內(nèi)容提要：本文從我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅的目的和理由著手，在借鑒當(dāng)今世界各國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)（物業(yè)）稅費(fèi)經(jīng)驗(yàn)和做法的基礎(chǔ)上，指出了我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅的難點(diǎn)，并提出其現(xiàn)實(shí)選擇。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)稅 國(guó)際慣例 難點(diǎn) 現(xiàn)實(shí)選擇

　　“物業(yè)”一詞源于香港和東南亞，其一般的含義是已建成并投入使用的各類房屋以及與其相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地等。物業(yè)是房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的別稱，物業(yè)稅即指房地產(chǎn)稅，是財(cái)產(chǎn)稅的一種。將現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)稅制改革為物業(yè)稅的目的和理由，學(xué)界較一致的認(rèn)識(shí)為：一是我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)稅制存在諸多問(wèn)題，改革勢(shì)在必行，如征稅范圍過(guò)窄，稅基覆蓋不全；計(jì)稅依據(jù)不科學(xué)；稅率設(shè)計(jì)不合理，畸輕畸重，妨礙稅收調(diào)節(jié)作用正常發(fā)揮；內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，有違國(guó)民待遇原則；稅費(fèi)重復(fù)設(shè)置，收費(fèi)過(guò)多過(guò)濫，企業(yè)負(fù)擔(dān)較重等。二是開(kāi)征物業(yè)稅可降低目前過(guò)高的房?jī)r(jià)。據(jù)中國(guó)財(cái)經(jīng)信息網(wǎng)披露，在我國(guó)的房?jī)r(jià)中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)占到了60%，建筑成本只占40%.而在國(guó)外的房?jī)r(jià)中，建筑成本占房?jī)r(jià)的70 %，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)約占30%.從理論上說(shuō)，如果根據(jù)美英等國(guó)的經(jīng)驗(yàn)開(kāi)征物業(yè)稅，在購(gòu)買新房這一環(huán)節(jié)上，消費(fèi)者至少可以減少10%～20%的購(gòu)房成本，這樣可使居民的置業(yè)門檻相應(yīng)降低，有利于房地產(chǎn)的合理流動(dòng)和土地的集約經(jīng)營(yíng)。三是開(kāi)征物業(yè)稅有利于避免批租制的弊端，抑制投資泡沫。四是開(kāi)征物業(yè)稅有利于調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距。五是開(kāi)征物業(yè)稅有利于與國(guó)際接軌。

　　一、當(dāng)今世界各國(guó)房地產(chǎn)（物業(yè)）稅費(fèi)政策的共同取向

　　世界各國(guó)都非常重視房地產(chǎn)（物業(yè)）稅費(fèi)制度建設(shè)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，由于土地、房屋多為私有，因此土地房屋稅收關(guān)系比較明確。房地產(chǎn)（物業(yè)）稅收是建立在一定的土地制度基礎(chǔ)之上的，雖然不同國(guó)家土地制度的差異導(dǎo)致了房地產(chǎn)（物業(yè)）稅收性質(zhì)的不同以及征收方式和辦法的不同，但是總體來(lái)看都存在著共同的政策取向。通過(guò)對(duì)美國(guó)、加拿大、澳大利亞等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，以及肯尼亞、印尼等發(fā)展中國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)（物業(yè)）稅費(fèi)政策的比較研究，現(xiàn)將其共同點(diǎn)歸納如下：

　?。ㄒ唬敖y(tǒng)一名稱，合并征收”是大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)（物業(yè)）稅收政策的一個(gè)重要特征

　　在美國(guó)、英國(guó)、加拿大、法國(guó)、荷蘭等國(guó)家，房屋和土地是統(tǒng)一征稅的，如美國(guó)對(duì)土地和房屋直接征收的是房地產(chǎn)稅，又稱不動(dòng)產(chǎn)稅，且明確它的使用方向和范圍。在加拿大，擁有物業(yè)就需要向市政府繳納物業(yè)稅（或稱房地產(chǎn)稅），用于政府提供公共服務(wù)。而中國(guó)目前卻是房產(chǎn)稅、土地稅分開(kāi)征收。

　?。ǘ└鲊?guó)的房地產(chǎn)（物業(yè)）稅收完全是地方稅種，并且是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源

　　這樣做的目的是把地方政府的事權(quán)和財(cái)權(quán)有效地結(jié)合起來(lái)，一方面有利于激發(fā)地方政府征收房地產(chǎn)稅的積極性；另一方面有利于擴(kuò)大地方基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)的投資規(guī)模，從而形成稅收收入增長(zhǎng)的良性循環(huán)。例如美國(guó)，房地產(chǎn)（物業(yè)）稅由各市、鎮(zhèn)征收，除馬里蘭州1998年將征稅權(quán)上收到州政府之外，其他49個(gè)州都是歸地方政府征收，其房地產(chǎn)稅一般要占地方財(cái)政收入的50 %～80%.

