小區(qū)的土地使用權(quán)隨房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主共有

　　根據(jù)建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第六條規(guī)定：“房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致原則。”《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第24條第1款同時(shí)規(guī)定：“地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。”

　　由此看來(lái)，由于我國(guó)實(shí)行建筑物所有權(quán)與相應(yīng)土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則，所以在開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓了房屋所有權(quán)的同時(shí)也就轉(zhuǎn)讓了相應(yīng)占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。對(duì)于商品房來(lái)說(shuō)，首先，開(kāi)發(fā)商以出讓方式取得某一地塊的國(guó)有土地使用權(quán)，然后基于該地塊的面積、用地性質(zhì)并根據(jù)城市規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的要求確定建設(shè)規(guī)模。開(kāi)發(fā)商在取得的建設(shè)工程規(guī)劃許可證中明確了小區(qū)的容積率，小區(qū)的容積率是小區(qū)的總建筑面積與小區(qū)總占地面積的比率。出就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建設(shè)之前即確定了小區(qū)建筑面積與用地面積的比例關(guān)系?？梢?jiàn)，開(kāi)發(fā)商將小區(qū)內(nèi)商品房全部售出后，若沒(méi)有特別約定，則小區(qū)占地范圍內(nèi)全部土地的使用權(quán)也應(yīng)隨之一并轉(zhuǎn)移給該小區(qū)的全體業(yè)主。

　　共同享受權(quán)利，按份承擔(dān)義務(wù)——業(yè)主對(duì)小區(qū)土地的共有原則

　　應(yīng)當(dāng)明確，小區(qū)全體業(yè)主對(duì)包括房屋及公共設(shè)備設(shè)施占地范圍內(nèi)的土地、小區(qū)綠地、道路、空地、地面停車(chē)場(chǎng)等土地使用權(quán)是共有關(guān)系。由于共有又分為共同共有和按份共有兩種形式，共有的形式不同，導(dǎo)致共有權(quán)利的主體所享受的權(quán)利和分擔(dān)的義務(wù)也不同。那么，小區(qū)全體業(yè)主對(duì)小區(qū)土地的共有是究竟屬于按份共有還是共同共有呢？

　　筆者認(rèn)為，共有的形式應(yīng)視具體情況的不同進(jìn)行具體分析：一般來(lái)說(shuō)，從小區(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū)土地使用權(quán)的利用角度來(lái)講，應(yīng)該認(rèn)定為共同共有。業(yè)主只能就小區(qū)土地整體加以利用，而不能將小區(qū)土地的哪一部分確定為某個(gè)人單獨(dú)使用，也不能按照一定的份額劃定出特定的區(qū)域來(lái)分別使用。而從小區(qū)業(yè)主承擔(dān)義務(wù)角度來(lái)講，應(yīng)該認(rèn)定為按份共有，即小區(qū)業(yè)主按其所購(gòu)買(mǎi)房屋的建筑面積在整個(gè)小區(qū)總建筑面積中所占的比例來(lái)承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》也按此原則確定了小區(qū)各業(yè)主對(duì)公共部位、公共設(shè)備的修繕義務(wù)。

　　小區(qū)業(yè)主可以有條件地約定對(duì)部分土地享有“專(zhuān)有使用權(quán)”

　　小區(qū)內(nèi)部分土地的使用權(quán)可以依據(jù)小區(qū)業(yè)主之間的共同約定，由一個(gè)或數(shù)個(gè)業(yè)主享有排他的、獨(dú)占性使用權(quán)，這種權(quán)利稱(chēng)為“專(zhuān)有使用權(quán)”，但這種約定必須以不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定或不違背公序良俗的原則為前提，這種專(zhuān)有使用權(quán)的共同約定在效力上必須經(jīng)大多數(shù)業(yè)主的同意。另外，不得將全體業(yè)主必須使用的部分土地使用權(quán)約定為某個(gè)業(yè)主或數(shù)個(gè)業(yè)主使用，譬如小區(qū)通往大門(mén)的道路等。還有一個(gè)問(wèn)題是，這種約定需以書(shū)面的形式簽訂并到所在地的土地行政管理部門(mén)登記備案，以符合物權(quán)處分的公示原則。

