地價(jià)高，導(dǎo)致房?jī)r(jià)高，還是房?jī)r(jià)高，促動(dòng)地價(jià)攀升？這個(gè)話題，是今年福州房地產(chǎn)業(yè)界一直沒有定論的爭(zhēng)議。

　　就福州的整體房?jī)r(jià)而言，由于市區(qū)外圍新區(qū)樓盤供應(yīng)量大幅增加，商品房平均價(jià)格和去年同期相比微降但是局部地區(qū)如金山新區(qū)的房產(chǎn)交易價(jià)格漲勢(shì)已經(jīng)凸現(xiàn)。與此同時(shí)，地價(jià)和房?jī)r(jià)一樣持續(xù)走高，今年最貴的地價(jià)每畝已近600萬元。據(jù)了解，受土地購置增長(zhǎng)較快等因素影響，今年1～11月上旬，福州城區(qū)共公開出讓土地42幅，總成交面積為3382.54畝，總成交價(jià)為408，906萬元，分別比2002年全年福州城區(qū)公開出讓土地總幅數(shù)、總成交面積和總成交價(jià)增長(zhǎng)27.27％、109.48％和119.12％。

　　鑒于此，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地價(jià)在房產(chǎn)開發(fā)投入所占比重越來越大，開發(fā)商將土地成本轉(zhuǎn)嫁到購房者頭上，直接抬升了房?jī)r(jià)。但同時(shí)也有不少人士認(rèn)為，正是因?yàn)楦Ｖ莸姆慨a(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系良性發(fā)展，才促使開發(fā)商看好土地前景，愿意高價(jià)競(jìng)標(biāo)。

　　局部地價(jià)上漲較快

　　與福州去年的地價(jià)走勢(shì)相比，今年福州地價(jià)出現(xiàn)四面開花的繁榮景象，但局部如金山、工業(yè)路等區(qū)域地價(jià)上漲幅度較大。以工業(yè)路地區(qū)地價(jià)為例，在近日舉行的福州市第七次土地拍賣會(huì)上推出的一幅位于臺(tái)江區(qū)上海街道南側(cè)（原福州市化工機(jī)械廠用地），出讓土地面積為25.63畝，用途為居住的地塊，經(jīng)過5家公司31輪激烈競(jìng)價(jià)，最后被福建某房地產(chǎn)開發(fā)公司以7350萬元競(jìng)得，超出地塊起拍價(jià)3500萬元，每畝價(jià)達(dá)286.77萬元，創(chuàng)下了福州市工業(yè)路地區(qū)土地公開出讓的畝價(jià)新高。有關(guān)人士預(yù)測(cè)，按照這個(gè)價(jià)位綜合比較該地塊的各項(xiàng)指標(biāo)，其樓面地價(jià)成本每平方米就高達(dá)1800多元，加上建安成本、小區(qū)各項(xiàng)配套設(shè)施費(fèi)用以及各項(xiàng)管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用等，預(yù)計(jì)該樓盤每平方米成本要超過3000元！

　　實(shí)際上，福州市土地掛牌或拍賣以高價(jià)成交的現(xiàn)象層出不窮。與福州化工機(jī)械廠地塊同場(chǎng)被拍賣的還有位于金山文體中心東南角，面積為61.61畝的金山文體中心B＃地塊，該地塊以9950萬元成交，每畝單價(jià)為161萬元，僅次于9月6日拍賣的金山文體中心A＃地塊每畝176萬元的成交價(jià)。今年1月20日，福清市高山鎮(zhèn)拍賣一幅901平方米的土地，成交價(jià)高達(dá)1850萬元。從以上數(shù)據(jù)可以看出，福州招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地?cái)?shù)量正在穩(wěn)步上升，地價(jià)總體水平也在不斷上升。

　　地價(jià)上漲影響房?jī)r(jià)

　　對(duì)此，有開發(fā)商指出，由于土地成本的增加占整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的比例很大，因此高額的地價(jià)必然會(huì)造成高房?jī)r(jià)。香港陽光國(guó)際集團(tuán)副總裁宋曉紅認(rèn)為，在目前福州房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的情況下，構(gòu)成房?jī)r(jià)最主要的因素就是地價(jià)，畢竟現(xiàn)在房屋的建安成本基本固定，其他營(yíng)銷手段、管理費(fèi)用也相差無幾。這時(shí)各個(gè)樓盤獲得土地價(jià)格的高低則直接影響到將來樓盤的房?jī)r(jià)高低。

　　在這樣的情況下，土地拍賣高價(jià)交易也引發(fā)了一個(gè)新問題，就是高地價(jià)造成高房?jī)r(jià)，高房?jī)r(jià)艱難尋找市場(chǎng)出路。福州有一開發(fā)商在以3820萬元的價(jià)格競(jìng)得福州市光明港一20多畝的地塊后，放棄了該地塊的使用權(quán)。一開發(fā)商曾以每畝近400萬的價(jià)格拍下市中心的某地塊，但該項(xiàng)目最終因產(chǎn)品難以進(jìn)行市場(chǎng)定位而擱淺。

　　房?jī)r(jià)升溫影響地價(jià)

　　但同時(shí)也有開發(fā)商認(rèn)為，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，不是成本而是供求關(guān)系決定房?jī)r(jià)，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)有影響，但并不是決定房?jī)r(jià)的惟一因素。福建融信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃總監(jiān)林敏認(rèn)為，福州房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過數(shù)年良性發(fā)展，房?jī)r(jià)并未經(jīng)過大幅“炒作”，新盤、舊盤銷售形勢(shì)十分看好，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)成熟穩(wěn)步發(fā)展期。以金山為例，各種類型成熟配套以及國(guó)際流行的郊區(qū)生活化趨勢(shì)使得金山已非“昨日金山”，吸引了各類型樓盤爭(zhēng)相入主。在此影響下，地價(jià)的上升是難以避免的。如果地價(jià)依舊停滯不前反而是件怪事。這樣也有助于提高整個(gè)金山的居住品質(zhì)。但任何一個(gè)區(qū)域的地價(jià)都不可能高得離譜，畢竟福州房產(chǎn)市場(chǎng)存在板塊區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，這都制約著地價(jià)以及房?jī)r(jià)的升溫。

　　房?jī)r(jià)地價(jià)理性前行

　　有關(guān)人士分析，房?jī)r(jià)與地價(jià)的高低，二者互為作用，要協(xié)調(diào)發(fā)展使之理性前行，一個(gè)很重要的因素還得政府對(duì)土地投放量進(jìn)行控制，避免由于地塊過于缺乏而引發(fā)地價(jià)上漲。投資者也要避免未進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查就大量購置土地，導(dǎo)致土地供應(yīng)過快增長(zhǎng)，使地價(jià)上升。要意識(shí)到房產(chǎn)價(jià)格對(duì)地價(jià)的影響具有一定的滯后性，由于土地開發(fā)成房產(chǎn)并最終得以銷售中間存在一個(gè)周期，在房地產(chǎn)發(fā)展波峰之時(shí)，逆向傳遞給地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格往往是失真的。