jià)值與抵押權(quán)人權(quán)益之比，二者互為倒數(shù)。

　　抵押權(quán)人的權(quán)益、運(yùn)作中的時(shí)間差和抵押貸款率之間的內(nèi)在相互關(guān)系如圖所示（略）。

　　其中，圖中鋸齒波實(shí)線為借款二年按季結(jié)息正常情況下的借貸還息，還本付息情況。上斜線形成每季利息，下垂線表示每季還息。第8季度的下垂線為還本結(jié)息。

　　但是如果借款人一旦發(fā)生逾期不能還息，并且要通過(guò)處分抵押物來(lái)清償時(shí)，就引出了如圖中的一組平行的罰息曲線（廣義，下同）。假定按現(xiàn)行一年期貸款利息5.58%計(jì)算，則季息為0.9765萬(wàn)元，罰息為每日以計(jì)息基數(shù)的萬(wàn)分之三計(jì)取，罰息曲線比正常情況下的曲線斜率要大很多，兩者在連接處明顯的向上翹了。

　　假定從不能正常付息至清償（或進(jìn)入訴訟程序）需9個(gè)月時(shí)間，則銀行的權(quán)益為本金、當(dāng)期的利息、罰息之和，每個(gè)時(shí)點(diǎn)都有可能出現(xiàn)這種情況如圖中的平行虛線所示，如果進(jìn)入訴訟程序則掛帳停息，銀行的基本權(quán)益部分從法律上就固定下來(lái)。

　　其次，抵押貸款中的雙時(shí)差問(wèn)題。從所附總圖可見(jiàn)，如在t3點(diǎn)出險(xiǎn)，處分點(diǎn)在t6處，由此造成了銀行權(quán)益的改變和增加。抵押物在t3處為98.5萬(wàn)元，假如t6時(shí)即為處分點(diǎn)，此時(shí)抵押物價(jià)值為97.0萬(wàn)元，再順延則更低，所以抵押物價(jià)值曲線與抵押物抵押價(jià)值曲線是不同的，兩者存在時(shí)間差△t.前者是現(xiàn)時(shí)價(jià)值，后者是現(xiàn)時(shí)對(duì)應(yīng)的處分變現(xiàn)日的抵押物價(jià)值。抵押物折舊為直線時(shí)的情況如圖示，隨抵押價(jià)值的減少抵押貸款率漸增。

　　由上可知，權(quán)益較貸款本金要全面，時(shí)差是客觀存在的，抵押貸款率不是貸款本金與抵押物價(jià)值之比，而是抵押權(quán)人的權(quán)益價(jià)格與抵押物抵押價(jià)值的比值，如上圖示。貸款期內(nèi)各時(shí)點(diǎn)抵押貸款率的最大值即是該案的抵押貸款率。若借貸個(gè)案性情況如圖上方給出的表列數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)讀識(shí)均為右標(biāo)注），本章節(jié)開(kāi)頭的答案就不是70％了，若是至滿一年的抵押貸款率為79.51％，至滿二年時(shí)則已經(jīng)成81.19％，這就是權(quán)益時(shí)差下的抵押風(fēng)險(xiǎn)，它揭示了真正的抵押貸款率和抵押率。

　　四、抵押權(quán)人最難把握的最大風(fēng)險(xiǎn)，抵押價(jià)值評(píng)估最難掌握的問(wèn)題是抵押房地產(chǎn)的權(quán)利問(wèn)題