　?。ㄈ亩愂盏姆植冀Y(jié)構(gòu)來(lái)看，大多數(shù)國(guó)家都在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的稅收則相對(duì)較少

　　強(qiáng)化在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅將會(huì)刺激土地、房屋的經(jīng)濟(jì)供給和頻繁的交易活動(dòng)發(fā)生，有利于房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。如美國(guó)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的稅負(fù)相對(duì)較輕，僅有交易稅和所得稅，并享有各種稅收政策的優(yōu)惠；而購(gòu)置后的使用占有者則必須每年繳納房地產(chǎn)稅，且不分對(duì)象實(shí)行統(tǒng)一的稅率和征管辦法，只是對(duì)住宅實(shí)行各種減免和抵扣。

　　（四）從稅負(fù)水平來(lái)看，各國(guó)房地產(chǎn)（物業(yè)）稅收政策都堅(jiān)持“寬稅基、少稅種、低稅率”的基本原則

　　所謂“寬稅基”是指除了對(duì)公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行免稅外，其余的均要征稅。如美國(guó)房地產(chǎn)稅的稅基是房地產(chǎn)評(píng)估值的一定比例（各州規(guī)定不一，從20 %～100%不等）?！吧俣惙N”，即國(guó)外設(shè)置的有關(guān)房地產(chǎn)的稅收種類相對(duì)較少，一方面可以避免因稅種復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)征稅等稅負(fù)不公平現(xiàn)象的發(fā)生；另一方面又可以降低稅收征管成本，提高稅收效率?！暗投惵省?，即指國(guó)外房地產(chǎn)（物業(yè)）稅率一般都不高，如目前美國(guó)的50個(gè)州都征收這項(xiàng)稅收，各州和地方政府的房地產(chǎn)稅率不同，大約平均為1%～3 %；① 在加拿大多倫多市，2003年物業(yè)稅稅率為1%.② 這樣的稅制搭配可以說(shuō)代表了房地產(chǎn)（物業(yè)）稅收作為財(cái)產(chǎn)稅的未來(lái)發(fā)展方向。

　?。ㄎ澹榱舜龠M(jìn)住宅市場(chǎng)的發(fā)展，讓更多的人擁有自己的住宅，大多數(shù)國(guó)家在購(gòu)買、建造和租售住宅方面實(shí)行了稅收鼓勵(lì)政策，對(duì)低收入者的實(shí)際困難還采取了更加優(yōu)惠的措施

　　如美國(guó)對(duì)利用抵押貸款購(gòu)買、建造和大修自己房屋的業(yè)主，在征收個(gè)人所得稅時(shí)減免抵押貸款的利息支出；對(duì)各州發(fā)行的支持居民購(gòu)房的抵押債券利息不征收投資者的個(gè)人所得稅，使得這些債券可以以較低的利率發(fā)行，從而降低了居民特別是中低收入者的購(gòu)房成本；對(duì)擁有自己住房的業(yè)主，還可減免財(cái)產(chǎn)稅等（如1998年修正的稅法規(guī)定，擁有自己住房的業(yè)主，可在上繳個(gè)人所得稅時(shí)作稅前收入扣除，按照規(guī)定每人可扣除收入2750美元，如果是4口之家，稅前則可扣除收入11000美元）；對(duì)出售自用住房（又稱主住宅）取得的收益給予豁免所得稅（如一套自己住滿2年以上的住宅出售，若是單身，其與購(gòu)入價(jià)的差價(jià)收入不超過(guò)25萬(wàn)美元，就可免稅；如是已婚家庭，差價(jià)收入不超過(guò)50萬(wàn)美元，也可免稅）； 對(duì)低收入者購(gòu)房和租房給予稅收優(yōu)惠政策。如為了使低收入者能買得起和租得起房子，國(guó)會(huì)在1986年通過(guò)了低收入者購(gòu)房和租房稅收抵扣的法案，1993年這項(xiàng)法案成為永久性的法令。根據(jù)這項(xiàng)法令，聯(lián)邦政府每年給各州分配稅收抵扣的最高限額（按每人1.25美元乘以各州的人口），房屋的業(yè)主可在10年內(nèi)每年接受個(gè)人所得稅的直接抵扣，近年來(lái)的稅收抵扣比例大約為8.6 %.需要購(gòu)房的低收入者可向州和地方政府申請(qǐng)抵押信貸證書（每年各州按聯(lián)邦規(guī)定的限額分配），擁有這一證書的低收入者由于獲得了稅收抵扣，從而提高了歸還貸款的能力，并因此能夠拿到更多的住房抵押貸款，在一定程度上緩解了低收入者購(gòu)房的困難。根據(jù)這項(xiàng)法令，從1987～ 1996年，大約建造了60萬(wàn)套低收入住房，這些住房的租價(jià)較低，使得更多的低收入者能夠租得起住房。

