1、評價指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)

　　建立開發(fā)區(qū)土地利用評價指標(biāo)體系的必要性

　　——確定開發(fā)區(qū)土地管理政策的需要。開發(fā)區(qū)土地利用評價指標(biāo)體系是評價開發(fā)區(qū)土地利用情況的標(biāo)準(zhǔn)。目前開發(fā)區(qū)土地利用水平參差不齊，有的開發(fā)區(qū)，如國家級開發(fā)區(qū)土地利用水平普遍較高，閑置土地少，產(chǎn)出率高；省級開發(fā)區(qū)由于數(shù)量較多，區(qū)位較差，土地利用水平普遍不高，閑置土地多。針對這種情況，國家就要采取擇優(yōu)扶持的做法，對土地利用情況好、產(chǎn)出率高的開發(fā)區(qū)要扶持，而對土地利用情況不好，產(chǎn)出率低的開發(fā)區(qū)則要限期整改。目前雖然有一些開發(fā)區(qū)評價指標(biāo)體系，但多屬于對開發(fā)區(qū)的綜合評價，國土資源管理部門從部門管理的角度出發(fā)，需要制定一套針對開發(fā)區(qū)土地利用情況的評價指標(biāo)體系，以評價開發(fā)區(qū)土地利用的好壞、土地產(chǎn)出率的高低。

　　——日常管理的需要。國土資源管理部門需要對開發(fā)區(qū)的土地開發(fā)進(jìn)度、開發(fā)區(qū)土地出讓轉(zhuǎn)讓、土地利用程度進(jìn)行跟蹤管理，以對開發(fā)區(qū)的供地量和年度計(jì)劃指標(biāo)隨時調(diào)整，保證開發(fā)區(qū)土地市場健康有序發(fā)展。

　　——開發(fā)區(qū)擴(kuò)區(qū)評價的需要。開發(fā)區(qū)土地利用評價指標(biāo)體系可用于開發(fā)區(qū)的擴(kuò)區(qū)評價。很多設(shè)立較早的開發(fā)區(qū)經(jīng)過了十幾年的發(fā)展，原來的批準(zhǔn)用地已經(jīng)用完，項(xiàng)目完全擺滿，且取得了很好的經(jīng)濟(jì)效益，成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的主要推動力，起到了很好的輻射和擴(kuò)散作用。對于還在不斷增加的新項(xiàng)目，確實(shí)需要追加土地，對這類開發(fā)區(qū)，應(yīng)允許其擴(kuò)區(qū)，但要符合一定的評價標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到了國家對開發(fā)區(qū)土地利用集約化要求的，則批準(zhǔn)其擴(kuò)區(qū)請求。

　　開發(fā)區(qū)土地利用評價指標(biāo)體系反應(yīng)了政府的管理意圖，使開發(fā)區(qū)土地利用有了目標(biāo)和努力的方向。

　　開發(fā)區(qū)土地利用評價指標(biāo)體系設(shè)立的原則

　　一是科學(xué)性原則。所選取的指標(biāo)應(yīng)能盡量科學(xué)地、全面地反映開發(fā)區(qū)土地利用的狀況，內(nèi)涵明確。評價應(yīng)體現(xiàn)統(tǒng)計(jì)分析方法的客觀性和科學(xué)性，即要制定科學(xué)的指標(biāo)體系，運(yùn)用科學(xué)的評價方法，評價的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)真實(shí)可靠，從而使評價公平、公正。

　　二是目的性原則。所選指標(biāo)必須與建立開發(fā)區(qū)土地利用評價指標(biāo)體系的目的性一致，即首先要明確開發(fā)區(qū)土地利用的核心是集約高效利用土地，否則就失去設(shè)立開發(fā)區(qū)的意義；然后明確土地利用好壞的重要標(biāo)志是土地利用效益和集約程度；最后，土地利用的關(guān)鍵是處理好經(jīng)濟(jì)建設(shè)和土地資源利用與保護(hù)的關(guān)系。

