房地產(chǎn)估價(jià)的對(duì)象就是房地產(chǎn)。從實(shí)物形態(tài)上來(lái)看，房地產(chǎn)存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復(fù)合房地產(chǎn)。另外，房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估待估房地產(chǎn)的一定權(quán)益的價(jià)格，因此，估價(jià)對(duì)象也涉及到物權(quán)。依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的需要及其特點(diǎn)，這里將按用途將評(píng)估對(duì)象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類(lèi)型，并分別介紹它們的估價(jià)特點(diǎn)、常用方法及主要注意事項(xiàng)等。

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　　居住房地產(chǎn)主要包括普通住宅、公寓、別墅等。居住房地產(chǎn)不同于一般商品，甚至也不同于其他房地產(chǎn)，它不但具有等價(jià)交換、按質(zhì)論價(jià)、供求決定價(jià)格等商品的共性，還帶有鮮明的社會(huì)保障性，房地產(chǎn)估價(jià)師必須充分掌握居住房地產(chǎn)的這一特點(diǎn)。

　　1.居住房地產(chǎn)的分類(lèi)。住宅可按多種方式分類(lèi)，依據(jù)估價(jià)需要。一般可按檔次和市場(chǎng)化程度劃分。

　?。?）按檔次劃分：l）普通住宅。它是為普通居民提供的，符合國(guó)家住宅標(biāo)準(zhǔn)的住宅。普通住宅符合國(guó)家一定時(shí)期的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，符合國(guó)家人口、資金和土地資源等基本國(guó)情。它代表一個(gè)國(guó)家或地區(qū)城市居民實(shí)際達(dá)到或能夠達(dá)到一定經(jīng)濟(jì)條件下的居住水平。我國(guó)城市中量大面廣的是普通住宅（即經(jīng)濟(jì)適用房），此類(lèi)住宅采用地方或國(guó)產(chǎn)建筑材料，進(jìn)行一般水平的裝飾裝修，選用國(guó)產(chǎn)中檔廚衛(wèi)潔具和設(shè)備?，F(xiàn)階段國(guó)家對(duì)普通住宅往往既制定下限標(biāo)準(zhǔn)，也制定上限標(biāo)準(zhǔn)，以利于宏觀調(diào)控。普通住宅的工程造價(jià)和房屋售價(jià)均較適中。目前，可按1996年頒布的《城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》作為普通住宅評(píng)估的比較尺度。

　　隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)逐漸呈階段性提高?，F(xiàn)階段，我國(guó)建國(guó)以來(lái)修建的標(biāo)準(zhǔn)住宅仍員普通住宅范疇，但在進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)視其與新居住標(biāo)準(zhǔn)的差距和改造的難易程度，給予適當(dāng)?shù)恼劭邸?/p>

　　2）高級(jí)住宅。它是為滿足市場(chǎng)中高收入階層的特殊需求而建造的高標(biāo)準(zhǔn)豪華型住宅，包括高級(jí)公寓、花園住宅和別墅等。這類(lèi)住宅的戶型和功能空間多樣化；每套建筑面積較大，從一百多平方米到幾百平方米不等；裝修、設(shè)施和設(shè)備高檔化，較多地采用進(jìn)口和出口高級(jí)裝飾材料和潔具設(shè)備；戶外環(huán)境要求高；服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)高，管理系統(tǒng)完善，往往采取封閉式安全保衛(wèi)措施和高質(zhì)量的物業(yè)管理。高級(jí)住宅稅費(fèi)額度大，其工程造價(jià)和市場(chǎng)售價(jià)均較高。

　　3）簡(jiǎn)易住宅。主要指建筑年代較早、功能短缺、設(shè)備不全、設(shè)施陳舊、結(jié)構(gòu)單薄的住房。簡(jiǎn)易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；私房售價(jià)（扣除地價(jià)）一般較低。

　　（2）按市場(chǎng)化程度劃分：1）社會(huì)保障性住宅。體現(xiàn)政府、單位、個(gè)人三者共同負(fù)擔(dān)投資和稅費(fèi)的原則，為保障居民必要的居住水平，以優(yōu)惠的稅費(fèi)和價(jià)格向居民提供的住宅，如為中、低收入者提供的住宅。其價(jià)格是不完全的成本價(jià)格，不包括土地增值的價(jià)值，有的甚至只包括部分成本費(fèi)用。這類(lèi)房地產(chǎn)的估價(jià)較為復(fù)雜，往往因交易對(duì)象不同，交易目的不同而出現(xiàn)不同的價(jià)格。

　　2）市場(chǎng)化商品住宅。市場(chǎng)化住宅包括向高收入職工家庭出售的實(shí)行市場(chǎng)價(jià)的公有住房，單位和個(gè)人在市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)的住宅商品房，以及其他以市場(chǎng)價(jià)格交易的各類(lèi)住宅。

　　2.住宅評(píng)估的標(biāo)的物。以住宅作為估價(jià)對(duì)象可以分為：戶（居住單元）、住宅單元、住宅樓、居住小區(qū)等。

　?。?）居住戶。居住戶可以是獨(dú)立的，獨(dú)院獨(dú)棟的，也可以是與鄰居有共墻、共用空間和用地的平房或樓房居住戶。

　?。?）住宅單元。為適應(yīng)住宅建筑大規(guī)模發(fā)展的需要，常將一幢住宅分為幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)段，并把這種標(biāo)準(zhǔn)段稱(chēng)為單元。單元的劃分可大可小，多層住宅一般以數(shù)戶圍繞一個(gè)樓梯可劃分為單元。

　　（3）住宅樓。住宅樓由多戶或多個(gè)居住單元構(gòu)成，并包括住宅建筑基底占地及其四周合理間距的紅線內(nèi)用地。

　?。?）居住小區(qū)。居住小區(qū)是由多棟住宅（低層、多層、中高層和高層）為主體構(gòu)成，并包括道路、水電、燃?xì)狻⒐?、綠化等用地及公共服務(wù)設(shè)施等。不同的評(píng)估標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)有明確的建筑與用地界定和明晰的產(chǎn)權(quán)。

　　3.住宅的價(jià)格構(gòu)成?；谖覈?guó)目前的住房制度與政策，住宅價(jià)格的市場(chǎng)價(jià)與國(guó)家指導(dǎo)價(jià)并存。前者為商品化價(jià)格，由生產(chǎn)過(guò)程中消耗的物化勞動(dòng)的轉(zhuǎn)移價(jià)值和活勞動(dòng)創(chuàng)造的剩余價(jià)值構(gòu)成；后者由成本價(jià)格與不完全成本價(jià)格構(gòu)成。

　　我國(guó)住宅的租金可分為商品租金、成本租金和準(zhǔn)成本租金等。因此，在評(píng)估住宅租金時(shí)應(yīng)明確租金種類(lèi)及其構(gòu)成情況。