　　二、我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅的難點(diǎn)

　　難點(diǎn)之一：土地批租制度不適宜物業(yè)稅的開(kāi)征。

　　房地產(chǎn)（物業(yè)）稅的基石是土地制度。從財(cái)產(chǎn)稅的角度來(lái)看，涉及兩種土地使用和管理制度。一種是土地批租模式；另一種模式是對(duì)土地的供應(yīng)量和交易基本不設(shè)限，但使用的土地要定期進(jìn)行評(píng)估，在評(píng)估價(jià)格的基礎(chǔ)上征收財(cái)產(chǎn)稅（物業(yè)稅）。

　　我國(guó)實(shí)行的是“批租制”，即在土地使用權(quán)屬于國(guó)家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購(gòu)買一定期限的土地使用權(quán)。根據(jù)土地的不同用途，批租期限從 40～70年不等，而其大部分稅費(fèi)，用地者須一次性支付。依據(jù)這一制度，房產(chǎn)所有者在購(gòu)入房地產(chǎn)時(shí)，其房?jī)r(jià)中已經(jīng)包含了土地批租期限內(nèi)的幾乎全部的房地產(chǎn)稅費(fèi)。土地批租制給各級(jí)政府帶來(lái)了豐厚的財(cái)源，可以用來(lái)改善公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施。不過(guò)這種做法實(shí)際上是將后40～70年的土地收益一次性收取，是本屆政府在花后屆政府的錢，是“寅吃卯糧”搞建設(shè)，其后果必然導(dǎo)致土地的濫用。目前的土地批租制度使得地價(jià)升高，房產(chǎn)價(jià)格也隨之增高，因而居民置業(yè)的門檻比較高。而在“物業(yè)稅”的模式之下，房地產(chǎn)業(yè)的稅收征收環(huán)節(jié)后移，這樣可以令房?jī)r(jià)下降；業(yè)主購(gòu)房之后，每年再繳納相應(yīng)的稅金。這樣一方面可以降低居民的置業(yè)門檻；另一方面還可以為地方政府提供連綿不斷的、穩(wěn)定的稅源，使地方政府改變其短期行為，更加關(guān)心投資環(huán)境，樹(shù)立可持續(xù)發(fā)展的投資理念，達(dá)到合理配置城市土地資源的目的。目前，絕大多數(shù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家包括大量發(fā)展中國(guó)家都采取了這一辦法。問(wèn)題是我國(guó)能否以及怎樣才能實(shí)現(xiàn)土地批租制向“物業(yè)稅”模式的轉(zhuǎn)變？

　　難點(diǎn)之二：房地產(chǎn)評(píng)估工作尚未明確。

　　開(kāi)征物業(yè)稅，就必須進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估工作。目前，我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)的征收實(shí)際上由土地管理部門和稅務(wù)部門雙重管理。例如房地產(chǎn)稅由稅務(wù)部門征收，而土地出讓金則須向土地部門繳納。開(kāi)征物業(yè)稅后，必須按照國(guó)際慣例定期進(jìn)行土地評(píng)估，屆時(shí)這項(xiàng)具體而又基礎(chǔ)性的工作究竟由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，尚不清楚。