　　三是可操作性原則。指標(biāo)所要求的數(shù)據(jù)必須能夠收集到并便于計(jì)算，能與日常管理工作相結(jié)合。

　　四是可比性原則。所選取的指標(biāo)能在不同規(guī)模、不同性質(zhì)的開發(fā)區(qū)之間進(jìn)行比較評價。

　　五是特殊性原則。評價指標(biāo)體系應(yīng)突出開發(fā)區(qū)這一特殊經(jīng)濟(jì)區(qū)域在經(jīng)濟(jì)、社會等方面的特點(diǎn)，使之區(qū)別于一般的行政區(qū)域。而且只選取與開發(fā)區(qū)土地利用有關(guān)的指標(biāo)。

　　六是引導(dǎo)性原則。評價應(yīng)盡可能反映出開發(fā)區(qū)今后的發(fā)展趨勢和發(fā)展重點(diǎn)，評價指標(biāo)的選取要對開發(fā)區(qū)未來的發(fā)展具備一定的引導(dǎo)性。

　　七是標(biāo)準(zhǔn)化原則。評價指標(biāo)體系應(yīng)盡可能向現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)指標(biāo)靠攏，以符合統(tǒng)計(jì)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化的原則。

　　2、評價指標(biāo)體系的構(gòu)成

　　在設(shè)計(jì)指標(biāo)體系之初，我們從土地可持續(xù)利用的角度出發(fā)，從三個方面考查開發(fā)區(qū)土地的利用情況，即經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會發(fā)展和環(huán)境保護(hù)，只有作到這三點(diǎn)，才能發(fā)展經(jīng)濟(jì)，服務(wù)社會，保護(hù)環(huán)境，才能使土地可持續(xù)利用。但是，召集開發(fā)區(qū)同志幾次討論之后，認(rèn)為對土地利用從經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境三方面考核，比較全面，但其中一些指標(biāo)可操作性差，且比較繁瑣，沒有突出土地利用方面的考核。為此，我們?nèi)嫘薷牧怂O(shè)計(jì)的指標(biāo)體系，使之完全從土地利用情況出發(fā)，并把土地產(chǎn)出率作為重中之重。在參考北京、廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及蘇州、西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)制定的土地利用評價指標(biāo)體系的基礎(chǔ)上，我們制定了《開發(fā)區(qū)土地利用評價指標(biāo)體系》。

　　開發(fā)區(qū)土地利用評價指標(biāo)共由三類八項(xiàng)組成：三類為土地開發(fā)進(jìn)度評價指標(biāo)、土地投入與產(chǎn)出評價指標(biāo)及工業(yè)用地效益評價指標(biāo)；這三類指標(biāo)可細(xì)分為七項(xiàng)，即土地開發(fā)率、土地批租率、土地建成率、土地投入產(chǎn)出指標(biāo)、土地收益指標(biāo)、工業(yè)用地效益指標(biāo)和工業(yè)用地比較效益指標(biāo)。

　　土地開發(fā)進(jìn)度評價指標(biāo)

　　——土地開發(fā)率。土地開發(fā)率為開發(fā)區(qū)累計(jì)已完成七通一平（南方為六通一平，下同）的土地面積與經(jīng)批準(zhǔn)的開發(fā)區(qū)土地利用總體規(guī)劃面積之比。七通一平即通常所說的通上水、通下水、通路、通電、通氣、通訊、通熱（六通一平無此項(xiàng)）。經(jīng)批準(zhǔn)的開發(fā)區(qū)土地利用總體規(guī)劃面積即開發(fā)區(qū)設(shè)立時經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的開發(fā)區(qū)土地利用總體規(guī)劃面積。