　　實(shí)踐中比較普遍的情況是開(kāi)發(fā)商將與底層房屋相連的部分土地作為底層花園贈(zèng)送給購(gòu)買(mǎi)底層房屋的購(gòu)房人，筆者認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商若贈(zèng)送底層花園，除與購(gòu)買(mǎi)該房屋的購(gòu)房人約定外，還應(yīng)與小區(qū)其他購(gòu)房人在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中明確約定該底層花園占地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)歸購(gòu)買(mǎi)底層房屋的業(yè)主專(zhuān)有使用。

　　小區(qū)業(yè)主必須合法、合理、合約地使用小區(qū)土地

　　在沒(méi)有特別約定的情況下，小區(qū)全體業(yè)主對(duì)小區(qū)占地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是共有關(guān)系，小區(qū)全體業(yè)主均有權(quán)利使用小區(qū)土地，但應(yīng)該注意的是小區(qū)業(yè)主對(duì)共有土地的使用方式必須合理，必須按照土地使用的目的和性質(zhì)加以使用或獲取收益，任何業(yè)主因使用不當(dāng)、擅自改建小區(qū)土地或以其他方式造成小區(qū)土地?fù)p害的，其他業(yè)主均有權(quán)要求停止侵害、恢復(fù)原狀及賠償損失。

　　以小區(qū)的停車(chē)收費(fèi)問(wèn)題為例，小區(qū)業(yè)主在小區(qū)地面停車(chē)應(yīng)該是對(duì)小區(qū)土地的合理使用，是不應(yīng)該收費(fèi)的，但是這種使用必須以不妨礙其他業(yè)主的正常合理使用小區(qū)土地為限。譬如，在小區(qū)內(nèi)停車(chē)造成小區(qū)內(nèi)道路狹窄，阻塞正常通行等，那么其他業(yè)主就有權(quán)請(qǐng)求停止停車(chē)的行為，并要求恢復(fù)其原來(lái)狀態(tài)。在允許停車(chē)的情況下，物業(yè)管理公司會(huì)為停車(chē)管理支付相應(yīng)的管理成本，可以向業(yè)主收取一定的停車(chē)管理費(fèi)用，但這種費(fèi)用并不是小區(qū)的土地使用收益，因?yàn)樾^(qū)的土地使用權(quán)屬于全體業(yè)主共有，物業(yè)公司和全體業(yè)主應(yīng)該明確這一點(diǎn)。

　　開(kāi)發(fā)商可以對(duì)小區(qū)的土地使用權(quán)“有所”保留

　　對(duì)于商品房來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商首先以自己的名義取得小區(qū)占地范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等相關(guān)法律文件后才能開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房小區(qū)。因此，小區(qū)建成后首先由開(kāi)發(fā)商取得整個(gè)小區(qū)的房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)，然后再分割過(guò)戶給各業(yè)主。正是由于開(kāi)發(fā)商是整個(gè)小區(qū)的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)的源權(quán)利人，所以開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售商品房時(shí)可以對(duì)某一地塊的土地使用權(quán)予以保留，但開(kāi)發(fā)商保留土地使用權(quán)并不是沒(méi)有限制的。

　　開(kāi)發(fā)商不得擅自改變保留使用權(quán)地塊的用途

　　開(kāi)發(fā)商建設(shè)小區(qū)前，必須取得規(guī)劃部門(mén)的批準(zhǔn)文件，在文件中已經(jīng)明確了小區(qū)占地范圍內(nèi)土地的用途，因此，開(kāi)發(fā)商使用保留土地使用權(quán)的地塊也應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃批準(zhǔn)文件中確定的土地用途，不得擅自變更保留地塊的用途，侵害小區(qū)業(yè)主的利益。

　　開(kāi)發(fā)商保留土地使用權(quán)必須事先約定

　　開(kāi)發(fā)商聲明對(duì)某塊土地使用權(quán)進(jìn)行保留必須在開(kāi)發(fā)商與各個(gè)購(gòu)房人簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)提出，并且在合同中明確約定保留的具體位置和保留土地的用途；如在合同中沒(méi)有約定或約定不明的，則小區(qū)土地的使用權(quán)隨房屋權(quán)屬一并轉(zhuǎn)移，歸小區(qū)全體業(yè)主共有。開(kāi)發(fā)商不得在合同簽訂后單方面宣稱(chēng)對(duì)某塊沒(méi)有約定或約定不明的土地使用權(quán)進(jìn)行保留。