　　難點(diǎn)之三：產(chǎn)權(quán)不明也成為開(kāi)征物業(yè)稅的一大障礙。

　　開(kāi)征物業(yè)稅要求土地房屋的產(chǎn)權(quán)必須明晰。然而，我國(guó)目前有很多企業(yè)、部門、事業(yè)單位的用房，產(chǎn)權(quán)不清、產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離的情況非常嚴(yán)重。有很多房屋只有使用權(quán)，根本沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。在實(shí)際征管過(guò)程中，按照房屋產(chǎn)權(quán)人征稅的困難相當(dāng)大，相當(dāng)一部分人是使用人在繳稅。而物業(yè)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的一種，從理論上講應(yīng)當(dāng)向房屋的產(chǎn)權(quán)人征收，但在目前的情況下，明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系尚有相當(dāng)大的困難。

　　難點(diǎn)之四：物業(yè)稅的稅負(fù)水平難以確定。

　　目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的整個(gè)行業(yè)鏈條中涉及了大量稅費(fèi)，既有稅務(wù)機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)取得、保有、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、契稅、教育費(fèi)附加、所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅等稅種；又有土地管理部門收取的土地出讓金等費(fèi)用；還有房地產(chǎn)管理部門在房地產(chǎn)登記、使用、經(jīng)營(yíng)交易、過(guò)戶以及日常管理等環(huán)節(jié)收取的各種費(fèi)用。面對(duì)如此繁雜的稅費(fèi)及計(jì)征辦法，要想很快地科學(xué)測(cè)算出現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的稅收負(fù)擔(dān)是較為困難的，因而也使物業(yè)稅的稅負(fù)水平難以確定。

　　難點(diǎn)之五：舊房的重復(fù)征稅問(wèn)題如何解決。

　　開(kāi)征物業(yè)稅有利于避免“土地批租制”的弊端，但從“土地批租制”過(guò)渡到“物業(yè)稅”，顯然要經(jīng)過(guò)一番十分復(fù)雜的演化過(guò)程。因?yàn)橥恋嘏庵浦两褚褜?shí)行了20多年，相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)已經(jīng)一次性交納了多年的土地稅費(fèi)。換句話說(shuō)，目前的買房人已經(jīng)承擔(dān)了政府批租后高昂的房?jī)r(jià)，政府事實(shí)上是一次性收了70年的“物業(yè)稅”。如果將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)轉(zhuǎn)入物業(yè)稅，對(duì)所有的房地產(chǎn)一律按新稅法收稅，也就意味著重復(fù)計(jì)征，因此，如何解決舊房的重復(fù)征稅就成為最棘手的問(wèn)題。

　　三、我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅的現(xiàn)實(shí)選擇

　　從上述分析可知，我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅存在一定困難，但不能知難而退，要勇于攻堅(jiān)。當(dāng)然，改革應(yīng)循序漸進(jìn)，穩(wěn)步實(shí)施。在開(kāi)征物業(yè)稅之前，需要進(jìn)行如下幾項(xiàng)改革：實(shí)行內(nèi)外房地產(chǎn)稅制的并軌；改土地“批租”制為“物業(yè)稅”制；實(shí)行嚴(yán)格的房地產(chǎn)登記制度，盡快明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系；逐步建立規(guī)范的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)制；科學(xué)測(cè)算物業(yè)稅的稅負(fù)水平。在統(tǒng)一城鄉(xiāng)稅制的基礎(chǔ)上，再適時(shí)推出統(tǒng)一的物業(yè)稅。其基本思路是：統(tǒng)一立法，簡(jiǎn)化稅制，新舊房產(chǎn)區(qū)別對(duì)待，公平稅負(fù)，拓寬稅基，改進(jìn)計(jì)稅依據(jù)，合理設(shè)置稅率，適度下放管理權(quán)限，提高財(cái)產(chǎn)稅收在地方稅收收入中的比重，充分發(fā)揮其組織收入和調(diào)控經(jīng)濟(jì)的作用，以促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

　?。ㄒ唬┖?jiǎn)化稅種，統(tǒng)一內(nèi)外稅制，統(tǒng)一名稱

　　借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家開(kāi)征房地產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)，將現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和保有各環(huán)節(jié)（除耕地占用稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和所得稅外）的所有稅種和相關(guān)收費(fèi)，合并調(diào)整，構(gòu)建統(tǒng)一規(guī)范的房地產(chǎn)（物業(yè)）稅。統(tǒng)一內(nèi)外稅制，對(duì)內(nèi)外資企業(yè)單位、經(jīng)濟(jì)組織、個(gè)人一律按統(tǒng)一名稱征收物業(yè)稅，同時(shí)，將征收環(huán)節(jié)后移，改由開(kāi)發(fā)建設(shè)、交易環(huán)節(jié)承擔(dān)的稅收為擁有和使用的單位和個(gè)人承擔(dān)。