　　——土地批租率。土地批租率為開發(fā)區(qū)累計(jì)已出讓、出租土地面積與開發(fā)區(qū)累計(jì)已完成七通一平的土地面積之比。

　　——土地建成率。土地建成率為開發(fā)區(qū)累計(jì)已建成面積與開發(fā)區(qū)累計(jì)已出讓出租土地面積之比。這里的已建成面積是指已具備使用條件、有項(xiàng)目入?yún)^(qū)并投產(chǎn)的土地面積。

　　土地投入與產(chǎn)出評價指標(biāo)

　　——土地投入指標(biāo)。土地投入指標(biāo)為開發(fā)區(qū)土地開發(fā)累計(jì)投資總額與開發(fā)區(qū)累計(jì)已征用土地面積之比。土地開發(fā)累計(jì)投資總額指用于征地、完成七通一平及部分其他基礎(chǔ)設(shè)施的累計(jì)投資總額。

　　——土地產(chǎn)出指標(biāo)。土地產(chǎn)出指標(biāo)為開發(fā)區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值與開發(fā)區(qū)累計(jì)已征用土地面積之比。開發(fā)區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值取近三年數(shù)值的平均數(shù)。

　　——土地收益指標(biāo)。土地收益指標(biāo)為開發(fā)區(qū)稅收收入與開發(fā)區(qū)累計(jì)已征用土地面積之比。開發(fā)區(qū)稅收收入取近三年數(shù)值的平均數(shù)。

　　工業(yè)用地效益評價指標(biāo)

　　——工業(yè)用地效益指標(biāo)。工業(yè)用地效益指標(biāo)為開發(fā)區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值與開發(fā)區(qū)累計(jì)已建成工業(yè)用地面積之比。開發(fā)區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值取近三年的平均數(shù)。開發(fā)區(qū)累計(jì)已建成工業(yè)用地面積指已具備使用條件、有工業(yè)項(xiàng)目入?yún)^(qū)并投產(chǎn)的土地面積。

　　——工業(yè)用地比較效益。工業(yè)用地比較效益為開發(fā)區(qū)工業(yè)用地單位面積產(chǎn)值與所在城市工業(yè)用地面積單位面積產(chǎn)值之比。分子、分母均取近三年數(shù)值的平均數(shù)。

　　3、指標(biāo)體系設(shè)立的過程

　　對于復(fù)雜經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的綜合評價，為了充分描述其各個部分的特征，一般都需要選定很多個統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，我們在開發(fā)區(qū)土地利用評價指標(biāo)體系設(shè)立之初，也選取了十幾個指標(biāo)，但由于種種原因，往往不能獲得滿意的資料，甚至無法取得資料，或者雖然對開發(fā)區(qū)的發(fā)展很重要，但與土地利用關(guān)系不緊密，對這類指標(biāo)作了舍棄。所以，我們的開發(fā)區(qū)土地利用評價指標(biāo)體系經(jīng)歷了一個復(fù)雜的過程。

　　我們根據(jù)評價指標(biāo)體系設(shè)立的原則，以專家評議為基礎(chǔ)，經(jīng)過三個步驟確定了開發(fā)區(qū)土地利用評價指標(biāo)體系，這三個步驟是初步確定、專家咨詢和模擬測試算。

　　初步確定階段。根據(jù)近年來進(jìn)行的開發(fā)區(qū)評價方面的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我們所設(shè)立的指標(biāo)體系的目的，與一些開發(fā)區(qū)共同研究、商討，參考了有關(guān)部門相關(guān)的指標(biāo)體系，吸收一些可為我所用的成分，初步確定開發(fā)區(qū)土地利用評價指標(biāo)體系。

　　專家咨詢階段。根據(jù)初步確定的指標(biāo)體系，先后征求了一些主要開發(fā)區(qū)的意見，對初步確定的指標(biāo)進(jìn)行了刪改和綜合，召集研究機(jī)構(gòu)和高等院校的學(xué)者進(jìn)行研討，在此基礎(chǔ)之上形成了《我國開發(fā)區(qū)土地利用評價指標(biāo)體系》。