　　房地產(chǎn)抵押是不轉(zhuǎn)移占有的特定交易形式，它是一種將來(lái)時(shí)的可能轉(zhuǎn)讓行為，房地產(chǎn)的權(quán)利是以登記為前提，通過(guò)讓渡來(lái)實(shí)現(xiàn)的。但事實(shí)上房地產(chǎn)并不是所有的權(quán)利都能登記的，而我們的抵押價(jià)值評(píng)估沒(méi)有理由把這些尚不能登記或無(wú)法登記的客觀的權(quán)利價(jià)格不評(píng)估進(jìn)去。也就是說(shuō)在抵押房地產(chǎn)中，由于其形態(tài)各異、權(quán)利交錯(cuò)，信息存在著嚴(yán)重的不對(duì)稱(chēng)。抵押權(quán)人所能實(shí)現(xiàn)的房地產(chǎn)權(quán)利一般都小于等于抵押人的房地產(chǎn)權(quán)利，但這個(gè)小于一定不能是抵押價(jià)值評(píng)估者的失誤所造成的，抵押價(jià)值評(píng)估結(jié)果一定不能發(fā)生估價(jià)對(duì)象權(quán)利被違背客觀地夸大。比如，在滬市某中心區(qū)，曾有一幢不大的商品住宅，在建工程抵押時(shí)已結(jié)構(gòu)封頂，市價(jià)為每平方米建筑面積12000多元，但在此前已以10000元的整體價(jià)格銷(xiāo)售給了某外商。雖未登記，合約已簽，第一筆款項(xiàng)已支付。實(shí)際抵押人的權(quán)利最大價(jià)值的不利情況（即不考慮可以毀約的情況），也就是有利于抵押權(quán)人的情況，已被鎖定在銷(xiāo)售價(jià)格上。而部分銷(xiāo)售款已發(fā)生，未作封閉式監(jiān)管的款項(xiàng)要?jiǎng)冸x，后續(xù)工程至竣工交付尚未盡義務(wù)款項(xiàng)及相應(yīng)利潤(rùn)的扣除，都必須在抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)一并考慮。

　　另外，筆者曾經(jīng)遇到過(guò)這樣一件事，有一開(kāi)發(fā)商將銷(xiāo)售不出去的高層商品住宅，在不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)利人的情況下，作動(dòng)遷安置之用后，欲將其抵押給銀行作貨款擔(dān)保之用，委托抵押價(jià)值評(píng)估。這例估價(jià)對(duì)象屬于抵押未設(shè)定租賃期限的商品住宅，是不能變現(xiàn)的。產(chǎn)權(quán)方的權(quán)利，僅僅是可以獲得售后公房的產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償部分（如再一次被動(dòng)遷，在上海則可獲得動(dòng)拆遷評(píng)估價(jià)格額20%的產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償）。如果一直維系未設(shè)定租賃期限的租賃行為，則在此期間，非但不能抵押變現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)人還要月月盡義務(wù)，年年擔(dān)責(zé)任，定期要貼錢(qián)。這宗房產(chǎn)假如抵押，抵押人對(duì)該房地產(chǎn)擁有的抵押權(quán)利價(jià)格該為多少。但從房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)和權(quán)利登記上，見(jiàn)不到已作動(dòng)遷安置之用的字樣，假如我們不堅(jiān)持一定要踏勘現(xiàn)場(chǎng)，就不能發(fā)現(xiàn)喜氣洋洋裝修著估價(jià)對(duì)象的被安置居民。

　　我們還遇到將尚可使用年限為25年，前20年租金已一次性收繳的辦公樓來(lái)抵押作擔(dān)保的情況，抵押人房地產(chǎn)權(quán)利的嚴(yán)重缺失情況是不少的，而且此項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，抵押價(jià)值評(píng)估的價(jià)格就不可能再保證其評(píng)估的正確性了。因此，在抵押價(jià)值評(píng)估過(guò)程中，一方面應(yīng)當(dāng)注意銀行的權(quán)益，另一方面應(yīng)當(dāng)對(duì)抵押人抵押的房地產(chǎn)可以真正讓渡的權(quán)利價(jià)值，根據(jù)應(yīng)當(dāng)占有且已經(jīng)占有的資料和現(xiàn)場(chǎng)踏勘掌握的情況作出正確的判斷，才能保證為后續(xù)抵押價(jià)值評(píng)估創(chuàng)造必要的條件，才可能保證后續(xù)抵押價(jià)值評(píng)估作業(yè)的正確性。