　?。ǘ┻m當(dāng)擴(kuò)大稅基，公平稅負(fù)

　　改革后的房地產(chǎn)（物業(yè)）稅，應(yīng)借鑒國(guó)際上的一些通行做法，擴(kuò)大其覆蓋面。從課稅環(huán)節(jié)看，房地產(chǎn)（物業(yè)）稅主要對(duì)保有環(huán)節(jié)征收。從課稅對(duì)象看，主要包括不動(dòng)產(chǎn)，兼顧有形動(dòng)產(chǎn)，如企業(yè)的機(jī)器設(shè)備、車船。從課稅地域看，要將房地產(chǎn)稅擴(kuò)大到農(nóng)村。從納稅人看，根據(jù)屬地原則，既對(duì)中國(guó)居民在中國(guó)境內(nèi)的財(cái)產(chǎn)征稅，也對(duì)外國(guó)居民在中國(guó)境內(nèi)的財(cái)產(chǎn)征稅。同時(shí)，規(guī)范稅收減免，清理稅收優(yōu)惠政策，從而達(dá)到公平稅負(fù)的目的。

　?。ㄈ┚_計(jì)稅依據(jù)，建立房地產(chǎn)評(píng)估值制度

　　按評(píng)估值征稅是西方國(guó)家房地產(chǎn)稅法中一條很重要的原則，按房地產(chǎn)評(píng)估值征稅，能比較客觀地反映房地產(chǎn)價(jià)值和納稅人的承受能力，有利于解決現(xiàn)行房地產(chǎn)（物業(yè)）稅制存在的計(jì)稅依據(jù)不合理的問(wèn)題，使多占有財(cái)產(chǎn)的納稅人多繳稅，少占有財(cái)產(chǎn)的少繳稅。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，房產(chǎn)價(jià)值隨之上下浮動(dòng)，評(píng)估值也會(huì)相應(yīng)調(diào)整，體現(xiàn)了公平的原則。在評(píng)估值有失公平的情況下，還可以通過(guò)法律程序進(jìn)行調(diào)整。按評(píng)估值征稅可以較好地調(diào)節(jié)土地級(jí)差收益，保護(hù)土地資源，也可以促使納稅人合理利用房產(chǎn)、土地，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易和促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效配置。建議目前由省、自治區(qū)、直轄市人民政府認(rèn)定的專門財(cái)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)每3～5年評(píng)估一次。

　　（四）中央設(shè)置幅度稅率， 適當(dāng)下放稅政管理權(quán)限

　　我國(guó)目前是由人大授權(quán)國(guó)務(wù)院，統(tǒng)一制定房產(chǎn)稅、土地使用稅及其他各稅的稅收條例，各地根據(jù)條例精神貫徹執(zhí)行，在征稅范圍、計(jì)稅依據(jù)、減免稅等方面基本上沒(méi)有稅政管理權(quán)。如房產(chǎn)稅1.2 %的稅率，對(duì)于經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的沿海省市來(lái)講偏低，起不到宏觀調(diào)控的作用，也達(dá)不到節(jié)約土地的目的。而對(duì)于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的內(nèi)陸省份則顯得偏高，納稅人反映強(qiáng)烈。地方?jīng)]有權(quán)限調(diào)整房地產(chǎn)稅政策，調(diào)動(dòng)不了地方政府的積極性，而中央又由于權(quán)力過(guò)于集中，包袱太重，新政策遲遲不能出臺(tái)，使得房產(chǎn)稅、土地使用稅政策遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于形勢(shì)發(fā)展的需要。所以，在制定物業(yè)稅稅收政策時(shí)，應(yīng)賦予地方一定的稅政管理權(quán)限。筆者建議采用幅度比例稅率（如0.1 %～2%），中央只規(guī)定稅率幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定幅度范圍內(nèi)，根據(jù)本地市政建設(shè)狀況、經(jīng)濟(jì)繁榮程度等實(shí)際情況，確定本地區(qū)的具體適用稅率，決定是否開(kāi)征或適當(dāng)予以減免。確定0.1%～2%的幅度稅率，主要基于兩點(diǎn)考慮：一是遵循國(guó)際上低稅率的慣例；二是新開(kāi)征的物業(yè)稅是以一定比例的房地產(chǎn)評(píng)估（稅）值為計(jì)稅依據(jù)，由房產(chǎn)所有人按年納稅，這樣既不會(huì)加重納稅人的負(fù)擔(dān)，同時(shí)又可以使稅收“細(xì)水長(zhǎng)流”。