　　模擬試算階段。我們根據(jù)多年來所掌握的開發(fā)區(qū)的情況進(jìn)行了試算，并將試算結(jié)果征求專家意見，以檢驗(yàn)指標(biāo)的合理性。通過對個別開發(fā)區(qū)的試算，調(diào)整所設(shè)計(jì)的指標(biāo)體系，并結(jié)合專家意見，對一些指標(biāo)進(jìn)行了再加工，綜合成新的指標(biāo)。

　　經(jīng)過以上三個步驟，最終確定了開發(fā)區(qū)土地利用評價指標(biāo)體系。

　　4、數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化處理

　　開發(fā)區(qū)土地利用評價指標(biāo)體系中的各個指標(biāo)計(jì)量單位不同且數(shù)量相差較大，所以不能直接進(jìn)行綜合計(jì)算。為解決各指標(biāo)不同量無法綜合計(jì)算的問題，需要對數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。

　　由于不同開發(fā)區(qū)成立時間不同、基礎(chǔ)不同、投入不同，在各方面差異較大，為了使開發(fā)區(qū)土地利用評價指標(biāo)體系對開發(fā)區(qū)起到積極的引導(dǎo)作用，所以將各指標(biāo)值的滿意值作為標(biāo)準(zhǔn)，各開發(fā)區(qū)的實(shí)際指標(biāo)與該值進(jìn)行對比，計(jì)算出指數(shù)。

　　指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)值的確定

　　經(jīng)過專家打分和我們所掌握的實(shí)際情況，在個別開發(fā)區(qū)進(jìn)行試算，反復(fù)調(diào)整比較后，最終確定各指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)值。（1）土地開發(fā)率。單位為％，標(biāo)準(zhǔn)值東部為80，中西部為60.（2）土地批租率。單位為％，標(biāo)準(zhǔn)值東部為80，中西部為60.（3）土地建成率。單位為％，標(biāo)準(zhǔn)值東部為90，中西部為70.（4）土地投入指標(biāo)。單位為億元／平方公里，標(biāo)準(zhǔn)值東部為2，中西部為1.（5）土地產(chǎn)出指標(biāo)。單位為億元／平方公里，標(biāo)準(zhǔn)值東部為10，中西部為5.（6）土地收益指標(biāo)。單位為億元／平方公里，標(biāo)準(zhǔn)值東部為1，中西部為0.3.（7）工業(yè)用地效益指標(biāo)。單位為億元／平方公里，標(biāo)準(zhǔn)值東部為25，中西部為15.（8）工業(yè)用地比較效益。單位為％，標(biāo)準(zhǔn)值東部為200，中西部為150.

　　5、評價方法

　　開發(fā)區(qū)土地利用評價指標(biāo)采用綜合指數(shù)評價方法。綜合指數(shù)評價方法是對復(fù)雜經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象整體進(jìn)行定量描述的一種方法，這種描述必須建立在科學(xué)地概括統(tǒng)計(jì)總體、多方面特征的條件下，才能取得滿意的結(jié)果。要對總體、多方面的特征給予確切的定量描述，必須借助于統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系。統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系中的每一個統(tǒng)計(jì)指標(biāo)反映客觀經(jīng)濟(jì)事物的某一種特征，統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系則從被研究現(xiàn)象的相互關(guān)系和相互制約中，反映總體、多方面的特性。綜合指數(shù)評價方法比較直觀，其基本思路是以現(xiàn)有的、能夠反映開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用程度、土地產(chǎn)出水平各方面的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)為基礎(chǔ)，對其進(jìn)行分組歸類；每一類代表開發(fā)區(qū)土地利用情況的一個重要方面，由若干個指標(biāo)組成，在此基礎(chǔ)上再形成一個總指數(shù)，用以綜合評價開發(fā)區(qū)土地利用情況。