　　（五）需要說(shuō)明的幾個(gè)問(wèn)題

　　1.清理收費(fèi)問(wèn)題。目前的基本思路是將現(xiàn)行的各種收費(fèi)實(shí)行“清、留、轉(zhuǎn)、改”，即清理房地產(chǎn)業(yè)的不合理、不合法的收費(fèi)；保留一部分有償服務(wù)、經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)和少量必要的行政事業(yè)性收費(fèi)，按照“收益者付費(fèi)”的原則征收；另外將屬于地價(jià)的收費(fèi)，重歸于地價(jià)中。此外，將一部分具有稅收性質(zhì)的收費(fèi)改為稅收，并將其征收環(huán)節(jié)向后推移。

　　2.新舊房區(qū)別對(duì)待問(wèn)題。建議在新稅法實(shí)施的一定時(shí)期內(nèi)（如20年），對(duì)舊的房地產(chǎn)仍實(shí)行老政策。

　　3.降低房屋租賃環(huán)節(jié)的稅負(fù)，促進(jìn)住宅消費(fèi)。目前我國(guó)城鎮(zhèn)房屋出租繳納營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、所得稅等等，綜合稅負(fù)高達(dá)租金收入的30 %.而美國(guó)對(duì)于房屋出租主要是征收個(gè)人所得稅，且稅前要從出租收入中扣除房屋折舊及各種正常開(kāi)支，即使再加上不論出租與否均需繳納的不動(dòng)產(chǎn)稅，其綜合稅負(fù)也是很低的。過(guò)高的稅負(fù)不僅阻礙了我國(guó)住宅的租賃和銷售，而且導(dǎo)致了隱性市場(chǎng)的大量存在。據(jù)上海市調(diào)查，約有 70%的出租房屋沒(méi)有納入管理，從而使政府的稅源大量流失，并帶來(lái)了治安等一系列社會(huì)問(wèn)題。根據(jù)目前房屋租賃的合理盈利情況，房屋租賃的綜合稅負(fù)應(yīng)低于8%為宜，為此建議調(diào)整目前房屋租賃的稅收政策。

　　4.對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房在計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)予以優(yōu)惠。可借鑒美國(guó)的做法，對(duì)個(gè)人購(gòu)置房屋中的貸款利息允許在個(gè)人所得稅稅前收入中進(jìn)行抵扣，從而鼓勵(lì)個(gè)人投資住宅。

　　5.為解決目前房地產(chǎn)買賣中的營(yíng)業(yè)稅和契稅同時(shí)并征的問(wèn)題，應(yīng)對(duì)居民和單位在第一次購(gòu)買商品房時(shí)免征契稅；對(duì)居民為改善居住條件而轉(zhuǎn)讓現(xiàn)有住房的，不征收營(yíng)業(yè)稅；對(duì)收入水平或住房?jī)r(jià)值在一定標(biāo)準(zhǔn)以下的城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民的自用住宅和出租房收入采取減免稅收的辦法，使其在一定時(shí)期內(nèi)不用負(fù)擔(dān)物業(yè)稅。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和收入水平的提高，逐步縮小減免稅的范圍。

　　6.遵循國(guó)際慣例，著手建立以物業(yè)稅為主，輔以遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅等稅種的調(diào)節(jié)體系，充分發(fā)揮不同稅種相互協(xié)調(diào)配合的整體調(diào)節(jié)功能。同時(shí)，明確物業(yè)稅的公共服務(wù)用途，增強(qiáng)其透明度。

　　7.要把不動(dòng)產(chǎn)稅制改革與調(diào)整稅制結(jié)構(gòu)、合理確定中央與地方稅收管理權(quán)限、擴(kuò)大地方稅收收入規(guī)模、建立地方稅體系等工作結(jié)合起來(lái)進(jìn)行，使物業(yè)稅真正達(dá)到“公平稅負(fù)、增加收入、加強(qiáng)控管、合理分權(quán)、合理集約利用土地資源、培育房地產(chǎn)市場(chǎng)”之目的。